住宅小區物業管理處工作制度
為加強管理和監督,嚴明紀律,發揮管理的效應作用,創高效、優質的綜合服務,特制定本制度。
一、遵守公司的工作紀律,按時上下班,不得遲到或早退,一個月內遲到或早退五次扣當月獎金的百分之五十。
二、有事離開,須有請假條,寫明事由,一天內由管理處主任批准,一天以上須管理處主任簽字,交公司領導批准;請病假須有醫生證明,並於當天交給管理處主任;未經批准擅自離開工作崗位者,扣發當月獎金或十天平均工資,超過兩天未返崗位者,按自動辭職處理。
三、工作時間,必須堅守工作崗位,並按質、按量完成各自職責。如檢查到工作時間不在工作崗位範圍內,按曠工處理,扣發當月獎金百分之二十或一天平均工資。
四、工作時間,不準看報閒聊,不準用通迅裝置聊天,空閒時間應努力學習業務知識;如不能勝任本職工作或經常被使用者投訴者,管理處可以書面報告公司給予換人或辭退。
五、因違反工作規程損壞裝置、設施及使用者財產,視損壞程度扣發獎金或照價賠償。
六、嚴禁向住戶和業主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。
七、管理處的裝置、機器或工具未經主任以上同意,不準外借。
八、嚴禁在本住宅區內擅自承接工程。
九、依據法規嚴格妥善管理,須熱情、主動、周到地為住戶和業主提供高效的`綜合服務,不允許以粗暴或冷漠的態度對待。
十、如有違反上述條款者,管理處有權將其行為記錄在冊,向公司提出扣發獎金或辭退的建議。
十一、工作時間必須穿戴整齊的工作服,佩帶工作證,接受業主或使用者的監督。
小區管理處安全工作檢查制度
1.目的
為了加強對安全各崗位的監督管理,杜絕各類事故及案件的發生,特制定本制度。
2.範圍
適用於管理處。
3.方法和過程控制
3.1車場收費崗監督管理:明確規定收費崗在當值期間不允許攜帶超過五元(包括五元)以上的現金。每天當值班長在上、下班講評時進行檢查(此規定列入夜間查崗內容)。違反上述問題點一經發現除沒收其現金外,並按貪汙票款做嚴肅處理。
3.2車場入口崗及巡邏崗監督管理:禮儀禮節是否按體系檔案要求嚴格要求自己,嚴格執行車場ic卡管理制度,一車一卡,車管系統出故障時車輛進出憑證是否按規定填寫;入場的`車輛是否開具相應的憑證(特殊情況除外)。車場巡邏崗對車場的車輛停放情況是否熟知;車輛外觀檢查是否仔細;在巡邏過程中發現的問題是否及時作相應的處理或彙報;是否按規定填寫車輛的入場時間及車輛的外觀檢查情況。
3.3堂崗監督管理:禮儀、禮節是否按崗位的操作流程去落實,是否做到熱情周到服務業主顧客及外來人員;對外來人員的管理是否按規定落實,以及掌握其探訪目的。
3.4樓層巡邏崗監督管理:是否按規定的時間及路線進行巡邏和簽到,有無提前簽到、補簽到行為。一經發現有上述行為給予嚴肅處理。
3.5班長崗監督管理:當值期間是否起到對崗位的有效監督及檢查;一日生活制度的落實情況;內務衛生是否按值日製度高標準、高質量去落實;
3.6督辦崗監督管理:督導各班上、下班是否執行講評制度;是否按規定嚴格請銷假制度;安全各班的軍訓、班組例會是否按規定的時間及科目進行落實,軍訓的效果是否達到公司的要求。
3.7安全主管監督管理:每月對現場安全管理、制度落實及質量記錄進行全面檢查,並將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上;對檢查存在問題點,督促各片整改,每季度對巡邏路線、小區圍牆紅外線、安全隱患點進行評估、調整,並上報經理審批。
3.8經理/經理助理監督管理:每月對小區消防、安全管理進行全面檢查、指導,並將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上,對檢查存在問題點,督促安全主管限期整改。
辦公室人員管理制度與作息時間
一、作息時間：早7：30——11：00下午13：30——17：00，工作人員必須按時上下班，不準遲到、早退、曠工。
二、各個部門要各盡其責，不許發生空崗行為，有事可以向部門領導請假，自身脫崗視為早退。
三、辦公室人員上班後利用10分鐘時間主動清理辦公室內的衛生。
四、工作期間不準擅自離開自己的工作崗位，更不允許幹其它私活。
五、與同事一道相互團結，緊密合作，共同遵守公司的規章制度。
保潔人員工作制度
一、作息時間：早6：30――10：30，下午13：00――16：30
二、保潔工作人員必須保持小區乾淨整潔，各個場所旮旯不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。
二、保潔人員必須在上午8：00前把自己負責的'區域外圍清掃完畢，10：00之前完成負責區域內的樓道衛生，堅持做到每天一小掃，三天一大掃。
三、保潔人員必須經常保持小區潔、淨、美，並負責督促拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負責清掃道路積水，雪天主動配合其他人員清掃積雪。
四、嚴格執行物業制訂的衛生保潔程式，按時完成季節性、突擊性衛生清理任務。
五、認真巡查，保持環境衛生，制止破壞環境的行為。
六、認真使用和保管所有保潔工具，如有丟失或損壞要照價賠償。
七、嚴格遵守物業制定的其他有關規章制度，如有違犯，輕者警告，重者辭退。
商城物業管理部工作管理制度
1、每天上班必須穿工衣、戴工牌，男士系領帶（維修工及經批准的員工除外），穿著必須整潔，頭髮必須梳理整齊，男士不得留長髮，女士應化淡妝。
2、辦公區必須保持整齊、乾淨，不得在桌面上亂堆亂放雜物。
3、每天上班前各管理人員需檢視交接班記錄本，瞭解各種情況及業主意見，及時安排處理或上門尋訪。
4、上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振，上班打磕睡、偷懶。
5、全體人員必須紀律嚴明，不得遲到、早退、無故曠工，有事須請假，獲准後方能離開。
6、全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發現問題，詳細記錄。及時彙報並跟蹤解決。
7、接待業主要態度和藹，溫文爾雅，落落大方；不管發生什麼事，絕對不能與業主吵架；要態度誠懇，仔細傾聽業主意見，能及時解決的問題馬上派單解決；一時無法安排也要給業主講清楚，並告訴解決的時間。
8、接受業主電話投訴，態度要熱情耐心，言語要規範友好。首先說：'您好，我是物管部，有什麼需要我幫助的，如遇業主發火、吵鬧，要語氣輕柔地問明原因，儘快幫助解決。
9、管理員派單後，一定要跟蹤落實，並負責檢查涉及水、電問題，要求12小時內解決，其他修理專案一般24小時內解決，最遲不能超過72小時內解決。
10、對接受的投訴要認真做好記錄，併到現場檢視、瞭解情況，認真記載處理的時間和處理人員及業主對處理的意見。
11、協助財務人員做好各種費用的.派單和催交工作，派單要派到各戶，催交要態度友好。
12、認真管理管好業主檔案和業主託管的其他事宜。
13、不準在上班的時間看書、閒聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧譁。
14、下班後要將抽屜鎖好，將自己保管的資料或物品放好，將辦公室收拾乾淨，辦公桌收拾整齊。
15、休息時間如發生重大事故，或碰到問題要立即投入解決，不得推脫或視而不見，不予理睬。
16、物管部的工作原則是：服務第一；
物業專案公司工作記錄管理制度
為保證崗位工作質量和服務效果,根據物業管理服務規範和崗位工作需要,結合管理實際,制訂本管理制度。
一、工作記錄是崗位工作規範的重要組成部分,它反映直接反映崗位的.工作過程和工作成績。
二、各種工作記錄編制由行政人事部負責,從為工作服務的角度進行編制,部門工作記錄按照實際需要,由部門負責人逐步完善。
三、各崗位工作記錄的檢查監督由各部門負責實施,部門負責人抽查,月評,發現不符合規範要求的按照考核進行處罰。
四、保持崗位工作記錄整潔完整、不缺損,不得在記錄本上亂寫亂劃,不得撕扯記錄本(紙)挪作他用。
五、記錄書寫工整,按時間順序,事情發生的先後進行記錄,反映內容應清楚準確,不得出現與事實不符的內容。
六、崗位工作記錄屬於內部管理資料,未經允許不得借閱。
七、崗位工作記錄本使用完畢後,由部門主管負責整理,交行政人事部統一歸檔。
八、崗位工作記錄包括交接班記錄、執行操作記錄、維修保養記錄、缺陷記錄、維修記錄和各種檢查、檢驗、測試記錄等。
1、工程部應根據管理目標制定工作計劃，並嚴格按計劃執行，使工作井井有條。
2、根據大廈存在的功能缺陷和大廈的發展方向，制定十年發展規劃；每年應制定年度裝置維護和更新改造計劃；每季、每月、每週、每日都應有具體實施計劃。
3、規劃和年度計劃由工程部提出，由物業管理中心行政部稽核，專案報請物業管理中心主任。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。
4、各階段計劃必須與總體計劃相符合。
5、在日常工作中必須認真落實計劃內容，做到時間、人力、物力保障，保證計劃按期完成。若因客觀原因計劃無法按期完成時，應事先向領導說明。
6、各級領導要經常檢查計劃執行情況，發現問題及時處理。若在執行過程中發現計劃不符合實際情況時可予以修正。
一、作息時間：早7：00――11：00下午13：30――晚19：00換崗休息，保持崗內有人，
二、保持服裝整潔，著裝要規範，行為要得體，言語要和善，嚴格遵守《保安人員儀容儀表》
三、忠於職守，堅守崗位，盡職盡責，對小區內進出車輛進行登記，嚴盤細問，可疑人員和車輛未經批准，禁止入區。
四、加強晝夜值班巡查制度，發現不安全因素要果斷處理，自己處理不了的要立即向110報警，並向上級報告，保護事發現場。
五、遇到突發緊急情況要及時處理並上報相關領導，如遇火警或120救護，要積極配合，及時開啟緊急通道確保車輛順利進入，禁止私自給住戶和其它人員配發消防通道和緊急通道鑰匙。
六、嚴禁曠工、遲到早退，有事假需提前向部門領導請示，經批准後方可請假。
七、負責區域內的公共設施、裝置、共用設施裝置的看管工作，防止丟失現象發生，屬於責任問題依照內部管理辦法進行處理。
八、實行倒班制，做到晝夜24小時不斷人。
九、嚴禁與外來閒雜人員在門崗或門衛室聊天閒談，除領導臨時指定替換，不準門衛人員私自用任何人頂替值班。
十、嚴格交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班情況認真記錄清楚，雙方簽名，註明日期。
十一、負責門崗大門口到公路衛生區的環境衛生，門崗周圍不得堆積雜物和垃圾，必須經常打掃，保持乾淨、整潔。大門口禁止住戶停放車輛，外來車輛一律停在大門外，禁止小商販入內。
十二、雨天掃淨門口內積水，雪天全部上崗打掃轄區內積雪，如雪天無故不到，按處罰辦法處理。
十三、做好安全預防事故宣傳教育工作，與其他同志一道，相互團結，密切配合，服從領導，共同把小區的.安全保衛工作做好。
十四、完成領導臨時安排的其它工作。
1、上班時間不得看與本業務無關的.書藉。
2、上班時間不得睡崗。
3、上班期間不準洗澡。
4、上班期間嚴禁幹私活。
5、不準在裝置樓內大聲喧譁、唱歌、吹口哨等。
6、下班後不要無故在工作場所內逗留、閒逛。
7、不準遲到、早退。
8、不準在裝置樓內吃零食。
9、上班時間堅守崗位,不得閒逛商業區。
10、上班必須提前到崗,工裝穿戴整齊,不得穿便服。
11、要積極參加工程部、公司組織的各種活動。
12、嚴格遵守《工作手冊》規定的各項制度。
一.工作單和維修電話記錄制度的目的:
1.有利於檢查工作質量,責任落實到人。
2.憑工作單進入客戶區域,工作單就是工程維修人員進入客戶區域的通行證。
3.憑工作單到庫房領料,便於大廈各部門核算,同時也有利於庫房管理、統計。
4.工程部排程接到維修電話通知後,填寫《維修工作單》,按照各專業分檢後通知各專業人員及時到客戶處進行維修。大廈通常分為空水、強電、弱電、綜合維修等專業。這樣安排,有利於派工派單,有利於值班主管掌握工作情況。排程人員每日應做出統計,每月做出工單月報送交工程部。
二.使用和管理工作單的具體要求:
1.工作單是工程維修人員從事工作的憑據,各使用部門應認真、詳細填寫,以免影響服務效率及工作質量,工程部辦公室應設定工作單存欄。
2.工作單一式三聯:分為三種顏色的'單子。一聯為申請部門留底備查、二聯為工程部留底備查,三聯為維修完畢申請人簽字驗收,返回工程部留底備查。
3.工程部排程人員接到返回的工作單後,應按專業分檢,分放在工單分派欄中,分派欄包括'待修理'、'正在修理'、'已完成'、'未完成'、'等備件'。
4.工作單應寫清工作地點、工作內容,一份工單隻填寫一項工作,便於工程部分派。
5.當工程部人員完成工作後,當事人予以驗收、複查,合格後在工作驗查一欄簽名。
6.凡屬於供應商、裝修商保修範圍的裝置需要維修,一般由簽約部門或使用部門聯絡保修。
7.使用部門採購的新裝置應及時通知工程部,以便配合使用前的檢查及除錯,及時將圖紙資料交工程部閱存。
三.其他注意事項:
1.發生停電、停水、跑水、電梯困人、裝置執行異常等緊急現象及各部門巡查發現裝置、設施存在問題時,可以電話方式通知工程部。
2.補配鑰匙及換鎖工作,應先到保安部申請,填寫'補、配鑰匙申請表',不能憑工作單補、配鑰匙。
3.凡需要重新制作、翻修的工作,材料費在300元以上的投資,一律填寫'客戶服務單',並由財務部稽核,總辦批准後實施。
4.凡是文字表達不清,而需要附圖說明的工作應附圖說明,圖中尺寸比例要標清楚。
5.凡不能按相關規定及時完成的工單,存放在'未完成'一欄,並做好交接班;因工具、材料等原因而擱置的工作單,放在'等備件'格內,並及時申報採購單爭取及時恢復。領班以上各級人員均應對'未完成'和'等備件'的工作單給以高度重視,積級採取相應措施並向工程部報告原因。
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