1、減少“人”的浪費。企業的人不在多，而在精;人多協調就多，過多協調，就會使企業喪失凝聚力。協調不力，就會造成工作停滯等方面的浪費。
2、減少“財”的浪費。房地產企業是資金密集型企業，動輒幾千萬上億的資金流動，重點部門控制不好，浪費幾十萬上百萬的資金是很容易的。
3、減少“物”的浪費。這個大家都知道，不再贅述。
4、減少“時間”的浪費。我們一個專案，如果投入1億元，每月的利息大概是200萬元，提前一天工期就節省6萬多元，因此，做好計劃，打緊工期是非常重要的。
1)避免計劃編制無依據。公司下達了目標指標，各部門卻不知道怎樣分解，靠“拍腦子”和想當然去制定預算和計劃，缺乏可執行性。對於非量化的工作，不進行細化，不具備可操作性。短期計劃沒有圍繞中長期計劃進行編制，兩者之間出現脫節和背離，沒考慮連續性。
2)杜絕計劃編制拖拖拉拉，事態緊急才下發，忽視了及時性。對於這種計劃，如果不進行修改和調整，甚至推倒重來，將帶來極大的危害。
3)嚴禁計劃執行不嚴肅。
4)計劃考核要到位。由於無法瞭解和掌握計劃的進度和完成情況及存在問題，而難以實施考核。即使發現了問題，也不檢討反省，客觀地分析存在差異的原因，而是一味強調理由，推卸責任，逃避考核。發現問題後，措施不到位，致使下期的計劃中又沒有體現或糾正，導致問題長期存在。
5、減少“空間”的浪費。土地是房地產企業的命脈，沒有土地不會有開發專案，但是有了土地而閒臵，造成的資金浪費是巨大的，儘快編制開發計劃，縮短報批報建時間是非常重要的。另外合理規劃佈局，提高積率和土地利用效率同樣重要。
6、減少“資訊”的浪費。在當今競爭日益激烈的.情況下，公司內外充斥著大量的資訊，應當從中汲取有用的資訊，經過彙總、分析等處理，進行放大輸出;但有些公司在資訊閒臵方面的浪費是極其驚人的，需要從根本上進行變革，從資訊的有目的蒐集開始，經彙總、分析、存檔、再輸出的全過程中，找出不準確、不及時的浪費，並進行根除。
7、減少“組織”的浪費。合理搭建組織架構，盡力減少因機構重疊，職能重疊、職責不清、有章不循、業務流程的無序等方面的浪費，使生產經營要素能得到有效利用。
扁平化管理、業務流程再造、組織再造、過程管理等方法，都是工作流程化、規範化、職責化的有效措施，可以從某種程度上減少“組織”的浪費。
總之，20xx年我一定會在董事長的帶領下，在各位同事的幫助下，保持開放心態，積極進取，謙虛謹慎，努力做好各項工作，為公司的發展做出應有貢獻!
一、做好市場調查
作為一名房地產銷售這是必然要做好的，結合現有的業務去做一些調查，銷售工作註定是非常難做的，在這個過程當中一定會有更多的事情在等著我，做好市場調查非常簡單的事情，但是一定要好好的去體會，當然有很多事情就是從細節入手然後去逐步的完善好的，通過市場七去了解現在的行情，這對於銷售工作有很大的幫助，過去的20xx年整體的行業狀況還是不錯的，當然這些都是一些很簡單的東西，第一步做好的就是調查工作，當然不可急躁，在銷售工作當中養成一個好的工作習慣，這絕對是非常有必要的，我希望能夠在工作當中繼續努力去實現好這些，當然有很多事情都是需要這樣做的。
二、為客戶提供優質服務
作為一名房地產銷售，其實從另外一個角度來看也是一名服務者，需要為客戶用心的去解答問題，把好的房源提供給客戶，這個過程會非常的有意義，作為一名的'銷售人員無論是在細節上面，還是在個人的業務水平上面，這幾點都是非常有必要做好的，當然在這個過程當中一定會發生很多問題，未來工作當中我一定好好的對待出現的問題，把自身的業務水平提高了才能夠提供更好的銷售，作為房地產銷售人員首先就是為客戶考慮，在談業務的時候一定是非常用心，細心的，我會加強這方面的能力，面對客戶一定要具備這幾點。
三、態度端正，堅定信心
工作當中不是一路順風，銷售工作一定是會遇到很多問題，當然也會有挫敗感，但是要堅信這些都是工作當中的墊腳石，我會堅定不移的去做好自己，未來時間很長，我也會把這些好的東西發揚光大，把細節的上面的東西完善好，提高自己抗壓能力，不求進度，發揮好自己的業務能力。
公司的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。為了使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出xx年工作計劃。
一、銷售目標
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每週，每日。以每月，每週，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務。並在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
二、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源於有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
三、完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處於放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
四、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在於提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題並能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
五、在地區市建立銷售，服務網點
根據今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。
一. 銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場匯入開始至產品開盤銷售，較大規模的專案一般持續3-4個月的時間，因為-專案一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由於銷售節點比工程節點易於調整，一般情況下為專案部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定後，再最終定稿。
1. 推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在於不斷強化市場關注度，並使銷售保持持續、連貫。
2. 鑑於年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3. 開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節奏安排：
1. --年10月底—--年12月，借大的推廣活動推出-專案
2. --年12月底—--年1月初，召開產品釋出會，正式啟動某專案，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3. --年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4. --年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二. 銷售準備(--年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，於--年12月31日前完成
鑑於-專案戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的'統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，於--年12月31日前完成
-專案銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產品稀缺性銷講
基本資料：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建築風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。--年12月31日前，由-整理後，統一作為產品和專案優勢說辭。
建築工藝及材料：需要在--年12月15日前由工程部出具專案採用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。--年12月31日前，由-整理後，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
3. 置業顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從--年11月底—--年1月
培訓內容包括：
銷講資料培訓，時間：--年11月底—--年12月初
建築、景觀規劃設計培訓，時間：--年12月初
工程工藝培訓，時間：--年12月初
樣板區、樣板房培訓，時間：--年1月9日
銷售培訓，時間：--年12月—--年1月出
2. 預售證
由銷售內頁負責，於--年1月10號前完成
3. 面積測算
由銷售內頁負責，於--年1月10號前完成
4. 戶型公示
由於-專案戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，於--年1月10號前完成5. 交房配置
由工程設計線蔣總負責，於--年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研後，與銷售經理-會商後，於--年1月10號前完成，分析總結後，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區及樣板房
(一)樣板區
1.樣板區範圍：考慮到-專案銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2.樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社群遠見、高檔、生態、宜居、增值的社群概念，體現獨具特色的建築風格。
3. 樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區道路沿線燈光佈置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;
具體見附後(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由於樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位於英酈莊園主入口不遠，不會影響後期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。
2.樣板房作用：考慮到-專案戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3. 樣板房展示安排：
前期設計，包裝由專案部同事負責，-跟進協調。樣板房應於--年12月底前完成，以便於先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的製作：
1. 沙盤模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯絡相關單位制作
2. 戶型模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯絡相關單位制作
3. 戶型圖：-和策劃師協商後，由策劃師聯絡相關單位制作
五. 價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理資料，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批後執行。價格按建築面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠許可權，銷售主管優惠許可權，銷售經理優惠許可權，內部員工推薦優惠許可權，公司領導優惠許可權，一旦確定優惠許可權，堅決執行，防止許可權不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
時間安排：營銷策劃部於--年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。
公司的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。作為銷售經理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出20xx年工作計劃。
1、銷售目標。
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每週，每日；
以每月，每週，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務。並在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
2、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源於有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
3、完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處於放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
4、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在於提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題並能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
5、在地區市建立銷售，服務網點。
根據今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。
以上是我的銷售工作計劃，希望我們公司蒸蒸日上！計劃中如有不妥之處，請各位領導和同志們批評指正。
經過20xx一年的工作，我對房地產銷售有了更深層次的瞭解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收穫，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識專案
銷售最重要的是對自己所從事專案的精度瞭解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本專案有了深度的瞭解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對專案及相關房產知識的不夠了解，在新年之後，對專案的學習，對房產知識的瞭解，是熟識專案的首要。調盤，新年後又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售物件的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日誌，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年後要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的訊息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對專案加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀並學習。瞭解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最後，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題後的解答方式，經過後期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最後，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支援。20xx年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力！我們是一個整體，奔得是同一個目標！我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功！
轉眼之間又要進入新的一年20xx年了，新年要有新氣象，在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃。我是一個從事工作時間不長，經驗不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年裡有更大的進步和成績。
一、專案簡介：
某房地產專案位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈
商品大世界、名優建材市場等分開。
某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 M2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型佔所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
型將社群同周邊的
二、市場概況及基本競爭格局：
A、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裡已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是x年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
B、 小戶型市場概況。
自x年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形
態迅速發展起來。尤其是x年初，青年居易(EASY-GO)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告)
C、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。某房地產二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。
三、專案SWOT分析
一)優勢
1) 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裡是財富的俱樂部，富翁
的製造廠，在這裡百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高階市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分
是第二次或第三次置業，是終極消費，20xx年內不會再置業。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，
屬過度消費和終極消費的結合。
c、複合市場。某房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，
屬中低檔樓盤。某房地產二期小戶型專案的目標群，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。
本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果某房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。(詳見鄭汴路市場調研報告)
鄭汴路市場調研報告
調查目的：瞭解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受
程度(某房地產購房消費支撐力度)
調查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣
調查範圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品
大世界
調查時間：.4.14
鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這裡聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。瞭解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老闆們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調查發現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、 市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有
的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清淨
10、 相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售
11、 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
在已過去的一年裡，作為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務，
房產銷售員工作計劃。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復甦和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。
在房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在銷售工作中始終保持高昂的鬥志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。
銷售工作重點是公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的.目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。
我將結合去年的銷售經驗及對可售產品的瞭解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的資料進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。
我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對於突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。
明年的可售產品中商鋪的所佔的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城專案是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閒地產商業的經典作品。
商業城座落於市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建專案。本專案佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，專案由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及裝置用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。專案總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本專案初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前專案現狀，本營銷企業方案對本專案做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對專案的整體形象包裝、營銷組織執行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全域性性和可操作性的論述。
一、專案營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升專案的附加價值，獲取專案的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及專案形象。概括本專案的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、專案營銷目標方針
根據本專案“五個一”的總體營銷策略，擬訂本專案的營銷目標方針如下，作為本專案營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閒式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本專案將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裡掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據專案的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、專案銷售時機及價格
為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合專案要素資源和營銷推廣傳播要素，結合專案定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)專案入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業專案的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本專案地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤後的強勢推廣期：即專案營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。
3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、專案招商說明會等形式。
回顧20xx，回顧步入房產的點滴，回顧無數次抉擇，糾結，快樂，喜悅，和進步！
擂鼓，歡笑處處充滿了年的味道，充滿了幸福的味道，但卻夾帶了淡淡的憂傷，絲絲離別！我踏上了自己的旅程！匆匆而過的行人，匆匆而過的風景，匆匆而過的是遠行的不安，匆匆而來的是對以後的憧憬。
已經過去，新的挑戰又在眼前。在xx裡，有壓力也有挑戰。年初的時候，房地產市場還沒有復甦，那時的壓力其實挺大的。客戶有著重重顧慮，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信重慶地產的穩定性和升值潛力，在稍後的幾個月裡，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創造了不錯了業績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：
（一）不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
（二）瞭解客戶需求。第一時間瞭解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
（三）推薦房源要有把握，瞭解所有的房子，包括它的優劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對於明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶瞭解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
（四）保持客戶關係，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對專案的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
（五）確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的'專業來幫助客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。
（六）團結、協作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改進之處：
一、有時缺乏耐心，對於一些問題較多或說話比較衝的客戶往往會針鋒相對。
其實，對於這種客戶可能採用迂迴、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今後要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。
二、對客戶關切不夠。
有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以後我要加強與客戶的聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全域性，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。
現今我已來工作一年了，在一年的工作中，本人的銷售套數為42套，總銷額為 元。在今後的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對重慶各個地區的瞭解，不但要做好這個專案，更要跟著公司一起轉戰南北，開拓新的戰場。
在此，我非常感謝領導給我的這次鍛鍊機會，我也會更加努力的去工作，去學習，交出自己滿意的成績單。
一、房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨集觀環境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什麼？誰去做？什麼時候做？費用多少？
7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監控。
二、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高階主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。
三、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨集觀環境有關的背景資料。
1、市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4、巨集觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨集觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
四、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮！
××房地產公司在董事會的領導下,經過全體員工的努力,20xx年的各項工作取得了豐碩的成果,品牌得到了社會的初步認同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年裡更上一個臺階,特制定本方案。
一、總體經營目標
1.完成房地產開發面積萬平方米。
2.實現樓盤銷售額××萬元。
3.完成土地儲備××畝。
二、總體經營目標的實現
為確保20xx年度經營目標的實現,各部門需要做好如下工作。
(一)完成××專案開發及後期銷售工作
××專案是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由於該專案所蘊含的社會效益和經濟效益,我們必須高質量完成。因此,公司做出如下計劃。
1.確保一季度工程全面開工,力爭年內基本完成一期建設任務
××專案一期工程佔地面積為××畝,總投資億元,建築面積萬平方米。建築物為商業廣場裙樓、××大廈裙樓和一棟物流倉庫。
(1)土地徵拆工作
春節前後務必完成第一期工程的土地徵拆工作。一月份完成徵地摸底調查,二月份完成徵地範圍內的無證房屋拆遷,三月份完成徵地範圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的徵收工作。
(2)工程合同及開工
一月份簽訂招投標代理合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業並簽訂施工合同,確定監理企業並簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。
(3)報建工作
工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計,二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善於協調與相關部門的關係,不得因報建拖延而影響工程如期開工。
2.全面啟動細化××專案招商工作
招商工作是建成後運營的重要基礎。該工作開展得順利與否,也直接影響企業的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現招商××戶。
(二)加快××專案、××專案的施工速度
協調與施工單位的關係,加快××專案、××專案的施工速度,確保××專案的一期工程、××專案的二期工程在4月底前完成竣工驗收。
(三)完成××專案、××專案的銷售工作
××專案、××專案已全部竣工完成,為了迅速實現資金迴流,結合專案所處地段及同類項目的價格,可以考慮採取適當的優惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為××萬元,銷售率達到%。
(四)參加土地招標
專案開發部要根據公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業土地儲備達到××畝以上。
據公司20xx年度深圳地區總銷售額1億元，銷量總量5萬套的總目標及公司20xx年度的渠道策略做出以下工作計劃：
一、市場分析
空調市場連續幾年的價格戰逐步啟動了。二、三級市場的低端需求，同時隨著城市建設和人民生活水平的不斷提高以及產品更新換代時期的到來帶動了一級市場的持續增長幅度，從而帶動了整體市場容量的擴張。20xx年度內銷總量達到1950萬套，較20xx年度增長11.4*.20xx年度預計可達到2500萬-3000萬套.根據行業資料顯示全球市場容量在5500萬套-6000萬套.中國市場容量約為3800萬套,根據區域市場份額容量的劃分,深圳空調市場的容量約為40萬套左右,5萬套的銷售目標約佔市場份額的13*.
目前在深圳空調市場的佔有率約為2.8*左右,但根據行業資料顯示近幾年一直處於“洗牌”階段，品牌市場佔有率將形成高度的集中化。根據公司的實力及20xx年度的產品線,公司20xx年度銷售目標完全有可能實現.20xx年中國空調品牌約有400個，到20xx年下降到140個左右,年均淘汰率32*.
房地產銷售工作計劃(2) 到20xx年在格力、美的、海爾等一線品牌的“圍剿”下，中國空調市場活躍的品牌不足50個，淘汰率達60*。20xx年度LG受到美國指責傾銷；科龍遇到財務問題，市場份額急劇下滑。新科、長虹、奧克斯也受到企業、品牌等方面的不良影響，市場份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在20xx年度受到中國人民的強烈抵日情緒的影響，市場份額下劃較大。而空調在廣東市場則呈現出急速增長的趨勢。但深圳市場基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據以上情況做以下工作規劃。
二、工作規劃
根據以上情況在20xx年度計劃主抓六項工作:
1、銷售業績
根據公司下達的年銷任務，月銷售任務。根據市場具體情況進行分解。分解到每月、每週、每日。以每月、每週、每日的銷售目標分解到各個系統及各個門店，完成各個時段的銷售任務。並在完成任務的基礎上，提高銷售業績。主要手段是：提高團隊素質，加強團隊管理，開展各種促銷活動，制定獎罰制度及Ji勵方案（根據市場情況及各時間段的實際情況進行）此項工作不分淡旺季時時主抓。在銷售旺季針對國美、蘇寧等專業家電系統實施力度較大的銷售促進活動，強勢推進大型終端。
2、K/A、代理商管理及關係維護
針對現有的K/A客戶、代理商或將拓展的K/A及代理商進行有效管理及關係維護，對各個K/A客戶及代理商建立客戶檔案，瞭解前期銷售情況及實力情況，進行公司的企業文化傳播和公司20xx年度的新產品傳播。此項工作在8月末完成。
一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等;
2， 市場分析------ (1) 當前市場分析(開發總量、竣工總量、積壓總量)
(2) 區域市場分析(銷售價格、成交情況)
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案專案調查與分析
5， 消費者分析：
(1) 購買者地域分佈;
(2) 購買者動機
(3) 功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式)
(4) 購買時機、季節性
(5) 購買反應(價格、規劃、地點等)
(6) 購買頻度
6， 結論
二、 專案環境調研
1， 地塊狀況：
(1) 位置
(2) 面積
(3) 地形
(4) 地貌
(5) 性質
3， 地塊周圍景觀 (前後左右，遠近景，人文景觀，綜述)
4， 環境汙染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)
5， 地塊周圍的交通條件(環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)
6， 公共配套設施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)
7， 地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT座標圖、綜合分析)
三、 專案投資分析
1， 投資環境分析
(1)當前經濟環境(銀行利息、金融政策)
(2) 房地產的政策法規
(3) 目標城市的房地產供求現狀及走勢(價格、成本、效益)現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
2， 土地建築功能選擇
3， 現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
4， 土地延展價值分析判斷(十種因素)
5， 成本敏感性分析
(1)容積率
(2)資金投入
(3)邊際成本利潤
6，投入產出分析 (1)成本與售價模擬表
(2)股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
(一) 市場調查
1 專案特性分析(優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序)
2 建築規模與風格
3 建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等)
4 裝修和裝置(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊)
5 功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等)
6 物業管理(是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等)
7 發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質)
8 結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)
(二)、 目標客戶分析
1、經濟背景
? 經濟實力
? 行業特徵…… 公司(實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業) 家庭(收入消費水平、付款方式、按揭方式)
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式
(三)、 價格定位
1 理論價格(達到銷售目標)
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
(四)、 入市時機、入市姿態
(五)、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
(六)、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
(七)、推廣費用
1 現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)
2 印刷品(銷售檔案、售樓書等)
3媒介投放
房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
二：市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨集觀環境等方面的背景資料。
三：機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
四：目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
五：市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
六：行動方案：本方案回答將要做什麼？誰去做？什麼時候做？費用多少？
七：預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
八：控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高階主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。工作計劃ZPZLS.
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨集觀環境有關的背景資料。
一：市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
二：產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
三：競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
四：巨集觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨集觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
二：優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
三：問題分析
在這裡，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
一：財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。
二：市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。
各個目標應保持內在的一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示
目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高於競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的瞭解，並監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什麼？什麼時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
一、管理方面
1、加強協作，增加凝聚力；
2、改良財務核算及成本核算體系；
3、建立、提煉、推廣企業文化；
4、試行推動績效考核體系；
5、改進優化業務流程；
6、加強專案管理知識體系的培訓；
7、成本費用，算清算準，靠近同行，好於往年。
二、方法和措施
1、簡化改進授權及審批
即將公佈新的財務及合同審批授權，重點是：改變以往過程負責，無人負責的情況，改由誰分管誰批准，誰批准誰負責。
2、加強預算管理，簡化日常審批流程
（1）業務開支，年度預算控制執行預算（專案預算、階段預算或經常性開支預算），執行預算控制合同。授權副總、總監籤批絕大部分日常業務金額的預算審批。副總、總監、部門經理、專案負責人審批主要經濟合同及合同簽署。
（2）日常行政費用分解預算，由部門控制，減少中間審批環節。各專案部、營銷部、職能部門將分別獲得包括交際應酬費、旅差費、交通費、電話費等日常行政開支的預算。由各專案部、營銷部、職能部門主管控制開支，保障業務需要，同時儘量節省費用開支。
（3）先進獎勵。每一個人都為業績做出貢獻，每一個部門的工作都會直接影響銷售。希望各營銷部、專案部、職能部門能及時發現、推薦為公司銷售做出特別貢獻的優秀個體和事蹟，並彙總至總監辦公室。
20xx年，公司將會按專案或公司整體銷售額、年終考核成績來決定每個組別和每個人的所得。按現在的銷售業績看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好銷售，每一位同事都應該取得好於往年的獎勵！
來到xx房地產公司工作兩個月，通過學習和觀察，瞭解了xx集團公司的企業文化，明確了的含義，“中正仁和，以義為利;服務社會，爭創一流”的企業精神，會一直激勵我不斷前進。20xx年，是xx集團創立十五週年後，邁向新臺階、走向新輝煌的又一個開局之年，我一定要與各位同事精誠團結，精心謀劃，紮實工作，圓滿完成公司的各專案標任務。
20xx年基本工作思路是“1357”，即：“圍繞一箇中心，樹立三種意識，做好五件事情，減少七種浪費”。
一、緊緊圍繞“專案建設”這一中心，創造性的開展各項工作。
有道是：日常運營保證企業的利潤，專案建設促進企業的發展和提高。明年“少海瀾山專案”是公司提升企業形象，提高管理水平的重點工程，前期各位同事在董事長的帶領下做了大量工作，在今後的日子裡，我也要積極的參與其中，主動貢獻自己的所學所思，通過協助相關部門制定《少海瀾山專案總體開發計劃》和《少海瀾山工程指導書》等規範性檔案，使公司在專案開發方面更加科學、規範、有序，從而達到培養人才、提高品位、控制成本、實現利潤最大化的目的。
二、樹立“責任意識、規範意識和效率意識”，精心策劃各項工作。
1、責任意識我要做到四點：一是向公司利益高於一切;沒有公司不可能有個人的發展平臺。二是團隊至高無上;沒有團隊我將一事無成。三是用老闆的標準要求自己;不用老闆的標準要求自己，就不會跟上公司發展的步伐。四是把事情做在前面;不把事情做在前面，工作永遠被動，甚至混亂。
因此，我要進一步學習、領悟海爾的“日事日畢，日清日高”工作法。在整個公司團隊中，響應是個人價值的最佳體現，個人價值的體現建立在團隊對你的需要程度上。把自己的事更多徵求同事的意見，做得更圓滿;把同事的事當作自己的事。
2、規範意識，我認為規範就是權威，規範是一種精神，是一種可貴的習慣。要做到嚴格遵守公司各項規章制度，積極參加會議和相關活動;同時也要配合相關部門進一步完善相關工作的流程，如《專案開發流程》、《建造工程流程》等，使公司的相關具體工作更加規範有序，減少人為因素造成的損失。
3、效率意識：無論集體或個人，沒有效率就會失去發展機會，沒有效率就沒有成果。在具體工作中我要進一步提高效率，做好自己的計劃、牢記自己的目標，把握好各個時間節點。主動、主動、再主動;簡單、簡單、再簡單;不誇張，不虛張聲勢，更不節外生枝。尋找捷徑提高工作效率。不解釋，要結果，儘可能去科學規劃流程，讓結果來會說話。
三、做好五件事情，圓滿完成各項公司交辦的各項工作任務。
1、加強溝通，深入瞭解公司文化和各項規章制度
我於20xx年11月2日正式進入公司，為更好更快的融入公司這個團隊，為以後的工作打好鋪墊，需要加強同各位的溝通，我相信溝通能消除一切障礙，順暢不會從天而降，它是溝通的結果。通過溝通，對公司文化和各項規章制度的做進一步的瞭解。以期在工作中以公司的.各項規章制度為準則，嚴格要求自己，廉潔自律，在堅持原則的情況下敢於創新，更好更快的完成工作任務。
2、加強學習，儘快適應新的工作環境和要求。
第一，要加強巨集觀政策的學習，瞭解房地產行業的巨集觀形勢，及時與各位同事共享和交流，為公司發展決策提供參考。
第二，加強建築知識和房地產開發知識的學習。儘快熟悉建築結構型別、住宅型別、戶型;概念設計、規劃設計、方案設計;營銷策略以及房地產開發流程等方面的專業知識。不可能成為專家，也不能做門外漢。
第三，積極參加各種培訓，認真完成各項培訓任務。
第四，向同事學習，公司中所有同事都是我的老師，我要除了為公司發展而不存任何其它目的虛心求教。深入工程一線，瞭解實際問題，更好地完成本職工作。
3、加強宣傳，做xx集團及其產品的吹鼓手。公司工作人員不管職位高低，首先應該是公司的宣傳機器。要充分發揮自己的優勢，做xx公司流動的廣告視窗，不論穿行於大街小巷還是深入到城鎮鄉村，要一路口水一路歌，不遺餘力地宣傳公司以及公司的產品。
4、加強巡視，密切關注工程進度、工程質量、成本控制和安全管理。根據公司初步計劃，少海瀾山一期要在20xx年8月16日開盤。我們要做的是監督施工單位的總進度計劃、月進度計劃和周工作計劃及是否按照計劃節點完成該時段的工程目標。對於沒有按照進度完成工程目標的施工單位分析其原因並及時協調，解決影響工期的因素，同時在不影響工程質量的前提下趕工期。
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨集觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高階主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨集觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.巨集觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨集觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這裡，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
?各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。
?各個目標應保持內在的一致性。
?如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高於競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的瞭解，並監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什麼?什麼時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經理能編制一個支援該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算並加以批准或修改。
八、控制
計劃的最後一部分為控制，用來控制整個計劃的程序。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果並發現未能達到目標的部門。
有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應採取的步驟。
（一）建設：始終把優秀的企業文化作為企業發展的核心競爭力，把"三十二字方針"融入到具體的工作中，匯入CIS系統；提前規劃和準備十五週年大慶活動，做好宣傳、展示形象。
（二）經濟指標及考核盈餘：繼續堅持以"專案為中心，以變現為核心，突出重點"，"變現、變現、再變現"，始終把變現工作放在工作的首要位置。
1、在優質、高效完成在建專案開發、回籠資金的同時，要深入調查、認真研究，適時變現湖天花園村、鴻運樓、湖天一色12#樓、三角坪停車場、世紀文體街的變現，完成湖天商業廣場的部分招商工作。
x酒店在銷售、裝修、開業等方面的典型，形成產權式酒店的標準和模式，先後在4月份、6月份和10月份推出會同x酒店、順天國際x酒店、洪酒店。
3、認真調研，抓住城市南擴、工業園建設、中方全面搬家、高速公路通車的契機，全面推進中方生態城的專案建設。第一，按照建設"鶴、芷、中、洪一體化"的思路，由中方縣政府牽頭、企業組織實施，邀請專家、行業參與大懷化城區規劃的討論和宣傳，讓"生態城"和"懷化後花園"的概念深入人心。第二，專案開發以住宅為主、商業為輔，走以"專案帶動"和"土地轉讓"相結合的變現方式，杜絕發生已徵土地的法律風險。
4、主樓徵地拆遷工作要必須加大力度、加快步伐，爭取時間，規避由於《物權法》出臺新增加的阻力，在8月底前完成主樓拆遷和可行性研究，力爭在10月份推出主樓的住宅部分，在12月份推出商業部分，全力打造懷化第一樓。同時還要確保在6月份前解決湖天一色五期重合地問題。
5、洪江、會同、靖州加快已開樓盤的建設，準確把握市場，抓住時機，及時調整銷售政策，確保"資金就地平衡"。認真研究百貨業態的管理，精細測算，搞好冷水國際的整改。
（三）完善考核機制、任務分解到位，確保完成20xx年度各項經濟指標。由於受巨集觀政策大氣候的影響，20xx年房產公司的產值和考核盈餘與xx年保持一致。要2月底完成任務分解工作，到部門（專案）、到處室、到個人。3月份完善考核機制。
（四）認真落實"產品優、成本低、服務好"的各項。3月份完成房地產服務手冊；5月份完成"定額設計"和"定額施工"方案，並在此基礎上圍繞集團產業戰略，加大對產品的研發力度，研究符合酒店和超市經營管理的產品，為主樓的開發建設提供寶貴經驗；6月份成立客戶俱樂部和房屋超市。
（五）確保工程進度，爭取如期完工，為銷售任務的完成創造條件。
（六）資金是專案開發的生命線，既要加速變現，又要加大融資力度，做到"兩條腿走路"。在做好按揭貸款、爭取專案貸款的同時，認真研究和利用銀行新的金融產品，推動銷售。融資工作從"依賴"銀行轉變為"依靠"銀行。
（七）積極應對持續、穩健的巨集觀調控政策，認真分析國家新出臺的土地增值稅政策，研究對策，提前準備，落實措施。
（八）加強專案開發的工作，重視市場調研，宣傳工作提前介入，確保完成銷售任務。
（九）重視和加強人力資源工作，建立健全管理制度。培養、引進專業技術類人才和操盤手，逐步擺脫"能人經濟"模式。
我們相信，20xx年有董事局的正確領導、有x人萬眾一心的精神，房產公司全體員工會再接再厲，為事業努力工作。
前言：營銷理由
傳統經濟學認為，商品的價值決定於凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決於供求關係。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以瞭解一個商品的內在價值，並以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。
然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決於商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由於認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情願地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。
現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。
二 房地產營銷策劃書-促銷：點石成金
現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面佔據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那麼，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到;多線共拉，佈線為網，一網打盡。
(一)房地產營銷策劃書-立異：以租帶售
房地產開發商對其所開發的專案都期望儘快銷售出去，但往往事與願違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用於商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大於求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足於此，必須儘快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變萬化”(營銷手段方面)，採取“租售結合”的營銷策略。
“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去;然後再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別註定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，並愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試!
(二)房地產營銷策劃書-頂樓：困中創“圓”(園)
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕後”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它並不同於一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然後於土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及淨化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
並且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經”)
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這裡，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位於年輕階層(如本人);另外，還必須採取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對於頂樓容易產生漏雨及牆壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產品有信心麼?(當然我對您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，並簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”;營銷是“術”，而產品是“道”)
(三)房地產營銷策劃書-中樓：以舊換新
俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場佔有率;而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最後也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，併成功付諸實踐。才能穩固並拓展市場，勝出於與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須採取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其餘80%的人只控制著20%的財富。在這裡，本人將這80%的人定為低層消費者)，二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費湧動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉!有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨於雷聲轟隆的雨後。成功者善於並敢於抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”於機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然後由消費者支付這個結果值即可。
關於這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分佈於市區西面，即荷香路以西，這裡，多以散樓佈局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全係數更大。再加上老區環境汙染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的衝動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(後面提到)，一次又一次的激發著他們的購買慾，調動著人們的衝動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。
(四)房地產營銷策劃書-綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的最高夢想!所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。於是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行於市井販夫、商賈鉅富、文人騷客中。至今，人們對於物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建築對話的靈性空間，於其中，人性獲得昇華。建築為園林讓路，生活迴歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那麼一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請儘快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業;氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉;陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
(五)房地產營銷策劃書-物業：“和諧”民主
現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以後也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售後服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務，產品研發都是對這一理念的註釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥於問師海爾，並還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的讚譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三 房地產營銷策劃書-推廣：多管齊下
一個成熟、成功的品牌，到最後所擁有的，並不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯絡。最高境界的品牌，並不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在於消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌並不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是藉助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢於訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?
最主要的，因為房產乃關係到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那麼一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”於表達自己的“愛”、恥於剖白心中之“情”。人家會“下嫁”於我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們藉助一切可以藉助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們
(一)房地產營銷策劃書-廣告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明資訊報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告儘量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，採取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。
如果廣告後收益>廣告費用 ,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、瞭解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的最大化!好!既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構最優化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘裡投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大於扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘裡，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大於後者的效益，我才做出上面的結論。
另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議採取“過時”、“落後”的牆體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶佔農村市場。的確，牆體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與牆體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕牆體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，牆體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國
移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，並沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?
(二) 房地產營銷策劃書-造勢：聲勢浩大
我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至於漂石者，勢也;故善戰者，求之於勢，而不求之於人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激衝動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過於單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須藉助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。
具體推介有多種操作方法：
1 .利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是隻憑膽量就能取勝的。藉助突發事件宣傳自己，對於知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對於知名品牌來說，更是具有拉動力。
2 .必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關係。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地瞭解我們的產品。為其衝動購房時打了一劑強心針;讓產品在消費者的意念當中構築了一個清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。
四 補漏：瞻前顧後
最後，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時儘量兼顧後來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起後來樓盤開發的資訊(如名稱、地址、性質等)，其實在推介新有樓上，可以隨便找個藉口(理由、原因)進行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。
五 收尾：殷誠期待
在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯絡起來，必須抓住以下三個關鍵：
1 .勇於打破思維定式。
2 .善於另闢蹊徑。
3 .敢於抓住機遇。
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支援，使我掌握相關業務知識。基於本人是第一次接觸房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
一：全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢並做到應用自如。
二：根據自己以前所瞭解的和從其他途徑搜尋到的資訊，蒐集客戶資訊1000個。
三：鎖定有意向客戶30家。
四：力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售後服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
一：多渠道廣泛地收集客戶資料，並做初步分析後錄入，在持續的資訊錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
二：對有意向的客戶儘可能多地提供服務（比如根據其需要及時通知房原和價格等資訊），目的讓客戶瞭解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買慾望.
三：在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，並可根據這些將客戶分類。
四：在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，並保持不間斷的聯絡溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步瞭解的情況下，可以安排面談。
五：在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。瞭如指掌
六：.對每次面談後的結果進行總結分析，並向上級彙報，聽取領導的看法。克服困難、調整心態、繼續戰鬥。
七：在總結和摸索中前進。
四、計劃評估總結
在一個月後，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
轉眼之間又要進入新的一年20__年了，新年要有新氣象，在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃。我是一個從事工作時間不長，經驗不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年裡有更大的進步和成績.，也對自己制定了房地產銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。
20__年是我們地產公司發展非常重要的一年，對於一個剛剛踏入房地產中介市場的人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為此我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識並做好房中介的工作。為此，我也充分認識到自己目前各方面的不足，為了儘快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下工作計劃：
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作
作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地瞭解，但距離還差得很遠。這對於業務員來講是一大缺陷，希望公司以後有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便於工作起來更加得心順手。
20__年以業務學習為主，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司的規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解市區售樓情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯絡客戶，加緊聯絡客戶感情，組成一個強大的客戶群體。
二、擴大客戶量，加強與重點客戶的聯絡
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力，給自已定量客戶。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。
20__年，讓我們一起共同迎接挑戰吧!
五月份的工作也馬上就要到了，我此刻心情是非常忐忑的，有很多的期待吧，對於未知的工作，我總是充滿了很多的興奮，也時刻願意去挑戰它，有些東西本來就存在很多很多的必要，我願意去做好自己的本職工作，同時也願意去接受一些新鮮的事物，提高自己工作能力的同時，對工作上面更有一番不一樣的瞭解，我也會繼續努力的做一名房地產銷售，最重要的就是對自己有信心，也需要對工作上面付出足夠的精力，這一點是毋庸置疑的，也是影響到接下來工作的一個主要因素，對於5月份的工作為也做出一份規劃。
我是一個比較嚴謹的人，對自己也比較嚴格，工作當中沒有絲毫的放鬆，因為我知道我自己需要去把控好一個度過度的放鬆，會讓自己緊繃的精神鬆懈，肯定會出現問題的，這樣的情況不是我願意去承受的，我也希望自己能夠做一個比較合格的防禦產銷售工作人員，做銷售工作也有好幾年的時間了，我首先會讓自己在五月份的工作當中提高自己的業績，因為過去的兩個月當中，我業績情況也不是特別好，很多時間都沒有花在了業務上面，所以我需要進一步的去，抓緊自己的時間了，維護的工作當中肯定會去發展新的客戶，新客戶是目前讓我感覺到最大的一個挑戰吧，我認為做房產銷售最重要的就是要不斷的去積累新的客戶，也讓自己認識各種各樣的人，接觸到各領域的一些人，這樣才能夠做出不錯的業績，也能夠提高自己的工作能力，跟業務範圍這一點是非常有必要的，想了想，再過去幾個月的工作當中也沒有去往這方面想，現在恍然大悟。
在能力上面，我會不斷地提高自己，因為新的一個月肯定會遇到更多未知的事情，不能夠忽視了，對自己的培養肯定是需要付出時間的，破釜沉舟，我一定會切斷後路，讓自己的精力全部放在工作上面，銷售工作是需要專一的，我不能夠因為自己個人的一些原因就打不起精神，肯定會在五月份的工作當中做出一個好的業績來，您滿意也是挑戰自己的極限吧，我認為很久沒有這種感覺了，一定要讓自己認真起來，要讓自己努力一把，才能夠知道自己到底有多麼的厲害，對於即將到來的工作，我保持著一個好的心態，也會調整好自己的狀態，讓自己在房地產銷售工作當中，做到不一樣的提高，接觸到各種各樣的人，也是我現在要去做的事情，新的一個月，我也做好了足夠的準備，調整了新的狀態，改變了自己很多，我會繼續努力的。
在20xx年，在x總的正確領導下，我給公司交出了一份令人滿意的答卷，不僅提前完成了工作任務，圓滿的完成了工作計劃，還在之後的一段時間裡繼續不放鬆的做出了更加良好的業績。為了讓這樣的勁頭一直保持下去，在20xx年我做了如下計劃將銷售任務做的更加出色。
一、工作目標
1、對公司的的業務知識有更加全面和深刻的瞭解，面對客戶的疑問能夠形成條件反射般的回答出來。
2、收集現在市場上的資訊，並且做到及時的更新。同時不斷地收集新的客戶的資訊，積極地推廣業務。
3、爭取將銷售任務超越上年的，不斷地激勵自我，超越自己。
二、具體工作
現在的房地產銷售方式也是一種服務上的競爭，向客戶表達我們在這一方面有什麼樣的優勢，在這樣的競爭模式中，我針對的就是前期的工作而展開。
從多個方面來收集客戶的資訊，分析客戶當前的狀況，是否有購買房子的意向，對不同的客戶進行適當的分類，記錄現在所能夠掌握的資訊。在這期間不斷地加深自己對於銷售知識的理解，對客戶的瞭解，在銷售時做到胸有成竹。
對有意向購買的客戶儘可能的提供服務，和客戶之間不斷地進行溝通交流，讓他有興趣進行面談。在和客戶交流時做好充足的準備，分析現在購買房子有什麼樣的優勢，促使客戶下定決心購買。
在每次和客戶完成交流之後，對結果進行總結和分析，及時地回報給上級，聽從領導給予的意見。
三、工作中的總結
每完成一單之後，無論是成功或者是失敗，對自己在當時的情境下，有什麼地方做的不夠到位的地方及時地總結，反思自己在銷售過程中的缺點和不足。
在每天對自己沒有什麼沒有做的地方及時的檢查，每週的工作之後有個總結，在每月除了總結之外，還有每月的計劃，對於細節進行打磨，讓我的工作做的更加的出彩，做出更好的銷售業績。
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