尊敬的小區物業部管理員：
我是秋實國小六年級五班的一名學生，每天，我和千千萬萬個小區居民一樣，生活在自己小區裡，每天上學走出小區的大門，放學又回到這個熟悉而又親切的“大家庭”，時間長了，它是一個我避風的港灣，可是，在這個“大家庭”中，也有許多不好的現象，對此，我進行了觀察，發現了以下問題：
有許多小區居民不保護環境衛生，常常把垃圾隨意扔在地上，其實垃圾箱就在不遠處，但是許多居民都抱著：“反正又不用我來打掃，有物業呢!”的思想從而造成了垃圾的逐漸增多。
大家都知道，塑料袋被譽為“最糟糕的發明”，許多的小區環保工人只清理垃圾箱裡的垃圾，絲毫不留意樹枝上，草地上，許多“白色垃圾”在迎風“起舞”，這也是居民環保意識太差，所造成的一系列環境汙染。
對於以上的問題，我想對物業管理部門提出以下兩點建議：
1、張貼一些標語，警示公民保護環境的意識。
2、發放一些有關保護環境的傳單，講解環境汙染對大自然和我們生存家園的危害，提高居民認識。
保護環境需要從我做起，只要大家下定決心保護環境，一定能讓我們的家園更加乾淨整潔。
建議人：
__年10月18日
專業化、社會化的經營型的物業管理企業一般來說應通過市場競爭，爭取到物業管理訂單，並通過良好的內部管理樹立良好的企業形象與聲譽，從而進一步擴大經營規模，擴大市場份額，取得更好的收益。
一、物業管理專案的市場分析與競爭出路
(一)市場分析
一般包括物業管理專案的市場供求分析，在建物業的分析。市場供求分析應注意的是，除需要進行供求總量的分析外，還應對不同檔次的物業及能提供相應水平管理能力之間進行比較。尤其是委託人對物業管理機構不滿意的物業管理專案。這就要本企業的有關業務人員，作好相應的準備工作，一旦物業委託人需要重新招標或中斷現行的物業管理合同，便可以及時投標或與委託人協商承攬。在建物業的分析，是物業管理企業的主要目標。由於物業的投資大，建設週期長等特點，投入市場的新建物業必定是很有限的，這樣必然造成在建物業競爭激烈的局面。對於物業管理企業來說，應分析和掌握實際情況，應瞭解本地區所有在建物業的情況，按照不同類別結合自身優勢，選擇主攻目標和方向。
(二)競爭策略
物業管理專案的市場競爭是相當激烈的。經營者若想戰勝競爭對手，必須充分了解對手的長處和短處，自身的優勢及劣勢，只有充分做到“知己知彼”，能”百戰不殆”。
1.確定對手。在物業管理市場中，因主營業務不同，不是每一個物業管理機構或企業都是本企業的競爭對手。如有的物業管理企業經營高檔寫字樓的管理，有些側重於工業區的管理，有些則側重於住宅物業的管理。只有那些與自己的管理業務接近或相同的物業管理企業才是最直接的競爭對手。因此，確定對手時，應對此分門別類，對直接、間接的競爭對手詳細的調查分析，分別比較，從而採取有效的競爭措施，力爭戰勝對手。
2.分析對手。應從兩方面著手。首先是對方的優勢分析，主要應瞭解其競爭成功的經驗，管理效率良好的主要原因，努力學習其長處，爭取超過對手。其次是對手劣勢的分析，應掌握對手的弱點，瞭解其失敗的影響因素或客戶投訴的內容，力爭避免犯有類似的錯誤。
3.樹立企業形象。企業形象的樹立是增強企業競爭力的關鍵。首先應練好內功，即提高企業的管理質量。具體包含：企業員工整體素質的提高，企業各項管理制度的完善，以及企業管理服務質量的提高。其次，應注意企業的外部形象。如企業辦公環境良好，能得到委託人的信任;企業員工儀表整潔，服裝整齊，談吐文雅大方，足以給委託人產生良好的印象，從而進一步加強自身在競爭中的優勢。
4.自我宣傳。加強企業的宣傳和公關力度，讓社會了解企業，可進一步增加企業的'競爭力。由於現代科學技術不斷髮展與經營手段的不斷提高，使得企業自我直傳更為靈活。企業可以採取廣告、會議、印刷品寄送、招牌以及上門宣傳等一系列促銷手段推銷自己，以便使更多的人或更多的機構，瞭解自己的業績、聲譽，從而加強自己在市場竟爭中獲勝的可能性。
二、物業管理專案的招標投編
從我國目前的發展來看，物業管理企業的選聘一般為議標方式，只在極少數城市採用過公開招標(如深圳鹿單村住宅小區)。從長遠發展來看，公開招標具有很強的生命力，對於規範物業管理市場、公平競爭具有積極的意義，因此它是物業管理專案的主要發展方向。公開招標一般是委託人通過傳播媒介釋出招標廣告，公佈招標內容，物業管理企業按招標廣告要求制訂標書投標，最後由招標單位在公開的場合指定的時間開標、評標並決出最終的中標者。
(一) 物業管理專案的招標程式
1.招標程式。物業管理專案招標的程式如下：
(1)編制招標檔案，發出招標廣告;
(2)對投標單位的資格審查;
(3)投標單位到物業管理專案現場調研;
(4)接受投標單位遞送的標書;
(5)開標、評標、決標;
(6)簽訂合同。
2.物業管理機構的選定。可採取以下步驟選定：
(1)開標。招標廣告中應公佈開標的時間和地點。開標時應舉行開標儀式，並請公證人員現場監督。所有標函也應在開標時當眾開封，由宣讀人公佈每份標函投標報價、管理方案及各項服務標準。
(2)評標。物業管理專案的評標可採取打分評標的方法，把服務標準分為若干項，按其達到的程度逐項評分，再結合報價情況綜合確定。對不符合招標規定的一些標函可以拒絕，視為廢標。
(3)決標。決標可以在開標後隨即評標、決標，也可以在以後指定的時間決標。決標應按一定的原則，首先應報價合理、不可過高也不可過低，並應儘量接近委託人預估的標底價格。應注意的是，過低的報價往往有可能實現不了，會使委託人遭受難以預料的損失。其次，對於投標單位的管理方案、服務標準也應嚴格審查、瞭解其是否能滿足委託人的要求。
(二)物業管理企業投標過程中應注意的主要問題
1.報送投標申請。投標申請是投標單位向招標單位表示投標意願和介紹其管理服務能力的重要檔案，物業管理企業在投標申請中，既要反映其強勁的實力，又要避免有弄虛作假現象。一般來說，應該介紹本企業的人力資源狀況，擁有的先進裝置情況，管理技術情況，以及已管理的各類物業狀況與獲獎或榮譽稱號等。
2.接受招標單位的資格審查標單位對物業管理企業的資格審查主要是查企業的資質證明;如企業營業執照、專業人員的配置、固定資產情況、管理的制度體系等等。企業應按要求準備上述各種資料。
3.編制投標書。投標書是評標、決標的依據，是關係到物業管理企業能否得到專案的關羹，必須予以高度的重視。投標書中最為重要的內容是投標專案的報價。報價往往根據市場因素而波動，物業管理企業需要分析研究市場供求狀況，有關的政策制度，以及其他企業報價的有關資訊資料。其最終目的，就是尋找報價的規律，使投標價格恰到好處。
三、物業管理委託合同
通過上述物業管理專案招標投標過程，最終決出承攬專案的物業管理企業後，接著委託人與中標企業就應簽訂物業管理委託合同。根據國家的有關政策及規定，以及一些城市的做法，物業管理委託合同大致包含以下幾方面的內容。
1.委託管理範圍及內容;
2.委託管理的形式(如管理目標、經濟指標、實行風險抵押經濟承包責任制);
3.委託管理期限;
4.雙方的責任、權利、義務;
5.管理費用;
6.風險抵押;
7.獎懲措施;
8.合同更改、補充與終止;
9.其他。
對小區物業管理的建議：
一、車輛管理
現在小區入住僅一半，但車輛管理存在問題
1、小區道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車，因此，在小區的固定車位、車庫停滿以前，不應在道路上劃車位停車。而現在小區晚上是道路上停滿了車，固定車位和車庫卻大部分空著，這很不正常。
2、在小區的固定車位、車庫停滿後，我不反對在道路上劃部分臨時車位解決業主的停車問題，但車位劃分要合理，不應影響正常功能。現在小區停在消防通道的車輛影響了其他正常車輛進出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區業主共有的，共同通行的，劃車位給少數業主使用，這部分業主當然不應無償使用，收費是必須的。但收的費應該屬於全體業主所有。當然物業公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業，但大部分是業主的，而且應該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區中心花園的水池加護欄，增加兒童遊樂設施)。
二、綠化和花園的維護
1、積極同開發商聯絡，死的樹要儘快補栽，死的植物和草皮也應補栽，現在小區交房已經超過一年了，再不抓緊，施工方會不認帳的。這是全體業主的正常要求。另一方面，小區業主有不少統建的職工，有些還是具體業務部門的或領導，必要時可尋求他們的幫助。
2、加強後期維護，如果後期維護的好，經過1-2年，小區仍然可以生機勃勃的。同時要加強管理，嚴禁各種破壞綠化的行為。
三、其他管理問題
1、小區保安長期守大門，很少看見在小區內巡邏的。大門管理也有問題。
2、小區衛生近期有進步，但仍有問題，例如一些公共場所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較髒。另外，武漢許多小區都是保潔員每天做衛生時替業主把垃圾帶下樓，這應該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動。例如，有的樓道內樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒有修理，這種情況保潔員應馬上報告，當時還在保修期內，完全可以通知施工隊免費更換的。又如，香港路進小區的路口有一個小坑，對車輛進出有影響，用點水泥填一下是很簡單的事，可能因為是在小區大門外，就沒有主動去做。
1、物業費收繳問題
物業費收繳是權利與義務的關係，如不對等，必然產生糾紛。如果小區內大多數業主感覺小區的各種配套設施不完善不理想，管理不到位，使大部分業主心理不平衡，不能及時交納費用。故建議與物業協商，能否費用打折解決。以達到良性執行之目的。(交不交與心裡平不平衡的沒有邏輯關係。關鍵在於我需要知道我交的錢幹什麼了，合不合理。打折的問題可以不談，顯得業主只是因為錢)
2、車輛的管理
機動車管理：應參照成熟社群管理經驗執行，小區物業不僅要進行有效管理，保證汽車不亂停亂放，保證小區行車通暢，保證消防通道不被佔用。而且還應保證停車安全，保證小車不被盜，不被劃傷。並且要不定期對小區車輛停放進行檢查，特別是在吃飯時間段和晚上，小區汽車亂停亂放現象容易發生，在這些時間段要多進行檢查。(這個基本很難，即使做到，物業成本很高，也會轉嫁到我們，不切合實際。其實，物業只要做到疏導就可以了，而疏導的人力費用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車管理：完善地下自行車庫的施工安裝。為防止自行車丟失應避免業主將自行車隨意停放在樓道內，儘快啟用地下自行車庫。(支援，但是不要佔用人防以及開發商產權的地方，如果開發商在這裡有部分產權的話)
3、綠化的管理
園區內的草坪、樹木應按時做修剪，噴灑農藥等維護。
4、公用設施、場地經營使用和收益要透明
比如物業收取得停車費用以及屬於全體業主的公共設施對外出租改為營業場所，這些收入的去向明細應當及時準確的告知廣大業主。(所有我們繳納的都要說明來龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務人員態度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長城物業有希望的地方) 尤其在接聽業主的諮詢電話方面某些物業工作人員的態度還有待於提高。
修 路 捐 款 倡 議 書
尊敬的構皮灘各位父老鄉親，兄弟們，姐妹們，社會各界朋友們：
您們好!
首先讓我真誠地問候您們，誠摯地祝福您們身體健康、萬事如意,家庭幸福!
在這個剛過去的20__年，您的工作一定順順利利，事業一定紅紅火火，生活一定稱心如意，生意一定生機勃勃。學習一定天天向上，職位一定節節升高。
太平茶場至磨子灣有一條老人挑養生水的道路，至今還是凹凸不平，目前連步行都很困難，老人們在這條道路上行走極不安全。所以修建一條太平茶場至磨子灣的健康路成了我們共同的心願。
為此，個私協黨支部、餘慶縣商會構皮灘分會積極為修建這條健康路籌集資金，號召支部全體黨員和商會會員省吃儉用捐款3000元。該行動得到了鎮黨委、政府的大力支援，解決了20噸水泥。
但由於該工程預算3萬餘元，資金缺口較大。僅僅依靠個私協黨支部和商會投入建設困難重重, 無法實施, 必須緊緊依靠大家的力量,凝聚合力, 才能共築健康大道。在此,個私協黨支部、餘慶縣商會構皮灘分會發出建議: 各位父老鄉親，兄弟們姐妹們及社會各界朋友們積極行動起來, 慷慨解囊,踴躍捐資。
各位父老鄉親，兄弟們姐妹們及社會各界朋友們：承蒙您的支援響應，共襄盛舉，我們深感榮幸，父老鄉親不勝感激!讓我們共同祝願老人們在這條健康路上健康長壽。我們期待您的支援,敬候您的佳音。
構皮灘鎮個私協黨支部
餘慶縣商會構皮灘分會
20__年3月5日
1、公司並非像外界媒介上宣傳的那樣有強烈的磁場，保守而不像品牌應有的激進，作為品牌公司一定要有強烈的號召力和感染力，這是從上而下傳達出去的;
2、企業沒有長遠規劃和近期目標、年度目標，部門沒有明確的、實操的目標，個人有的或許只是一腔熱誠，時間長了變得迷茫。而市場競爭更加激烈，時間是不等人的;
3、作為公司高層以及各部門領導沒有傳達給我們員工一種信心和信念，大傢俬下只會猜測，動搖軍心，可以說上下級之間嚴重缺乏對話;
4、缺乏團結、拼搏、創新、激-情的奮鬥精神，大家每天只是按部就班，各司其職，部門之間聯絡不緊密，各自為盈;
5、員工待遇在同行業中處於中低水平，沒有任何激勵考核制度，或者有制度不能很好的執行下去;
6、沒有認真堅持推行培訓、培養制度，人才重視程度不高，老員工已是老油條、新員工沒有人幫帶，人才流失頻率異常;
7、企業文化流於表面，沒有深入人心、沒有形成自發的企業精神，沒人敢說真話、提諫言，有好的建議或意見要麼就是保留、要麼就是得不到認可及時推行，公司不能讓大家有歸宿感;
8、員工不懂自己公司的產品，沒有產品培訓及新品內部推介。最先接觸到產品的一定是公司的員工，員工都不瞭解和接受自己的產品，想說服消費者有些困難。
三優範文網