關於房屋拆遷有關政策規定最新版

眾所周知，房屋拆遷補償問題是房屋拆遷過程中的核心問題，隨著新一輪的城市拆遷大潮來臨，大批動遷居民不可避免地面臨了補償安置等諸多問題，而面對諸多相關法律問題，不少拆遷市民也是一頭霧水，大量農民並不瞭解農村房屋拆遷規則、細則，下面為您整理的農村房屋拆遷細則。

農村房屋拆遷規則

國有土地上房屋徵收與補償主要依據為《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《國有土地上房屋徵收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區具體實施意見、細則、辦法等農村房屋拆遷實際上是徵收集體土地後將房屋等地上附著物一併徵收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產權調換，但是補償標準上農村集體土地上拆遷並不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。

農村房屋拆遷管理條例

(一)申請拆遷的單位委託的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委託合同;

(二)拆遷範圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算;

(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明;

(四)對低於國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案;

(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵汙染及垃圾清運方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協調配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預案及措施。

《辦法》與農村房屋拆遷相關的規定

第三條拆遷公告釋出後，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面徵求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在徵求意見書規定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。徵求意見書規定的反饋意見期限不得少於七日。法律、法規另有規定的從其規定。

第四條拆遷人委託拆遷、拆除的，應當與被委託的拆迂、拆除單位簽訂委託合同，並支付委託費。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程式、方法、引數選取等，進行協調並執行共同的標準。拆遷評估機構選定後，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委託合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑑定費用按照《辦法》第四十條規定執行。

第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷範圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關資料，並協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關係的第三人到場見證，並在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第八條拆遷人或受委託拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委託的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易資訊資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業徵詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷範圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少於七日。公示期滿後，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構諮詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程式、方法、引數選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的.，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請複核，也可以另行委託評估機構重新評估。

第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差範圍為±3%。在允許誤差範圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差範圍的，由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑑定。評估專家委員會的鑑定結論作為最終裁決結果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。

第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢後三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查後，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改;拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。

第十三條《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應具備以下條件：(一)按照國家規定的基本建築設計標準和質量安全技術規範建造;(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區域公共配套相適應;(三)與當地社會經濟發展水平相適應的其他條件。

第十四條普通商品房開發建設的平均成本包括取得土地使用權的費用、建安造價、各類規費、稅金、管理費等費用之和。第十五條直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關係無異議的，按照《辦法》第三十三條有關拆遷按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋的規定辦理;直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關係有異議的。

第一條(目的和依據)

為規範徵收集體土地房屋補償行為，維護徵地範圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施中華人民共和國土地管理法辦法》等法律、法規的規定，制定本規定。

第二條(適用範圍)

在本市行政區域範圍內徵收集體土地中實施房屋補償的(以下簡稱“徵地房屋補償”)，適用本規定。

第三條(補償原則)

徵地房屋補償，應當遵循“程式正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被徵地農民的居住條件，維護被徵地農民的合法權益。

第四條(管理部門)

市土地管理部門是本市徵地房屋補償工作的主管部門。

市和區(縣)發展改革、城鄉建設、農業、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監察等部門應當協同做好徵地房屋補償工作。

鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當配合做好徵地房屋補償工作。

第五條(補償主體與實施部門)

區(縣)人民政府負責本行政區域的徵地房屋補償工作。

區(縣)土地管理部門組織實施本行政區域的徵地房屋補償工作。

區(縣)土地管理部門下屬的徵地事務機構(以下稱“區(縣)徵地事務機構”)具體實施徵地房屋補償工作。

第六條(徵收集體土地房屋補償程式)

徵地房屋補償是徵地補償安置工作的組成部分。徵地補償安置程式按照國家和本市有關規定執行。

第七條(擬徵地告知後不得實施的行為)

在徵收集體土地依法報批前，區(縣)土地管理部門應當向被徵地農村集體經濟組織和農戶公佈《擬徵地告知書》，告知徵地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，公佈時間不得少於10日。

《擬徵地告知書》公佈後，擬徵地範圍內應當執行下列規定，但限制的最長期限不得超過一年：

(一)不得新建、改建、擴建建築物、構築物及其他設施;

(二)不得突擊裝修房屋;

(三)不得辦理新增、變更工商營業登記;

(四)擬徵地範圍內已取得建房批准檔案但新房尚未開工的，不得開工;

(五)不得從事其他不當增加補償費用的行為。

違反前款規定實施的，不予補償。

第八條(房屋調查確認)

《擬徵地告知書》公佈後，區(縣)徵地事務機構應當會同鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處以及村(居)民委員會組織對擬徵地範圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查，情況屬實的，納入徵地補償登記範圍。調查結果應當經宅基地使用人、房屋所有人確認，並在擬徵地範圍內公佈。

第九條(房屋補償費用)

房屋補償費用包括用於貨幣補償的資金和用於產權調換的房屋。用於貨幣補償的資金應當在徵地房屋補償方案公告前足額到位，並做到專戶儲存、專款專用。用於產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，並做到產權清晰、無權利負擔。

第十條(徵地公告和徵地補償安置方案公告)

徵收集體土地依法批准後，區(縣)人民政府應當在被徵地所在的鎮(鄉)、村予以公告(以下稱“徵地公告”)，公告期不得少於10日。

徵地公告後，區(縣)徵地事務機構應當根據調查結果擬訂徵地房屋補償方案，並納入徵地補償安置方案，由區(縣)土地管理部門進行公告，公告期不少於30日。徵地房屋補償方案應當包括以下內容：

(一)房屋的補償方式;

(二)補償金額的計算方法;

(三)安置房屋坐落、單價;

(四)土地使用權基價;

(五)價格補貼;

(六)簽約期限;

(七)其他事項。

區(縣)土地管理部門應當就徵地房屋補償方案聽取相關權利人意見。相關權利人申請聽證的，應當在徵地房屋補償方案公告後5個工作日內提出書面申請;符合條件的，區(縣)土地管理部門應當按照規定組織聽證。區(縣)徵地事務機構應當根據徵求意見和聽證會情況，修改徵地房屋補償方案。

第十一條(簽訂補償安置協議)

徵地房屋補償方案經區(縣)人民政府批准後，區(縣)徵地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照徵地房屋補償方案協商簽訂房屋補償安置協議。房屋補償安置協議應當載明補償方式、補償金額、安置地點、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。

第十二條(計戶標準和麵積確定)

徵地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批准檔案計戶，按戶進行補償。

房屋的用途和建築面積，以宅基地使用證、房地產權證或者建房批准檔案的記載為準。

第十三條(建制撤銷的居住房屋補償)

被徵地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×房屋建築面積。

本條及第十四條規定的單價，是指每平方米建築面積的價格。

本條及第十四條規定的房屋建安重置結合成新單價，由區(縣)徵地事務機構委託具有相應資質的估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(縣)人民政府制定並公佈。

第十四條(建制不撤銷的居住房屋補償)

被徵地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業戶籍的，補償按照本規定第十三條執行;該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業戶籍的，按照下列規定予以補償：

(一)具備易地建房條件的區域，宅基地使用人可以在鎮(鄉)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點範圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償;

(二)不具備易地建房條件的區域，按照本規定第十三條執行，不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第(一)項規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+價格補貼)×房屋的建築面積。使用新宅基地所需的費用，由區(縣)徵地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

申請宅基地新建房屋的審批程式，按照本市農村村民住房建設的有關規定執行。

第十五條(居住房屋的其他補償)

徵地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、裝置遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，具體標準由區(縣)人民政府制定。

第十六條(已批未建的房屋補償)

徵地公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償;建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價結合成新價格補償。本條規定的重置價，由區(縣)徵地事務機構委託具有相應資質的估價機構評估。

徵地公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規定的建築面積計算;建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建築面積一併計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。