一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重，但首先要學會尊重別人，我們的服務物件來自社會各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業管理是服務性行業，從業人員保持熱情的態度是起碼的職業道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業戶，何來“溝通”而言?
三、誠信不敷衍
在工作中，我們要以誠為本，說到就要做到，切不可“開大興”、“摜浪頭”，事後不兌現，敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準則，更是物業管理的基本要求。禮字當頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅持原則，按法律、法規辦事的.同時，也要視實際情況，在不違反原則的前提下，儘量地予以變通、靈活。
六、負責不推諉
該是我們做的，我們就要做到;該是我們負責的，決不推諉。取信於民。
第一章 經理崗位職責
經理是對公司負有全面服務的管理者，處於中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一，認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針，政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二，充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三，負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃，員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。
四，貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五，加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。
六，抓好員工隊伍建設，懂技術，會管理的領導隊伍和技術骨幹。
七，認真做好工作考核，鼓勵先進，樹立典型，發揚成績，糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。
八，以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。
第二章 辦公室職責
一，認真學習貫徹相關法律，法規，制定各項管理制度和工作計劃，並檢查落實。
二，負責住戶的入住，裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行檔案管理程式和文件資料的分類存檔以及報刊雜誌的徵訂和發放。
三，負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四，做好所有實物與裝置的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到"帳帳相符，帳物相投"，物品存放及保管安全妥善。
五，組織召開例會，會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六，擬訂員工培訓計劃，並定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。
七，負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。
八，負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。
九，負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。
十，負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第三章 辦公室主任崗位職責
一，在經理的領導下，認真學習貫徹本崗位相關法律，法規和公司各項管理制度的實施。
二，負責住戶的入住裝修手續的辦理及檔案管理，嚴格執行檔案管理程式和文件的分類存檔以及報刊雜誌的徵訂和小區業主各類郵件的發放。，
三，督促檢查辦公室人員工作，有權對違犯勞動紀律和不能按時完成任務的員工？
本規章制度從下發之日起執行。
為激勵物業安全服務管理人員積極做好本職工作，按時、保質、保量的完成工作任務，特制定本考核制度。
1.考核物件:
全體在職物業安全服務管理人員。
2.考核內容:
(1)員工的考核內容由從事物業安全服務管理的各部門根據本部門的實際工作制訂，並報物業安全服務管理部備案。
(2)各部門經理、主任的`考核內容由物業安全服務管理部制訂。
3.等級評定:
根據考核得分評定為優、良、及格、不及格四個等級。
4.考核程式:
(1)各部門由專人負責本部門的員工考核工作，並將考核情況報物業安全服務管理部備案。
(2)考核工作須定期、按時進行，原則上每月考核1次。
(3)每年12月由物業安全服務管理部對全體在職員工進行年終考核，考核標準同各部門制訂的標準。
一、績效考核的目的
1、促進敬業、奉獻、嚴謹、執行、團結的企業文化，有效地引導團隊和職員的價值觀。
2、增進溝通，促進職員成長。
3、完善公司的成果分配體系，充分激勵職員的工作熱情，激發企業內部的活力。
4、為人員培訓需求、人才培養、人員任用等提供客觀的.依據。
二、績效考核的原則
公正合理、全面考察、及時反饋、幫助改進。
三、績效考核的適用範圍
1、z物業公司除總經理以外的所有在冊職員。
2、z物業公司所有部門。
四、績效考核實施細則
★(一)職員考核
1、考核人：
依照總經理辦公室釋出的考核對應關係執行。
對於物業服務中心的會計、出納專業人員，其考核人是公司財務管理部第一負責人或其授權人和物業服務中心第一負責人或其授權考核的人員。
其考核係數按7/3的權重加權計算。總經理為個人考核的最終審定人。
2、考核週期：
"每月一次(W系列職員，工作內容和程式標準相對固定的操作層崗位，如司機、維修技術員、前臺)
"每季度一次(各職能部門職員、物業服務中心管理人員)
"每季度一次(部門第一負責人(含)以上級)
為建設和業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，結合《市三塘園懷園小區管理規約(草案)》、《市三塘園懷園小區議事規約(草案)》制定本制度。
一、物業管理範圍：
凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。
二、物業管理機構：
業主大會是物業小區內全體業主組成機構。業主委員會是業主大會的執行機構。
本屆業主委員會是會設主任、委員共七名。業主委員會主要任務是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自願原則，不享受小區任何福利待遇。
三、物業小區的使用與維修。
小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1、合理使用小區內共用部份共用設施裝置，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2、愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。
4、業主寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引並即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。
5、機動車在小區內應控制時速低於5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用於業主和訪客車輛的臨時停放。
6、業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會並遵守有關規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工後即時清理餘泥垃圾。
四、物業服務費用的交納。
本小區物業服務費包括：物業管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等等。
1、業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委託他人按期代交或及時補交。
2、對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委託物業服務人員催繳，可採用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，並可採用相應催繳措施。
3、欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公佈欠繳情況。
4、欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。
五、財務管理。
本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公佈一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。
1。公眾制度
（1）《業戶手冊》。
（2）《業主公約》。
（3）《精神文明公約》。
（4）《樓宇使用維護管理規定》。
（5）《二次裝修管理規定》。
（6）《二次裝修管理協議》。
（7）《裝修人員管理規定》。
（8）《出入物品管理規定》。
（9）《安全管理規定》。
（10）《消防管理規定》。
（11）《清潔衛生管理規定》。
（12）《園林綠化管理規定》。
2。崗位職責
（1）物業經理崗位職責。
（2）經理助理崗位職責。
（3）物業管理部經理崗位職責。
（4）物業管理文員崗位職責。
（5）物業管理員崗位職責。
（6）物業商務管理員崗位職責。
（7）物業清潔員崗位職責。
（8）工程管理部經理崗位職責。
（9）工程技術員崗位職責。
（10）強電技工崗位職責。
（11）弱電技工崗位職責。
（12）暖通工崗位職責。
（13）維修工崗位職責。
（）工程文員、資料員、倉管員崗位職責。
（15）安全經理崗位職責。
（16）安全管理員崗位職責。
（17）財務經理崗位職責。
（18）財務會計崗位職責。
（19）財務出納崗位職責。
（20）財務收費員崗位職責。
3。運作管理制度
（1）《員工手冊》。
（2）《管理人員文明服務準則》。
（3）《員工辦公制度》。
（4）《各部門月工作計劃及總結制度》。
（5）《物業管理工作廉潔制度》。
（6）《員工培訓制度》。
（7）《內部財務管理制度》。
（8）《檔案資料管理制度》。
（9）《值班管理制度》。
（10）《公用品申請、購買、領用制度》。
（11）《員工宿舍管理評比制度》。
（12）《接待投訴處理及回訪制度》。
（13）《維修回訪制度》。
（）《機電裝置管理手冊》。
（15）《機電裝置的編號方法》。
（16）《機電裝置的統計制度》。
（17）《配電房管理制度》。
（18）《物業防火安全檢查制度》。
（19）《大廈應急滅火搶救方案》。
（20）《物業管理運作流程》。
（21）《業戶投訴處理程式》。
（22）《業戶入住工作程式》。
（23）《業戶入住裝修管理工作程式》。
（24）《物業管理檔案建立工作程式》。
（25）《物業管理檔案監督工作程式》。
（26）《物業資料控制工作程式》。
（27）《公共設施維修、養護工作程式》。
（28）《機電裝置維修工作程式》。
（29）《安全管理工作程式》。
（30）《消防應急處理工作程式》。
（31）《園林綠化管理工作程式》。
（32）《清潔管理工作程式》。
（33）《社群文化開展工作程式》。
4。員工培訓考核制度
（1）《新員工入職培訓制度》。
（2）《在崗員工迴圈培訓制度》。
（3）《員工工作考核及獎罰制度》。
（4）《員工崗位責任月考核成績彙總表》。
（5）《經理助理崗位月工作考核表》。
（6）《部門經理崗位月工作考核表》。
（7）《部門員工崗位月工作考核表》。
（8）《業戶意見月上訪統計表》。
（9）《員工違章違紀處理意見申報表》。
（10）《物業管理工作情況一覽表》。
1.物資分類建帳,固定資產、公用工具建立臺帳,個人領用物品建立個人物品臺帳,材料建立帳簿,做到一物一卡(帳),根據進、出庫單記錄增減情況。
2.採購員根據稽核批准的《擬購物資表》適時購物,特殊需要由各部門根據審批許可權由領導簽字及時購物。
3.購回的`物品填寫入庫單,交材料員清點、記帳,雙方在收據上簽字。
4.材料管理員及時組織專業人員檢驗產品質量,對不合格產品,按《不合格產品控制程式》執行。
合格物品,由材料員入帳,做到帳、卡、物相符。
5.入庫物品應碼放整齊,嚴防磕碰,劃傷或變質。
6.日常物品申領:
6.1部門物品領用、發放必須指定專人管理。
6.2部門日常所需物品每月25日填寫'部門月需求表'由部門經理簽字後,送交綜合部材料員。
6.3材料員根據庫存情況填寫'擬購物品清單'報綜合部經理審批,特殊物品需報總經理審批,經審批合格後交由採購員於次月5日前採購完畢。
6.4每月5-10日各部門憑上月申報批准的月需求表到綜合部材料員處領取物資,部門領取物資後,應認真做好管理工作。
6.5物品應在每月規定時間內申領,特殊需求,由部門經理向總經理請示後報綜合部,安排採購。
7.發放物品時,材料員應認真稽核'物品申領單',填寫'出庫單',對所領物品的時間、數量、品種及規格詳細登記,雙方簽字後方能領走物品。
8.大型工具、貴重儀表借出,由主管經理批准,歸還時材料員負責組織檢查物品完好情況。
9.建立個人領用物品臺帳,領用物品損壞時要及時申請報損,經主管經理批准後銷帳,物品丟失,視情況賠償補齊,人員調動必須將領用物品全部交回,方能辦理手續(辦公消耗品除外)。
10.材料員做到物資逐筆登記,及時入銷帳。
11.每月底做好物資清點、結帳、上報工作。
12.各部門管理人員隨時將短缺物資報有關部門負責人,以便保證物資供應的及時性。
一、全體保安員要樹立高度的責任感和事業心，忠於職守盡職盡責，爭做優秀員工。
二、認真學習公司的各項制度和部門規定，嚴於律己、克己奉公，認真學習法律知識，加強法律觀念，遵紀守法。
三、按時上下班，不遲到、不早退、不擅離崗位、工作時間不辦私事，不得利用工作之便進行違法犯罪活動。
四、上班著裝整齊，儀容端莊，精神飽滿，堅持文明禮貌執勤，嚴禁打人罵人、侵犯他人人身權利。不做有損公司形象的行為，處事機智迅速果斷，按章辦事。
五、敢於與一切不良行為作鬥爭，發現違法犯罪分子積極奮勇擒拿。
六、上下班交接手續清楚明瞭。
七、積極主動維護公司的治安交通秩序，做好“五防”（防盜、防火、防搶、防破壞、防治安災害事故）工作。
（1）薪酬制度（略）
（2）工資調整
公司對員工的工資一般每年會進行一次調整。工資調整的幅度將根據當地薪酬市場調查情況、物價指數、公司的效益以及員工當年的工作表現評估結果而定。有特殊表現或貢獻的員工可由該員工所在部門提出具體方案，報人事行政部核准情況後，報總經理批准，人事行政部發放'薪資調整通知單'。
（3）工資保密
工資保密是公司的政策，知情人員以及員工本人不得以任何方式告訴他人有關薪金情況。違反此規定的員工將會受到相應的警告處分，清潔嚴重或因此而造成不良後果將被公司解僱。
（4）異地工資待遇
員工被派往國內異地（非合同確定之工作地）工作，住宿由公司解決。員工出差，住宿自行解決。派出常駐人員可享受津貼，每人每天50元人民幣。
（5）假期工資支付
1）員工按國家有關規定經批准依法享受休假、婚假、喪假期間，期間工資照發；
2）女員工產假期間，在國家規定的產假期內，支付基本工資的100%；超過國家規定的產假期，按事假工資的辦法支付工資；
3）病假按半薪處理；
4）事假按無薪處理。
員工福利
（1）根據園區有關規定，公司正式管理層員工（包括維修工）所交公積金中含有住房公積金、醫療公積金、養老公積金等員工福利；
（2）公司所有員工在本公司服務期間均可享受國家規定的各項補貼、津貼。為便於計算，公司已將這些補貼、津貼計算在員工本人的工資之中；
（3）物業管理有限公司正式聘用的全職員工享受定期體格檢查，一般每年檢查一次，以確保員工的健康狀況。
為了及時地掌握每個員工的動態，公正、合理地評價員工，從而為員工的獎勵、晉級、調整、升遷提供客觀依據，公司建立正常的`人事考核制度。
考核分試用期考核、平時考核及年終考核。
1、試用期考核
聘任員工試用期滿由試用部門負責考核。如試用部門認為有必要延長時間或解僱，應附試用考核表，註明員工表現事實情節，報主管領導和總經理審批，延長試用期不得超過3個月。如試用部門認為可予轉正，應附轉正申請表、定級審批表，報主管領導和總經理審批。
2、年終考核
(1)年終考核於每年12月底舉行，考核年度為1月1日起至12月31日止。
(2)有下列情況者不參加考核:
①試用期人員；
②停薪留職人員；
③待崗人員。
(3)公司年終考核將相關知識筆試與評議的技能測試結合起來對員工的德、績、能、勤分細目考評，以各細目分數評出等級。
一、目的
規範物業公司採購流程，明確採購責任，對採購過程進行管控，確保採購的物資、服務符合公司規定的要求，以保證公司利益。
二、適用範圍
物業管理所需要的所有物資（如專案開辦物資、工程保養、修繕、保潔、消防、保安、綠化、相關部門所需物資等）的採購活動。
三、職責
1、專案各部門：按照當月資金計劃由部門負責人負責制定採購計劃申請，並協助行政部進行物資核對、清點入庫或緊急採購結算；
2、綜合事務部：採購專員負責協助公司綜合部相關人員確定採購分供方、把控物資價格、協助簽訂合同、受理產品及服務質量的投訴等；
3、客服總監：負責稽核採購計劃，包括計劃內和計劃外物資採購申請。
四、採購物資的分類
A類：辦公用品、勞保用品等日常耗材，單價<1000元
B類：辦公裝置、辦公傢俱等固定資產，單價≥1000元
特殊類：大金額固定資產，單價>10000元
五、採購、入庫、報銷流程
1.提出採購申請
各部門負責人根據下月的物資預計用量並結合專案預算及月末庫存情況，在每月25日之前以《採購申請單》的方式提出下個月的物資採購計劃，寫明物資名稱、型號、規格、數量、單價等（如有特殊要求，須備註說明）。
2.稽核採購計劃
月度物資採購計劃由需求部門負責人於每月25日前提出書面採購申請，由庫管員、財務人員、客服總監於28日前完成稽核，每月28日提交公司綜合部總裁助理或物業運營中心總經理審批，根據AB兩類物資情況，審批流程如下：
A類物資：
專案需求部門負責人提出申請後，需倉庫管理員稽核，檢查倉庫是否有庫存或者替代品，若無則同意申購，流入下一稽核環節；
專案財務人員根據當月資金計劃，對各部門負責人上報的採購申請進行稽核，若在資金計劃內則同意申購，若不在資金計劃內則稽核駁回，如遇緊急特殊情況需在資金計劃外採購的，需追加預算申請，說明情況，方可通過，稽核完成報客服總監，客服總監完成最後一步稽核流程，流入下一審批環節；
物業總經理審批通過後轉至綜合事務部採購專員下單採購。
B類物資：
除履行A類物資審批流程，在物業總經理審批通過後流向集團總裁助理處進行審批，審批通過後方可下單採購。
特殊類物資：
除履行B類物資審批流程，在集團總裁助理審批通過後流向集團總裁處進行審批，審批通過後方可下單採購。
3、供應商的選擇
行政部採購人員在採購物資時要選用符合要求的供應商，在公司指定的合格供應商名單內進行採購活動；
對新型、首次購買的物資，在公司沒有固定分供方的情況下，專案行政採購人員需配合公司負責採購的人員一起蒐集供應商和產品的資訊，協助完成新分供方的確定。
4、物資的採購
各需求部門將批准後的《採購申請單》提交給負責採購的人員，由其在合格供應商處進行採購。嚴格控制在計劃範圍內並根據專案預算內安排開支。所採購的物資有質保要求的貴重物資應簽署合同、協議並經評審。
如因特殊情況需追加計劃開支或超計劃開支的應由各部門提出追加預算申請，並詳細說明原因。
行政部採購組在支付費用及採購物資前需借款時，由經辦人填寫《借款單》，財務部根據相關合同、協議或計劃稽核後，辦理借款。
5、物資入庫
採購回來的物資由提出採購計劃的'部門負責人、庫房管理員等驗收，驗收合格後交庫管員辦理入庫手續並填寫物資入庫單，留下記錄。
6、物資領用
物資採購入庫後，庫管人員負責通知各需求部門領用物資，建立物資出庫領用單，並做好登記，建立物資臺帳。
7、報銷
經驗收合格無誤的物資採購入庫後，採購人員以《費用報銷單》的形式於每月xx日之前，向公司財務部提出報銷申請，並附上經審批完成的物資採購清單、入庫單及相應發票。
1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用幹部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司彙報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的'建議、意見和要求，並及時答覆，認真解決。
9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關係，創造良好的外部環境。
物業公司崗位競聘管理細則
一、目的:
為貫徹執行物業公司物業人資字[20xx]0號《物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》檔案,建立公平、公正、公開的人才選拔機制,調動員工的積極性和主動性,建立員工職業發展晉升渠道,結合nj公司實際情況,制訂本管理細則。
二、範圍:
適用於公司職能部門或物業管理中心(處)(包括顧問專案)全部崗位競聘活動。
三、職責:
1、行政與人力資源部是崗位競聘工作的歸口管理部門,負責崗位競聘的計劃、組織、落實與監督、整理檔案及統計工作。
2、擬定通過崗位競聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實崗位競聘工作。
3、考評小組對參加競聘人員進行考核並確定最終聘用人員。
4、崗位競聘活動資料準備、統計等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負責。
四、說明:
所有崗位競聘活動均應嚴格遵照物業人資字[20xx]號《物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》檔案要求開展,本管理細則是對上述管理辦法的細化和補充。
五、策劃:
1、崗位競聘工作計劃
(1)行政與人力資源部應按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競聘工作安排計劃,或根據實際情況針對某個用人需求制訂單項崗位競聘工作計劃,工作計劃經分管領導稽核,總經理審批後執行。
(2)行政與人力資源部應在確定競聘活動開始前五個工作日釋出競聘通知,通知內容包括:競聘崗位、要求、報名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡介等。
(3)成立競聘考評小組:
經理級崗位競聘考評小組成員由經營班子、部門經理、專案經理代表組成(不少於7人);
主任主管級崗位競聘考評小組成員由經營班子(至少1人以上)、部門經理、專案經理、相關專業崗位員工代表組成(不少於7人);
領班級崗位及關鍵技術崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少於5人)。
六、競聘要求:
1、崗位競聘採取個人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結合的形式,即個人提出申請,填寫《崗位競聘審批表》,經所在部門或物業專案和人力資源部門填寫推薦意見後報名。這樣一方面可以體現員工主動向上,有不斷接受挑戰的勇氣和信心,同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘參加者所在部門正常工作。
2、參加崗位競聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。
3、參加競聘員工在現工作崗位表現良好。
4、參加崗位競聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號文《物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求》執行。
5、知識技能:競聘崗位所要求的專業知識和專業技能。
6、工作能力:管理能力和業務能力等。
7、職業素養:職業操守、工作責任心、工作態度、廉潔自律等。
七、崗位競聘程式及規則:
1、經理級崗位競聘程式及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公佈公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,並說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由全體經營班子、部門經理、專案經理代表組成(不少於7人),考核分權重經營班子佔60%,其他考核小組成員佔40%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,並由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查並報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行報批手續。根據《物業管理有限公司人事管理許可權規定》,填寫相關表格上報物業公司審批。
(8)經總部審批後方可進行試用,試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
2、主任、主管級崗位競聘程式及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公佈公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,並說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由經營班子(至少1人)、部門經理、專案經理代表組成(不少於7人),考評分權重經營班子佔50%,其他考核小組成員佔50%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,並由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查並報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘任手續,根據《物業管理有限公司人事管理許可權規定》確定上崗試用人員,並上報物業公司備案。
(8)試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
3、領班級崗位及關鍵技術崗位競聘程式及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公佈公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,並說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)領班級崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少於7人),考評分專案負責人40%,其他考核小組成員佔60%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,並由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查並報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進行監考;
d)由2名考評小組成員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘用手續,進行試用。
(8),試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
八、相關檔案、表格:
1、檔案:
(1)物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)
(2)物業管理有限公司人事管理許可權規定
(3)物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求
(4)物業管理有限公司行政與人力資源部工作手冊
2、表格:
(1)物業管理有限公司崗位競聘審批表
(2)物業管理有限公司答辯評審表
第一條根據物業法和《xx醫院家屬區物業管理及收費方案》的相關規定，並結合小區實際情況，特制定本辦法。
第二條物業管理模式
州醫院家屬區物業管理委託昌吉市恆嘉物業服務有限責任公司負責管理。由家屬區業主代表委員會、醫院總務科、保衛科負責監督檢查。
第三條物業服務
（一）房屋管理
1、物業公司每年與業主簽訂一次《物業服務與管理協議》，便於物業管理處建立業主檔案。
2、凡需進行室內裝修的業主，在動工前必須到物業管理處辦理裝修登記手續，方可進行室內裝修。裝修中如發現有下列情況，物業管理處將根據情況給予警告或經濟處罰，情節嚴重的將上報有關部門。？產生超標噪音引起周邊業主投訴的；
3、佔用公用空間堆積建築垃圾不及時清運的。
4、改動和損壞了公用供水、供電、供暖、供氣管線，可能影響其他業主的；
5、破壞了房屋受力結構，造成了安全隱患的；
6、為保護屋頂防水層，嚴禁業主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責任人必須承擔防水層修復費用，以及因此造成單位或其他業主的相關財產損失的賠償責任。
7、本小區樓宇房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業
公司負責，其費用屬物業管理費用中範圍的，在物業管理費用中列支；自用部分的維修由業主負責，業主可以選擇物業公司提供服務，也可以選擇社會服務單位提供服務，維修費用業主自理。
（二）衛生保潔
1、小區內公共區域（硬化地面、主次幹道）每天清掃一次，做到無垃圾紙屑、積水、積雪。
2、根據小區實際合理佈設垃圾箱、果皮箱。垃圾箱內垃圾日產日清，無垃圾桶、果皮箱溢滿現象。垃圾站垃圾無外堆現象，應及時通知相關部門清運，保持環境衛生整潔。
3、住宅樓樓道、扶手衛生每週清掃、擦拭一次，保持乾淨整潔。
4、公共區域玻璃每年擦洗兩次。
5、根據實際開展對公共區消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
6、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，對不聽勸告者上報醫院保衛科進行處理。
（三）庭院綠化
1、禁止業主在綠化帶內種植蔬菜、飼養家禽。及時清除草坪雜草、雜物，有效控制雜草滋生。
2、根據氣候狀況和季節，適時對花草、樹木澆灌、施肥和鬆土，預防病蟲害。
3、根據庭院實際和經費情況，每年春季適時安排補植樹木花草，努力為住戶營造溫馨舒適的生活環境。
（四）公共秩序
1、設立門衛室，配備專人24小時值勤，禁止收購乞討商販進入小區，無外來閒雜人員，確保小區安全，不發生任何被盜、被搶情況，現場無打架鬥毆，發現問題及時處理。
2、請保持消防通道暢通，機動車、非機動車按要求存放在各自區域。業主需交納機動車場地佔用費。如車輛停放在停車場內出現刮擦、丟失等現象，物業不予負責。
3、為緩解院區停車難問題，家屬區有停車位車輛不得將車輛停放在工作區停車場內，如經發現，扣罰車主200元。
第四條物業服務費及各項代收代付費用的繳納
1、物業管理費
小區物業管理費按昌州計價費（20xx）44號檔案一級物業標準0。55元/月/平方米，按季度暫由醫院物資管理科收取。
2、機動車場地佔用費
機動車場地佔用費根據《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》（新發改法規【20xx】3088號）檔案的規定，小區車輛臨時停放每車每次2元（超過1小時）；小區業主的車輛實行包月制，每車每月40元。業主車輛需在物業管理處登記造冊，由物業管理處為業主指定固定停車位，業主可在停車位自行安裝地鎖（費用自理）。機動車場地佔用費每月由醫院保衛科稽核後交財務科從業主當月工資中扣除。非本院職工機動車場地佔用費由物業管理處報醫院物資管理科代為收繳。本院職工優先享有停車位使用權。
3、業主水、電費按相關部門物價標準收取。居民用電為0。55元/度，
商業用電為0。689元/度。電費每次購買最高不得超過300度，水、電費暫由醫院物資管理科收取。
注：物業費用支出情況由醫院總務科和業主委員會代表進行監督審查，按年公佈物業費用支出情況。
第五條本辦法由醫院總務科負責解釋。
第六條本辦法自20xx年4月1日起執行。
總務科
20xx年3月12日
花園(小區)環境衛生管理規定
為了保持花園乾淨整潔，使住戶享有優雅舒適的生活環境，特制訂本規定:
一、請住戶將垃圾用袋裝好，紮緊袋口，每日上午八時前置於各戶門前，由保潔員收集清運。
二、教育您的家人，小孩愛護綠化帶、道路等公共區域環境清潔衛生，切勿亂倒垃圾、雜物、汙水和隨地大小便。
三、不要將垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當而導致堵塞或損壞，責任人住戶需負全部維修費用。
四、嚴禁在公共地方亂塗亂畫亂貼，違者需負清潔、粉刷費用，如屬小孩所為，應由家長負責。
五、公共場所嚴禁張貼廣告、標語，亂豎廣告牌。
六、住戶飼養寵物，須到政府辦理相關許可證，並看管好寵物，寵物在公共場所大小便，主人需清掃現場並恢復清潔。
七、住戶裝修垃圾在清潔隊指令地點堆放，裝修施工時需負責門前公共區域清潔，裝修完畢，應立即清掃，嚴禁將廢棄物棄於走廊及公共場所。
八、清潔隊會盡力為住戶提供乾淨的生活環境，請住戶保護、愛惜。如違反本規定，經勸告不聽，罰款50元。
為了規範物業公司物業接管驗收工作，明確相關部門的職責，確保物業接管工作的正常進行，特制定本制度。
第一章總則。
第一條客戶服務中心是物業接管驗收工作的主要責任部門，具體負責對待接管物業的主體結構及業主自用部分的工程質量和使用功能進行驗收。工程部負責對待接管物業所有公共設施、裝置及配套公共場地的工程質量和使用功能進行驗收。環境服務部負責待接管物業專案的環境綠化及環衛設施的驗收。保安部負責待接管物業專案的前期安全保衛工作，並配合公司其他部門做好接管驗收工作。
第二條行政部負責監督、檢查本制度的執行情況，並對相關部門進行考核。
第三條本辦法所稱物業接管驗收，是指物業在通過竣工驗收並取得合格證之後，物業公司從管理和業主的角度對待接管物業專案的質量和使用功能進行的再檢驗。 第二章接管驗收的.組織與實施。
第四條客戶服務中心負責人負責在待接管物業交樓前兩個月組織召開有公司相關部門參加的待接管物業專案的接管驗收專題會議，明確待接管物業專案的接管驗收負責人(以下簡稱“專案負責人”)，組建接管驗收工作小組(以下簡稱“驗收組”)。 附則：如不按時召開會議的，扣罰客戶服務中心負責人500元。相關部門無故不按時參加的，扣罰責任部門負責人500元。 第五條專案負責人必須自受命之日起一週內組織完成接管驗收工作實施方案，並報公司領導批准執行。
附則：如不按時組織完成接管驗收工作實施方案的，扣罰責任人及專案負責人200元。
第六條專案負責人必須在受命五個工作日天內帶隊並組織驗收組的相關人員與房產工程部召開接管驗收聯席會議，確定接管驗收進場時間及雙方注意事項，並在會議完成後三個工作日內形成會議紀要，並在一個工作日內將其呈報集團分管領導、房產客戶服務中心和公司領導。
附則：如未在規定時間內與房產工程部接洽，或未按時完成或呈報會議紀要的，扣罰專案負責人100元。
第七條專案負責人必須在接管驗收工作實施方案審批後3天內與人事部組織進行接管驗收培訓，培訓課時不得少於20個學時(含考試)，並且必須於交樓前一個月完成培訓工作。專案負責人與人事部負責培訓考勤及培訓考試工作。
附則：不按時組織培訓，培訓學時不夠，未按時完成培訓工作或組織考試的，扣罰專案負責人與人事部負責人各200元。受訓人考試不及格的，扣罰責任人100元；培訓科目考試合格率低於90的，扣罰專案負責人、人事部負責人和主講人各50元。 第八條專案負責人在聯席會議後三天內，必須安排物業助理或工程人員進駐待接管物業開展前期摸底工作。
附則：未在規定時間內安排相關人員進駐待接管物業的，每延遲一天，扣罰專案負責人50元。
第九條專案負責人必須安排專人於正式接管驗收一週前備齊接管驗收所需的各種表格和資料。
附則：未按時備齊相關資料的，每延遲一天，扣罰責任人50元，專案負責人30元。
第十條驗收組成員的工作由專案負責人安排，以接管驗收工作優先，相應部門的負責人必須予以支援。
附則：如有不服從工作安排，或影響接管驗收工作的，扣罰責任人500元。
第十一條客戶服務中心負責人負責驗收組的各項工作，每週至少檢查一次，並負責組織處理接管驗收疑難問題。
附則：若不按時檢查工作處理疑難問題的，扣罰客戶服務中心經理200元。
第十二條專案負責人必須在正式開展接管驗收工作三天前完成接管驗收具體工作方案的編制、呈報和批覆工作。 附則：未按規定完成具體方案編制、呈報和批覆工作的，扣罰專案負責人200元。
第十三條在正式進行接管驗收時，專案負責人必須每天召開由物業公司、房產工程部和施工單位組成的接管驗收工作聯席會議，通報當天的接管驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，並形成書面記錄。
附則：未按時召開聯席會議並形成書面記錄的，每次扣罰專案負責人100元。如不合格項中出現漏報或錯報現象的，每項扣罰責任人50元。
第十四條專案負責人每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。 附則：如發現驗收人員未完成規定的工作量，每次扣罰責任人100元。如未進行工作檢查和次日工作安排的，每次扣罰專案負責人50元。
第十五條驗收人員必須在每份驗樓單上簽名確認，並在當天交小組負責人及專案負責人簽名。
附則：未按規定進行簽名確認的，每份扣罰責任人50元。 第十六條接管驗收工作必須在交樓一週前全部完成。 附則：驗收工作每延期一天，扣罰專案負責人100元，服務中心負責人50元。
第十七條接管驗收完成後，專案負責人必須於次日向公司領導提交書面的工作彙報，並具體負責與集團工程部辦理移交手續。 附則：若遲報工作彙報或無故延期辦理移交手續的，扣罰專案負責人100元，服務中心負責人50元。 第三章接管驗收的質量控制。
第十八條接管驗收覆蓋率必須達到100。
附則：接管驗收每漏檢一戶(項)，扣罰當事人100元，專案負責人50元。
第十九條專案負責人必須對每天呈報合格的接管驗收專案進行抽檢，抽檢率至少達到20。如果發現有不合格專案，須加抽30。再有不合格項，須全部進行復檢。
附則：未按規定進行抽檢和複檢的，每次扣罰專案負責人50元。
第二十條專案負責人必須組織工程師或專業人員對接管驗收的關鍵專案進行專項驗收。
附則：未按規定進行專項驗收的，扣罰專案負責人300元。 第二十一條凡是存在不合格項的分戶驗收專案，整改完畢後必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收。
附則：未進行全面驗收的，每戶(項)扣罰責任人50元。 第二十二條驗收過程中發現的不合格項，驗收組必須在24小時內書面通知房產工程部組織整改，並且有相關工程師的簽收記錄。整改完畢24小時內部門負責人必須組織複驗。 附則：未在24小時內書面通知房產工程部組織整改的，或未有簽收記錄的，或組織複驗的，每次扣罰專案負責人100元。 第二十三條驗收過程當中發現重大質量問題的，專案負責人必須立即上報公司領導，並在24小時以內書面上報房產公司領導。
附則：如出現漏報、錯報，每次扣罰專案負責人200元，服務中心負責人200元。若有不報、遲報的，每次扣罰專案負責人300元。
第二十四條驗收組必須每天跟進不合格項的整改情況。超過三天未整改完的，書面加催一次，並在24小時內書面上報公司領導。超過一週內還未完成的，必須在24小時內書面報公司領導、房產工程部領導和房產公司領導。
附則：如未按時催辦整改情況的，每次扣罰責任人50元，專案負責人20元。如未按時上報，扣罰專案負責人和服務中心負責人各100元。
第二十五條接管驗收工作中發現的不合格項，經整改驗收三次還未合格的，驗收組必須在24小時內上報公司領導。 附則：未按規定上報不合格項的，每次扣罰專案負責人100元。
第一章總則
第一條為規範公司運營，加強員工管理，提高工作效率，營造良好的工作氛圍，根據有關法律、法規，結合公司實際，特制定本《公司管理規定》（以下簡稱本規定）。
第二條公司員工必須嚴格執行本規定的各項制度（公司部分部門因工作特殊性質所制定的其他管理規定，經總經理簽發批准後，按照該部門規定執行）。
第三條公司實行董事會領導下的總經理負責制，總經理根據董事會的決議和董事長之任命管理公司一切事務，並設副總經理、總經理助理若干名，協助總經理工作。
第四條公司機構設定：公司設定總經理室、辦公室、財務部、保安部、清衛綠化部、工程維修部、市場經營部等部門，並根據業務發展開設分公司。
第五條公司機構設定圖
第二章部門職責
第一條總經理室：
1、全面負責、主持公司的各項工作，對公司的一切事務具有最高決策權，對公司的一切運營狀況負全部責任；
2、負責制定公司月、年度計劃和長期發展規劃；
3、制定各部門的職責許可權，確定各崗位的任職條件。
4、主持管理評審，領導內部稽核；
第二條辦公室
擔負公司的行政管理、考核評比、企發職責，設立投訴處理中心，在公司規模擴大後分離為行政管理部、品質管理部、企業發展部、投訴處理中心。
（一）、行政管理部
1、負責公司員工的招聘、培訓；
2、負責公司的固定資產登記、管理和維護；
3、負責公司內部宣傳，組織公司內部的各類會議，跟蹤落實會議決議；
4、負責識別、收集最新的有關法律、法規，並轉發相應部門；
5、負責公司各類合同、檔案、檔案和印章管理等工作；
6、負責對公司的辦公設施和工作環境進行管理；
7、負責對公司員工的工牌、著裝進行管理；
8、負責公司各部門辦公用品的採購管理；
（二）、企發部
1、負責公司發展的近遠期規劃，為總經理的工作提供意和參考；
2、掌握與物業管理專案有關的法律、法規、政策知識；
3、負責企業發展專案，包括物業專案投標書的策劃、製作等；
4、負責收集物業招標資訊，代表公司簽訂物業委託管理合同（協議）；
5、負責組織公司相關部門對招標書、投標書、物業委託合同（協議）評審；
6、負責開展與物業有關的市場調查，形成文字、圖案資訊及分析報告；
7、負責公司的形象宣傳，做好新物業專案的形象策劃。
（三）、投訴服務中心
1、負責受理業主投訴或復訴，組織解決，並轉交相關部門，
2、組織調查業主反饋資訊並進行分析，為服務改進提供依據，將意見、建議總結歸納後提交總經理。
第三條財務部
1、建立和健全各項財務管理制度；
2、掌握公司的資本運作、成本核算、預算處理及財務管理，負責各項費用的收取和支出等；
3、執行審批制度，按規定的開支範圍和標準核報一切費用，負責發放員工工資、獎金；
4、執行現金管理制度和支票使用規定，做好收費發票購買、保管、使用及回收工作；
5、編制記賬憑證，及時記賬，及時遍報各種報表，妥善管理會計賬冊檔案；
6、擬定各項財務計劃，及時反映財務狀況，提供財務分析報告，當好參謀。
第四條保安部（可在公司規模擴大後獨立為安保分公司）
1、根據公司對保安工作總體要求和目標，制定、建立整套管理體系，制定《保安制度》；
2、根據管理處對保安人員的需要，做好對保安人員的招聘、培訓、調整、辭退等工作；
3、負責保安人員上崗的崗前培訓，在崗間的崗位培訓，加強隊員的政治、業務素質，提高實際應用能力；
4、做好公司所管理轄區物業的治安、消防、車輛管理工作，協調處理各物業轄區的安全方面突發事件，確保物業轄區內的人身財產安全；
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的公共秩序維護員介紹物業轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
①上崗前必須掌握公共秩序維護、通訊及消防裝置器材的使用和操作；②新入職的公共秩序維護員須進行3－5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然後開始正式上崗；
2、崗位培訓
①公共秩序維護培訓：根據每年制定的公共秩序維護部制定的培訓計劃，擬訂公共秩序維護培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高公共秩序維護員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能；
②消防培訓：根據每年制定的公共秩序維護部內部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高公共秩序維護員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；
③每位公共秩序維護員必須根據培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，並要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上籤到。
3、培訓課程設定
①培訓目的：
通過培訓，提高公共秩序維護員的綜合素質和服務水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的公共秩序維護隊伍；
②培訓專案：
A、應知、應會部分
4頁第公司制度與規定部門制度與規定公共秩序維護常識服務意識教育
禮節、禮貌及員工的行為規範、個人修養轄區設施、裝置介紹消防常識
B、崗位工作規範
崗位禮貌用語、工作方法與技巧崗位工作職責與細則轄區突發事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
③培訓要求
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；
B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；
C、佇列訓練時，按正規化軍事要求操作；
D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。
④考評方式
A、理論培訓在結束後採取筆試閉卷方式進行，85分以上為優，75－84為良，60－74分為中，60分以下為差；
B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束後進行考核，成績分為優、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；
C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。
第一條為了規範物業管理企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及管理要求，制定本規定。
除了規定另有規定外，物業管理企業執行，《施工、房地產開發企業財務制度》。
第二條本規定適用於中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），也包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司；股份有限公司等各類組織形式的企業。
第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委託代管的房屋共用部位維修基金和共用設施裝置維修基金。
1、房屋共用部位維修基金是指專項用於房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、樑、柱、內外牆體和基礎等）、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內車庫等。
2、共用設施裝置維修基金是指專項用於共用設施和共用裝置大修理的資金。共用設施裝置是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條代管基金作為企業長期負債管理。
1、代管基金應當專戶儲存，專款專用，並定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
2、代管基金利息淨收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可後轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房、共用設施裝置，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，並按照國家法律、法規規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。
1、管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
2、商業用房是指業主管理委員會或者物業產許可權、使用人向企業提供的經營用房。
第六條企業支付速達軟體的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物鑿權人、使用人認可後轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金；企業支付的共用設施裝置有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可後轉作企業代管的共用設施裝置維修基金。
第七條企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程是發生的的各項支出，按照國家規定計入成本費用。
第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。
1、直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、資金及職工福利費等。
2、直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
3、間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條企業經營共用設施裝置，支付的有償使用費，計入營業成本。
第十條企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。
第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條企業可以於年度終了，按照年末應收帳款餘額的0、3%―0、5%計提壞帳準備金，計入管理費用。
1、企業發生的壞帳損失，衝減壞帳準備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
2、不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，衝減管理費用。
第十三章營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第十四章主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大維修收入。
1、物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公從代辦性服務費收入和特約服務收入。
2、物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得的'收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
3、物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委託，對房屋共用部位、共用設施裝置進行大修取得的收入。
第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確為營業收入的實現。
1、物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現。
2、企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。
第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資淨收益、營業外收支淨額以及補貼收入。
第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
1、營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用後的淨額。
2、營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
3、其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加後的淨額。
第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
1、商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美髮屋、商店、飲食店等經營收入。
第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。
1、企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。
2、企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。
第二十一條本規定自xx年1月1日起施行。
第一章保潔員
1、嚴格遵守公司各項規章制度。
2、文明服務、禮貌待人，並注意保持個人的儀容儀表，樹立良好形象。
3、聽從上級領導指揮，在規定時間內按照工作標準，保質保量地完成各自分管區域內的保潔工作。
4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，工作時間不幹私活，不做與工作無關的事情。
5、發揚互助精神，支援同事工作，以禮相待。
6、清潔過程若發現異常現象，如跑、冒、漏水和裝置設施損壞、故障等，及時主管領導或專管人員，並有義務監視事態過程或採取有效，控制事態發展，必要時積極協助專業人員排除故障。
7、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價賠償。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。
9、認真完成上級領導臨時交辦的其他任務。
第二章保潔員工作標準
一、走廊及會議室清掃標準
1、會議室內辦公桌、椅、電腦、電話、菸缸、地面、窗臺、窗框、門、檔案櫃、刊物架、沙發、茶几等每天至少擦拭一次，做到無汙漬、無灰塵、無水跡。
2、辦公桌上的辦公用品、檔案、資料等要擺放整齊，不得隨意翻看。
3、檔案櫃玻璃、窗框要擦拭得乾淨、明亮，無手印、無塵土、無水跡；窗簾懸掛整齊。
4、垃圾筒要保持乾淨無汙、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、辦公室內的花草植物要定期澆水，並保持花盆內無雜物，盆體無塵、無汙漬。
6、區域內的踢腳線每週至少擦拭1次，做到無汙漬、無灰塵、無水跡。
7、下班前清掃時，檢查各類辦公設施電源是否關閉，最後將門、窗關閉、鎖好。
二、衛生間清掃標準
1、衛生間內洗手檯面、鏡面、地面，應隨時清掃，做到無汙漬、無積水。
2、衛生間內便池應隨時清掃、沖刷，做到無汙漬、無異味。
3、衛生間內隔斷板、牆面、開關插座、窗臺等每日至少擦拭1次，做到無汙漬、無痰跡、無水跡。
4、衛生間內垃圾筒要保持乾淨無汙、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、在蚊蠅活動季節裡，每週噴藥一次，保證廁所內無蠅、無蚊蟲。
6、每日不定時噴灑空氣清新劑，減輕廁所內異味。
7、衛生間內的踢腳線每週至少擦拭1次，做到無汙漬、無灰塵、無水跡。
8、衛生間室窗戶玻璃、天花板及燈具，每月定期清掃擦拭，如遇節假日順延。
三、樓梯通道清掃標準
1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次，每週至少拖1次，做到無垃圾、無雜物，無汙漬、無痰跡、無水跡、光潔明亮。
2、樓梯通道內的扶手、窗臺、樓道開關、配電箱門等每日至少擦拭1次，做到無灰塵、無汙漬、無水跡。
3、樓梯通道內踢腳線、安全出口指示牌每週至少擦拭1次，做到無汙漬、無灰塵、無水跡。
第三章保潔員安全操作規程
(一)牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。
(二)在超過2米高處操作時，必須使用梯子，雙腳需同時踏在梯子上，不得單腳踩踏，並保證梯子下方有人把扶，以免摔傷。
(三)在清理開、關裝置設施時，不得用溼手接觸電源插座，以免觸電。
(四)不得私自撥動任何機器裝置及開關，以免發生故障。
(五)在不會使用機器時，不得私自開動或關閉機器，以免發生意外事故。
(六)保潔人員應注意自我保護，工作時戴好膠皮手套，預防細菌感染，防止損害面板。清潔完畢，應注意洗手。
(七)應嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發生火災。
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