本人通過對《四川省物業管理條例》的學習，有如下心得：
一.法律主體涵蓋面更廣
國家《物業管理條例》：第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
《四川省物業管理條例》：第一條 為規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。
國家《物業管理條例》的法律主體：
1.業主
2.物業服務企業
《四川省物業管理條例》的法律主體：
1.國家級國家機關
2.物業服務企業
3.業主、使用人和業主組織
4.房地產開發商
5.物業管理協會
6.其它物業管理法律關係主體(清潔公司、保安公司)
二.緊緊圍繞黨的新時期戰略任務
促進社會和諧，是二〇〇六年十月十一日，中國共產黨國共產黨第xx屆中央委員會第六次全體會議通過的《中共中央關於構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中提出的黨在新時期的戰略任務。
國家《物業管理條例》：第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
《四川省物業管理條例》：
第一條 為規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。
三.體現《物權法》平等保護的原則
平等保護的原則：
相同性質的財產的平等。即相同相持的財產，適用同等的規則，受到同樣物權的保護。
《深圳經濟特區物業管理條例》：
第二章 業主、業主大會、業主委員會和管理規約 第十四條業主投票權數按業主所擁有物業的建築面積計算，物業建築面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四捨五入計算。
以《條例》的形式規範業委會運作
目前無錫已有備案成立業委會的小區約有350個，約佔全市小區的1/3。一些運作不規範的業主委會屢屢出現“違規”行為，比如業委會成員自己帶頭不交物業費，享受各種“特權”;業委會成員以學習的名義去外地旅遊等。
《條例》首次對業主大會籌備組、組成人員、業委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環節和流程進行了逐一規定，具體細化了業主委員會的任職條件和要求，並首次將個人誠信納入業主委員會任職條件之中。
《條例》第14條對業主委員會換屆工作作了新的規定，明確了業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。並明確了自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業服務企業;(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。
為解決當前一些業主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行稽核作了明確規定，稽核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社群居(村)民委員會進行核查，也可以委託第三方進行審計。
將物業服務企業建立誠信檔案寫進條例
業主依據物業服務合同約定交納物業費的同時，物業服務企業也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示包括收費專案、收費方式、收費標準、服務標準、電梯執行維護費、公共能耗費等在內的資訊，讓業主明明白白消費。
其次，針對當前1000多個小區中，物業公司專案經理隨意調整所引發的小區不穩定現狀，《條例》 規範了物業服務企業誠信服務經營，明確規定了失信行為及處罰措施，促進物業服務企業規範服務，也彌補了我市去年以來實行物業管理誠信體系的法律依據。
今後，物業服務企業的誠信檔案將作為企業管理的重要手段。
提出小區停車位 應合理租售
一面是小區地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業管理的一大難題。《條例》明確了，“建設單位應當向全體業主公佈車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿後可以優先續租”，並進一步強調，“車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。”
《條例》還明確，“劃分為一個物業管理區域的分期開發建設專案，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，並在物業管理區域內顯著位置公示。小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫。”也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區整體交付之後，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩餘車位、車庫可按照規定出售。目前，無錫也在起草有關小區停車位的規範性檔案，進一步細化操作程式。
將牆面滲水 納入應急維修專案中
房屋專項維修資金是房屋的養老錢，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主討論通過，程式繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實。
省條例中提到的6種應急維修專案是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的; 樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了牆面滲水或其他危及安全的事項。
為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業主大會，簡化了程式，方便了維修資金利息的使用。
明確規定舊住宅小區 與拆遷安置房的管理
《條例》 明確了經整治改造的舊住宅小區有條件的應實行物業管理，業主應當承擔相應的物業管理費。
面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》 也規定了應當參照商品房小區物業管理，對小區的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規定，從而為今後我市拆遷安置房逐步向市場化物業管理過渡打下基礎。
業委會成立門檻亟需降低
統計數字顯示，我市共有物業服務企業1700多家，在管物業總建築面積超過4億平方米，物業管理從業人數達到30多萬人。不過，僅不足三成小區成立了業委會，居民自治成為難題。
根據現行條例，要成立業委會，就必須召開業主大會會議選舉業委會成員。在得到“物業建築面積過半”的業主和“佔全體業主人數過半”的業主的同意後，選舉方有效。然而，由於深圳流動人口數量大，很多物業用於出租，因此上述“雙過半”的參會比例幾乎不可能實現。負責本次立法調研工作的孫亞非律師建議，參考香港做法，適當降低業委會成立和業主大會召開的門檻，將原來“雙過半”的條件，改為“雙過三分之一”即可。
建立業主監事會制度
業委會本是業主的代言人。然而近年來，小區業委會與物管公司勾結的極端案例屢見報端，這讓不少業主對業委會究竟為誰代言產生懷疑。
針對這個問題，市律協建議建立業主監事會制度，即參照我國公司的制度設計在業委會之外設定一個機構獨立行使監督職權，監督業委會及其委員合法盡職地行使權力，防止商業賄賂等腐敗行為發生。
不過，這個建議在律協內部也存在爭議。另一種意見認為，目前業委會的組織和管理工作尚不完善，再增加業主監事會可能導致機構繁雜，也增加了業委會與監事會之間的矛盾，並衍生為不同意見業主之間的爭議。
《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)終於出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候學習任何中央檔案以及各種報告都沒有這麼認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業管理活動，投入了太多的心力。
比照經歷4年時間起草準備的《物業管理條例(草案)》(徵求意見稿)我發現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心裡覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程式，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公佈的一個最大成功之所在。
《條例》終於出臺了。終於有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和睏乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社群公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩定。《條例》的出臺，無疑是給物業管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。
我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在於買賣行為當中;各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示範作用而越來越少。
我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱鉅，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱鉅。今後物業管理乃至社群建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續向立法機關提出建議。
總之，物業管理乃至社群治理的道路才剛剛開始，需要業主們的理性和團結，需要政府部門的監督和指導，需要物業管理企業、發展商的誠信和規範。從而實現物業管理之社會價值的最大化，即社會穩定，經濟發達。
作為業主的一份子，我對《條例》中對業主和業主大會的權利和義務的描述有如下看法：
由於《物權法》還沒有出臺，“所有權決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實上是把業主所有權力當中的“物業管理權”明確地交給了業主。可畢竟這部法律是調整物業管理活動的，在本部法律中說明業主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以後，能夠完整的界定業主的全部權利和義務。儘管如此，我仍然認為在物業管理過程中，《條例》賦予業主的權利是足夠的。
從第六條對業主的定義中我們可以看到，作為業主實際上是沒有什麼可以單獨行使的權利。這其實是和物業本身的特點是相適應的。由於物業管理實際上是對全體業主的共同共有財產進行的管理和服務，故業主單獨行使某些權利，勢必導致其他業主權益的影響。也不利於物業管理活動的進行。業主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業主引發的物業管理糾紛，從而保護多數業主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨著業主和發展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關於業主的義務，實際上是單獨業主向其他全體業主所承擔的義務，而不是向發展商或者物業管理企業承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業，任何業主的行為，都必須以其他全體業主的行為規範和準則(就是《業主公約》的內容)作為依據。任何超出此範圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業中單獨業主和全體業主的關係和活動特點。不瞭解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。
從第八條到第二十條，說明了一個物業管理區域內的最高權力機構是業主大會，而業主大會的組成是全體業主。這實際上就是物業管理區域內的全民公決形式。而業主委員會，則是一個執行機構和祕書機構。
就目前的實際情況而言，業主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度”等。
《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確說明“可以採用書面徵求意見的形式”和“可以委託代理人蔘加”。但必須提醒廣大業主的是，此種設計雖然方便了業主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。
關於業主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業主委員會，除了有時間參與業主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質和專業知識的業主。這種要求卻和業主權利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權利)是不相適應的。因此，業主委員會的權力，在不同業主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業主委員會和委員的權力，把最高權力交給業主大會的設計是充分考慮社群穩定和絕大多數業主的利益的。而我作為業委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業主的權力;工作，是公益者的工作。這就是願意做業主委員會委員的人士的應有心態。
在第十七條中，《條例》明確規定“業主公約對全體業主具有約束力”。這是物業管理區域(或者一個社群)長治久安的必要法律保障。一個社群，就是一個小型的社會，而業主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發生，都是由於業主不瞭解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社群中多數業主和少數業主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業管理公司依照公約去限制少數業主行為的過程中。表面上看這些是物業管理糾紛，而實質上是業主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關於業主大會、業主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關係的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作“有中國特色的物業管理”法律制度。業主對此沒有必要有牴觸心態。相信隨著市場經濟的逐步完善，業主的物權將會得到越來越多的尊重。
以上便是我就有關業主、業主大會、業主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。
其實，物業管理糾紛，很大一部分是來自於物業管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業主本來應有的公共部位的受益權迴歸業主，從而以此收益最大限度的衝抵物業管理費的支出，使業主獲得應有的實惠。
另外就是在前期物業管理過程中，發展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業主養活了發展商的物業。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業管理更加公平。
《條例》雖然出臺了，可相關配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注並參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。
“引導業主瞭解物業管理，提醒開發商重視物業管理，協助物業管理企業規範物業管理，從而實現在良性物業管理下的物業保值、社群穩定、社會安定”應是我們每個業委會委員自己給自己的責任。
保障性住房物業管理費實行政府指導價
按《徵求意見稿》規定，今後物業的定價將分政府指導價和市場調節價兩種模式確定。
保障性住房物業管理實行政府指導價，放開保障性住房物業服務收費實行市場調節價的應考慮保障物件的經濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業服務收費實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公佈。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業有義務阻止業主私改住房
小區中業主私敲承重牆，私挖地下室等行為將得到遏制。《條例(徵求意見稿)》中規定，業主大會、業主委員會及相關業主有可阻止業主損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;亂丟垃圾，高空拋物等行為。
業主飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物;發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居採光、通風;法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行為。業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
小區車位禁止只售不租
《條例》規定，住宅小區的停車服務費實行市場調節價。物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當以銷售、附贈、出租等方式優先滿足業主、物業使用人停車需要。
在首先滿足物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需要後，多餘車位、車庫可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。
業主要求承租車位、車庫的，建設單位應當出租，不得只售不租。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案。
利用業主共有的道路或者其他場地設定的車位，屬於全體業主共有，其車位設定、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。場地租賃費，屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
業主不交物業費物業可起訴
按規定，新建小區入住戶數比例達到百分之五十以上;首次交付使用滿兩年。經過半數的業主同意，業主大會有權選聘和解聘物業服務企業。經過三分之二以上的業主且同意，可籌集、管理和使用專項維修資金;改建、重建建築物及其附屬設施。業主對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權。
以往，不少小區出現業主以各種理由聚焦物業費。《條例》規定，只要物業服務企業依約履行義務的，業主不得以放棄權利為由拒絕交納。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
被解聘物業拒不撤出可向法院起訴
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理交接手續，並需向新物業移交保管的物業檔案等相關資料。
未履行告知義務並辦理退出交接手續的，物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在房地產主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
明確分期建設的專案可先期成立業委會
在無錫，一個大型社群分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況並不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一個業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。
《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業管理區分期開發的建設專案，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對於具體許可權及其執行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。
提出小區“三位一體”綜合管理
現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。
《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由“行業管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業管理即為物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題後，不同的職能部門相互“踢皮球”，也讓業主維權時找對“門路”。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。
明確小區公共部位經營所得應建帳管理
電梯廣告收入、牆體外立面戶外廣告收入以及小區內劃線停車位的收入，這些每天由物業公司運作的專案，在大部分業主眼中都是一筆糊塗賬。
《條例》第25條規定：物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施裝置產生的收入，去除成本後，收益歸全體業主所有。經營性收益可以根據業主大會決定，直接用於共有部分、共用設施裝置的維修、更新、改造或者補充物業專項維修金，以及彌補物業服務費不足等其他需求。物業服務企業代管的應單獨列帳，業主委員會自行管理的，應接受社居委的監督。
將欠交物業費行為與個人信用掛鉤
據悉，目前很多小區的物業費收繳率不高，欠費直接影響物管企業的服務質量，也侵害了誠信的交費業主的利益，不利於物業管理區域的管理。為此，《條例》第34條規定：業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業主委員上門催交物業費的職能。同時可在小區內公示“老賴”名單的做法。對於逾期不交納的，《條例》 規定，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
《條例》第41條規定：業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用資訊管理有關規定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今後的信貸等方面的行為。
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