浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法

城鎮國有土地出讓合同的性質是民事合同抑或行政合同的爭論在理論界從未停止,實踐中對於其性質的認定也各有不同。下文是浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法，歡迎閱讀!

第一章　總

則

第一條　根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條　各市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內屬於全民所有的土地，可依照國家有關規定和本辦法，出讓和轉讓城鎮國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)。

土地使用權出讓涉及集體所有土地的，經依法徵用為國有土地後，可依照國家有關規定和本辦法辦理。

第三條　中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律、法規另有規定者外，均可依照國家有關規定和本辦法，在本省通過出讓、轉讓方式取得土地使用權，進行開發、利用、經營。

外商投資開發經營成片土地，按國家有關規定執行。

第四條　依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權的土地使用者，其合法權益受法律保護。

土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家有關法律、法規和本省的有關規定，不得損害社會公共利益。

第五條　土地權屬管理，由縣級以上人民政府土地管理部門負責;房屋權屬管理，由縣級以上人民政府房產管理部門負責。

縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第六條　縣級以上人民政府土地管理部門和房產管理部門依照法律、法規和省人民政府的規定，聯合辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的各類登記事務並對房地產實行聯合評估。

第二章　土地使用權出讓

第七條　土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

第八條　土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理、房產管理部門共同擬定方案，按照規定的審批許可權報經政府批准後，由土地管理部門實施。

第九條　土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

土地使用權出讓合同(以下簡稱出讓合同)應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十條　土地使用權出讓的審批許可權如下：

出讓耕地(包括園地、養殖水塘--下同)三畝以下，非耕地十畝以下，由縣(市)人民政府批准，報省、市(地)土地管理部門備案;

出讓耕地三畝以上至五畝，非耕地十畝以上至二十畝，由地級市人民政府(地區行政公署)批准，報省土地管理部門備案;

出讓耕地五畝以上至一千畝，非耕地二十畝以上至二千畝，由省土地管理部門稽核，報省人民政府批准;

出讓耕地一千畝以上，非耕地二千畝以上，由省人民政府稽核，報國務院批准。

第十一條　土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

第十二條　土地使用權出讓可以採取下列方式：

(一)協議;

(二)招標;

(三)拍賣。

第十三條　土地使用權協議出讓程式：

(一)申請使用土地者向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門提出受讓土地使用權申請，並提交下列檔案：

(1)建設專案批准檔案;

(2)申請用地報告書;

(3)申請使用土地者身份及資信證明檔案;

(4)其他應提交的檔案。

(二)土地管理部門在接到全部申請檔案之日起三十天內給予答覆，並與申請使用土地者進行具體協商。

(三)經協商取得協議後，土地管理部門與申請使用土地者簽訂出讓合同。申請使用土地者按規定交付定金。

(四)申請使用土地者按出讓合同規定繳納土地使用權出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證。

第十四條　 土地使用權招標出讓程式：

(一)市、縣人民政府土地管理部門發出招標公告。

(二)投標者購領招標檔案。

(三)投標者按招標檔案規定向土地管理部門交付投標保證金，參加投標。投標保證金不計利息。

(四)土地管理部門會同城市規劃、建設管理、房產管理等有關部門組成評標小組，主持開標、評標和決標工作，確定中標者後，發出中標通知書。對未中標者也應書面通知，其投標保證金在決標後十天內全部退還。

(五)中標者在中標通知書規定的期限內，與土地管理部門簽訂出讓合同，並按規定交付定金。投標保證金可抵充定金。

(六)中標者按出讓合同規定繳納土地使用權出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證。

第十五條　土地使用權拍賣出讓程式：

(一)市、縣人民政府土地管理部門發出拍賣公告。

(二)競投者購領拍賣檔案。

(三)土地管理部門按公告規定的時間、地點公開拍賣。競投者按規定交付競投保證金，參加競投。競投保證金不計利息。

(四)競投得主當場與土地管理部門簽訂出讓合同，並按規定交付定金。競投保證金可抵充定金。對未得者，其競投保證金在拍賣後十天內全部退還。

(五)競投得主按出讓合同規定繳納土地使用權出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證。

第十六條　土地使用權出讓前，由市、縣人民政府土地管理部門按照出讓方式向申請使用土地者提供下列資料和有關規定：

(一)出讓地塊的座落、四至範圍、面積及地形圖;

(二)土地的規劃用途、必須投入的最低建設費用、建設專案的完成年限;

(三)建築容積率、密度和淨空限制等各項規劃要求;

(四)環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求;

(五)市政公用設施現狀和建設計劃或建設要求;

(六)地塊的地面現狀;

(七)出讓的形式和年限;

(八)交付保證金和定金的規定;

(九)土地使用權出讓金、土地使用金的付款方式和要求;

(十)出讓合同標準格式;

(十一)有關土地使用權和地上建築物、其他附著物轉讓、出租、抵押、終止的具體規定。

第十七條　出讓合同必須具備下列主要內容：

(一)出讓地塊的位置、面積、用途及規劃要求;

(二)土地使用權出讓年限及土地使用權出讓金、土地使用金價格;

(三)交付定金及繳納土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式;

(四)交付出讓地塊的期限和方式;

(五)開發、利用、經營土地的方式和完成建設的期限;

(六)有關土地使用權和地上建築物、其他附著物轉讓、出租、抵押前提條件的約定;

(七)雙方其他的權利與義務;

(八)違約責任;

(九)糾紛的處理。

第十八條　土地使用者應在出讓合同簽訂之日起三十天內，交付土地使用權出讓金總額的百分之二十作為履行合同的定金。定金不計利息。

第十九條　土地使用者應在出讓合同規定的期限內，繳納全部土地使用權出讓金。定金可抵充土地使用權出讓金。

土地使用權出讓金應按出讓合同規定的幣種支付。中華人民共和國境外受讓人須用可兌換的外匯支付。

第二十條　土地使用者應在出讓合同規定的期限內，依照規定向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

土地使用權的出讓年限從土地使用證簽發之日算起。

第二十一條　土地管理部門應按照出讓合同規定的期限和方式，交付已出讓土地使用權的地塊。

第二十二條　土地使用者應按出讓合同的規定繳納土地使用金。土地使用金按不同地區計收，標準如下：

(一)杭州、寧波、溫州三市的城市規劃區，每年每平方米繳納人民幣零點五元至一元;

(二)其他區域，每年每平方米繳納人民幣零點二五元至零點五元。

土地使用金的具體標準，由地級市人民政府(地區行政公署)根據不同產業作出規定，報省土地管理部門備案。

自本辦法施行之年起，土地使用金計收標準五年內不作調整。以後每三年由省人民政府視情況決定是否調整，每次調整的幅度不高於百分之三十。

第二十三條　土地使用金按年計收。當年土地使用期不足半年的免繳。超過半年不足一年的減半計收。土地使用金每半年繳納一次，上半年在六月底前繳清，下半年在十二月底前繳清。

第二十四條　通過出讓方式取得土地使用權的外商投資企業，符合下列條件之一的，按照本辦法第十條規定的審批許可權報經政府批准後，其土地使用金可在一定期限內給予減免：

(一)產品出口企業、先進技術企業和高新技術企業;

(二)從事開發性的農業、林業、牧業和水產養殖專案;

(三)從事能源、交通、市政公用事業等基礎設施建設;

(四)從事港口碼頭建設的中外合資經營企業;

(五)屬於技術密集、知識密集型的專案或外商投資額在三千萬美元以上、回收投資時間長的生產性專案;

(六)在本省貧困山區舉辦的生產性企業。

第二十五條　土地使用者需改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須事先向簽訂出讓合同的土地管理部門提出申請，分別經土地管理部門和城市規劃部門批准後，再按照有關規定，重新簽訂出讓合同，調整土地使用權出讓金，辦理登記手續。

第三章　土地使用權的轉讓、出租、抵押

第二十六條　土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權的轉讓必須同時具備下列條件：

(一)已繳清土地使用權出讓金、土地使用金和稅費;

(二)不改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求;

(三)除土地使用權出讓金外，實際投資已達出讓合同規定的建設投資總額百分之二十以上;

(四)已實現出讓合同規定的其他轉讓前提條件。

第二十七條　土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

土地使用權轉讓時，出讓合同和登記檔案中所載明的權利和義務隨之轉移。

第二十八條　土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。

土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十九條　土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，土地所在地的市、縣人民政府有優先受讓權。

第三十條　土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓時，轉讓人和受讓人應在轉讓合同簽訂之日起三十天內，按規定辦理過戶登記。

以贈與方式轉讓土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權時，雙方應在契約訂立之日起三十天內，按前款規定辦理有關手續。

地上建築物、其他附著物作為動產轉讓時，按國家和本省有關規定辦理。

第三十一條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權轉讓時增值的，轉讓人應在轉讓合同簽訂之日起三十天內，按下列標準繳納增值費：

(一)增值一倍以下的，繳納增值額的百分之十。

(二)增值一倍以上至二倍的，繳納增值額的百分之十五。

(三)增值二倍以上至三倍的，繳納增值額的百分之二十。

(四)增值三倍以上的，繳納增值額的百分之三十。

增值額按土地使用權及其地上建築物、其他附屬物所有權轉讓時的價格減去可收回成本後的餘款計算。可收回的成本包括土地使用權出讓金、地上建築物、其他附著物未折舊完的殘值以及開發建設投資貸款利息等。

可收回的成本，由土地所在地人民政府指定的部門核定。

第三十二條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓時，應經土地管理部門和房產管理部門批准，並依照本辦法第三十條的規定辦理過戶登記手續。

凡屬房屋預售的，須另按有關規定辦理審批手續。

第三十三條　土地使用權轉讓後，需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，依照本辦法第二十五條的規定辦理。

第三十四條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物出租時，出租人應與承租人簽訂租賃合同。

未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

第三十五條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物出租時，出租人和承租人應在租憑合同簽訂之日起三十天內，按規定辦理租賃登記手續。

第三十六條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物抵押時，抵押人應向抵押權人提交擁有土地使用權及其地上建築物.其他附著物的合法證件和開發經營現狀報告。

第三十七條　土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。

地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條　土地使用權及其地上建築物、其他附著物抵押時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同。抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂之日起三十天內，按規定辦理抵押登記手續。

第三十九條　因處分抵押財產而轉移土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，當事人應按本辦法第三十條的規定辦理過戶登記。

第四十條　抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，當事人應在清償或消滅之日起三十天內，按規定辦理登出登記手續。

第四十一條　通過出讓轉讓方式取得土地使用權的土地使用者，免繳土地使用稅。

第四章　 土地使用權的終止

第四十二條

土地管理部門應在土地使用權期滿前六十天，通知土地使用者按規定辦理終止手續。

土地使用者應按時辦理土地使用終止手續。

第四十三條　土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物即由國家依法取得。土地使用者應交還土地使用證和房屋所有權證，按規定登出登記手續。

土地使用者逾期不辦理登出登記的，土地管理部門、房產管理部門即登出其土地使用證和房屋所有權證，並予公告。

第四十四條　土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應土地使用權期滿前一百八十天向土地管理部門提出續期申請。獲准續期後，依照國家有關規定和本辦法，重新簽訂出讓合同，繳納土地使用權出讓金，辦理登記手續。

第四十五條　對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要必須提前收回土地使用權的，由土地管理部門依照法律程式辦理，並給予相應的補償。

依法提前收回土地使用的，土地管理部門應在土地使用權收回日期前一百八十天，將收回土地使用的理由、地塊座落、四至範圍、收回日期等通知土地使用者，並在收回土地使用權所涉及的範圍內公告。自公告規定的收回日期起，土地使用權即由國家收回，其地上建築物、其他附著物即由國家取得。

第四十六條　依法提前收回土地使用權的補償金額，由土地管理部門會同房產管理部門與土地使用者根據出讓合同佘期、土地使用權出讓金數額、土地使用性質、地上建築物和其他附著物的評估價等因素，協商確定。

第五章　劃撥土地使用權

第四十七條　劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，繳納土地使用稅。

第四十八條　劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，須符合下列條件，並經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，方可依照本辦法第三章的規定轉讓、出租、抵押。

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;

(四)依照本辦法第二章的規定簽訂出讓合同，按規定補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵充土地使用權出讓金。

第四十九條　本省的公司、企業或其他經濟組織將已擁有的場地使用權作為投資的一部分，與外商舉辦中外合資經營企業的，按國家有關規定辦理，不再繳納場地使用費。

第五十條　無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其它原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照國家有關規定和本辦法予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照國家有關規定和本辦法予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況予以適當補償。

第六章　法律責任

第五十一條　土地使用者不按出讓合同規定繳納土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除出讓合同。其交付的定金不予返還。

土地管理部門不按出讓合同規定提供出讓地塊的，土地使用者有權解除出讓合同。土地管理部門應雙倍返還定金。

第五十二條　土地使用者不按期繳納土地使用金的，除限期追繳外，從滯納之日起每日加收滯納數額千分之五的滯納金。

第五十三條　土地使用者不按出讓合同規定開發、利用、經營土地的，土地管理部門有權責令其限期糾正，直至按出讓合同規定追究違約責任。

違反本辦法規定，轉讓、出租、抵押土地使用權及其地上建築物、其他附屬物的，沒收非法收入，限期拆除或者沒收在非法轉讓的土地上新建的建築和其他設施，並可根據情節對當事人處以相當於其非法所得百分之五十以下的罰款。對主管人員，由其所在單位或其上級機關給予行政處分。

第五十四條　當事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請複議;對複議決定不服的，可以在收到複議決定書之日起十五日內向人民法院提起訴訟。當事人也可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內直接向人民法院提起訴訟。期滿不申請複議、不提起訴訟又拒不履行的，由作出處罰決定的機關依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

第五十五條　有關土地使用權轉讓、出租、抵押等活動中的經濟糾紛，爭議雙方可以根據合同規定的仲裁條款或事後達成的書面仲裁協議，提請中華人民共和國仲裁機構或其他仲裁機構仲裁;也可以依法直接向人民法院提起訴訟。

第七章　附

則

第五十六條　依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。依法繼承土地使用權，須按規定辦理登記手續。

第五十七條　土地使用者應當依照國家有關法律、法規和本省有關規定納稅。

土地使用權出讓和轉讓中的有關外匯事宜，依照國家外匯管理規定辦理。

第五十八條　按本辦法規定的收取的土地使用權出讓金、土地使用權轉讓增殖費，列入財政預算，作為專項資金管理，主要用於城市建設、外商投資區建設和土地資源開發。其中百分之二十五用於造田、造地。具體辦法，另行規定。

第五十九條　本省的公司、企業或其他經濟組織將已擁有的場地使用權作為投資條件對內聯營的用地管理辦法，另行規定。

第六十條　本辦法具體執行中的問題由省土地管理局負責解釋。

第六十一條　本辦法自公佈之日起施行。

按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途確定：

居住用地七十年;

工業用地五十年;

教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

商業、旅遊、娛樂用地四十年;

綜合或者 其他用地五十年。

土地使用期限為 土地使用權證上的土地使用期限減去該土地已經使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期後可以申請續期。

取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。