合同補充協議簽訂八大要點

補充協議是對原合同的補充或者變更，一般要明確約定，如果補充協議條款與原合同不一致或發生衝突時，應當以補充協議為準，但原合同明示不得變更的條款，補充協議中對該條款發生的變更則不發生法律效力。以下是本站小編今天要與大家分享的：合同補充協議簽訂的八大要點。內容僅供參考，歡迎閱讀!

補充協議簽訂八大要點：

在簽訂購房合同時要增加補充協議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協議才更為有效呢?補充協議太少，不能充分保護購房者的利益，起不到補充協議的作用;但補充協議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關鍵的內容來約束開發商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發商能夠接受，不影響交易的進行，這應是購房者明智的選擇。

從整個《商品房買賣合同》來看，開發商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個部分，只要針對這八個部分來簽訂補充協議，就基本可以保護購房者合法權益不受侵害：

第一要約定套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍，目的是防止交房時在合同約定範圍內套內建築面積縮水、公攤面積增大。

第二要約定公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

第三要約定房屋交付時開發商要提供房屋面積實測資料，應約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住後因裝修等問題而被動。

第四要約定物業費、停車費等費用的具體數額，目的是防止入住後開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。

第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以"進口"、"高階"、"優質"等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。

第六要約定開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。

第七要約定房屋的屋面、外牆面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。

第八要約定在合同和補充協議裡沒有約定或約定不明確的，可以用開發商釋出的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。

合同補充協議簽訂八大要點

合同附件陷阱逐個提

合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被髮展商利用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文字才具有法律效力，附件不重要，況且幾十頁的內容也懶得讀。

實際上，根據《合同法》規定，若合同正式文字與附件內容有矛盾，以附件為準。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執行依據。因此，建議買家籤合同附件時最好慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑑。

在正式文字中有“出賣人應當在商品房交付使用後×日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用後×日內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第三項處理：詳見補充協議”，但補充協議中卻沒有關於何時辦理房地產權屬證書的約定。

專家評點：依據《合同法》的規定，買受人有權在合同中與出賣人約定交付房地產權屬證書的時間，如果出賣人未能及時辦證的，買受人有權選擇退房，由出賣人退還房款，並按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。

在合同附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬專案的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意接受交付時的實際面積”，或“商品房附屬花園面積經出賣人暫測為×平方米，該面積包括花園圍牆地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補”。

專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規定，但這部分面積屬於全體業主共有產權部分，買受者即使支付相應的價格也不能將這部分面積列入房屋的產權，這一點買受者一定要注意。“如《買賣合同》記載的商品房的建築面積(套內面積+分攤面積)、套內面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：1、建築面積沒有差異但套內面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。2、建築面積和分攤面積均有差異但套內面積沒有差異時商品房價款不變。3、建築面積和套內面積均有差異時按套內面積誤差比進行調整。”

專家評點：以上條款既確定了建築面積不變價款不變，又約定套內面積不變，價款不變，而且當建築面積與套內面積均有差異時又按套內面積的誤差進行調整，這個約定違反了建設部20xx年6月1日頒佈的《商品房銷售管理辦法》的相關規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。廣州市20xx年出臺規定，商品房應按套內面積銷售。而20xx年實施的《商品房預售合同》約定的售房條款，也明確規定“該商品房屬預售，按整套(整層)出售，如套內建築面積計算，該商品房單價為每平方米(幣)元，總金額(幣)元，公共部分與公用房屋分攤建築面積的建築計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價;如整幢出售，按建築面積計算”。上述條款前後矛盾，且違反有關法律規定，應屬無效。“《買賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建築物和花園的款項，不包括稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協議執行，與買受人無關。《買賣合同》所稱的累計已付款是指買受人按照本協議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協議執行，與買受人無關。”

專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經支付房款，出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預售的慣例不符。“甲方領到‘該物業’竣工驗收證明後，應由代表律師向乙方發出交付使用通知書，自交付使用通知書發出之日起一年內，甲方負責‘該物業’的結構保修期，並對‘該物業’結構建築質量問題負責保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負保修責任。”

專家評點：根據1998年9月1日開始實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規定。

住宅保修從開發企業將竣工驗收的住宅交付使用者使用之日起計算，並非從“交付使用通知書發出之日起一年內”，且物業的風險責任轉移時間劃分亦應從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方(發展商)代表律師向乙方發出該物業交付使用通知書30天后”。“為保障各業主及使用者的所有權和使用權，乙方無條件地同意並接受由甲方或甲方指定的管理公司統一管理。”

專家評點：根據《廣東省物業管理條例》(從1998年10月1日起施行)之規定：“物業已交付使用的建築面積達到50%以上，或者已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。”(第七條);由業主大會批准物業管理委託合同即由業主自行選聘物業管理公司。第21條規定：“建設單位須在建築物及其附屬設施綜合驗收合格後，方可將其管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收的物業，建設單位不得移交，並應當繼續承擔物業管理費用。”“甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內不能交樓的，才視為違約。”

專家評點：人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公平。