依據管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入新居等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：
介入期
根據房地產公司提供的專案施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，並有利於房地產公司的銷售服務，(物業管理有限公司)申報物業服務收費(初次定價)。
1、從物業管理的'角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：
(1)根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，並與業主簽定《前期物業服務協議》;對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入夥後口實不符導致糾紛;
(2)對園林佈置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;
(3)參與專案組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智慧化系統提出專項建議;對小區的給排水、電力供應、消防、安全防範、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;
(4)收集工程圖紙，建立裝置檔案，參與裝置的安裝除錯;
(5)對裝置設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤並建檔管理;
(6)配合銷售中心物業管理諮詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;
(7)業主入夥前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時彙總提交書面整改報告;
(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關裝置廠家的資訊(廠家聯絡人、聯絡方式等)，以滿足日後維修中的材料供應;
(9)與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售後質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;
(10)建立與社會專業機構的聯絡，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;
(11)與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;
(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，並印刷裝訂成冊(業主入夥時發放給業主)。
(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。
2、開展業主服務需求調查
積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的資訊，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求瞭解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。
3、按規範實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各類資料和資料，以及對物業的瞭解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細緻、全面的接管驗收。
4、介入期管理工作計劃表
入住期
1、便利辦好入住
入夥期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，開啟工作局面，為今後物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：
(1)與銷售中心配合，告知業主詳細的入夥流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備;
(2)銷售中心應合理安排業主的入夥時期，加強節假日的入夥辦理;入住服務;
(3)一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務;
(4)事前聯絡供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入夥;
2、提供入住期的便民服務措施
(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費專案的諮詢答疑、裝修諮詢等;
(2)通過公開招投標方式引入4～5傢俱有一定品牌、資質、售後服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社群並向業主推薦方便業主的同時進行經營創收;
(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題;解決家庭裝修後清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。
3、記錄並處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議
4、裝修管理
(1)裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。
(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程式。
(3)落實二次裝修跟蹤監管責任制。
(4)制定違章裝修處理流程。
(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。
5、治安管理
(1) 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。
(2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。(車位、車主、車型、車色)
(3) 實施科學有效的防範體系，全面防範實施巡邏崗、固定崗(守衛崗)、機動崗三崗聯合防範，各崗有效的配合與互動;
(4)完善併發揮智慧化系統的安防優勢。
6、入住期管理工作計劃表
常規期管理
培訓工作
通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業專案培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社群的物業管理更加賦有成效。
(1)安管培訓計劃
(2)綠化培訓計劃
(3)行政培訓計劃
1、 小區工程部培訓計劃
2、 常規期工作計劃表
下半年工作計劃，物業部把一期交房作為契機，著重從質量管理的全員參與、服務水平的全面提升、物業管理前後環節的規範、員工補給資源的完善、物業企業的經營策劃等方面著手打造具有特色的物業管理品牌。
回顧上半年的工作中，我們遇到了不少困難，在面對這些困難時也顯現出我們對突發事件的預見性不強，處理具體事務時對細節關注還不夠。下半年及今後的工作要求將會更高，難度將會更大，這就對我們的工作提出了新的更高的要求。我們一定正視現實，承認困難，但不畏困難。我們將迎難而上，做好工作。具體講，要做到“三個再創新”，“兩個大提升”，最後實現“三個方面的滿意”。即：在思想觀念上再創新，在工作質量上再創新，在工作方法上再創新;在工作成績上再大提升，在自身形象上大提升;最後達到讓公司領導滿意，業主滿意，員工滿意。我們會在今後的工作中從認真總結經驗教訓，從自身找原因，加強管理隊伍及員工隊伍建設，不斷提升管理水平及員工素質，把物業部這支團隊打造成為綜合能力強、有較高管理水平的優秀團隊。
認真審視和總結工作，我們最深切的體會是，在物業行業的市場競爭日趨激烈，物業服務的經營壓力越來越大，業主對服務的要求越來越高的大背景下，我們的工作不進則退。20--年已經過去，20--年擺在我們面前的任務還十分繁重，一方面要針對上年工作中暴露出的問題和不足，制定切實可行的措施，改進工作、提升質量;另一方面，還要把上年工作中好的思路、方法以及工作組織模式等予以傳承和發揚，保持優勢、再接再厲，確保我部全年工作目標和任務的順利完成，確保我部各項工作高質量、高水平地持續推進。
具體工作措施：
1、強化服務意識，進一步提升工作質量
在下年的工作中，我們要繼續強化服務意識，以業主滿意為檢驗工作質量的最終標準，全面進行深化管理服務體制改革工作，擴大服務的廣度與深度，在工
作質量、服務時效上狠下功夫，提高工作效率和到場服務準點率，千方百計讓業主滿意，要加強對各區域的日常保潔保養及綠化養護工作，給翡翠湖和海德華府尊貴的業主營造一個潔淨、優雅的居住環境;與此同時，在工程質量方面，要加強與業主的溝通協調，並重點跟進一期未完成單元的工程返修以及業主提出的工程返修、跟進二期室內裝修及以及一、二期遺留的工程返修。
2、強化創新意識，卓有成效地開展工作
在下年的工作中，我們要繼續強化創新意識，要拿出新招法、新舉措，以創新促進工作質量的提升。針對業主費用交納不盡人意的情況，我們要集思廣益，對不同業主採取相應的措施及時追繳各類欠費，加大物業管理費和其他費用的收繳工作力度;我部將根據海德自身特點，開展形式多樣的公益、文體、趣味等社群文化活動，調動業主參與的積極性，拉近與業主之間的距離，在每一個節慶前對園區和會所進行裝飾和布臵，營造良好的節日氣氛，創新服務;針對目前公司一線崗位人員流動情況較為嚴重，新的一年將加強對秩序維護部缺編人員的招聘工作，全力滿足秩序維護部缺編要求，同時充分發揮員工的工作主動性和積極性。
3、強化管理意識，推進工作規範化運作
在新年度的工作中，我部將繼續強化管理意識，使內部管理制度全面化和規範化，將責任落實到人，完善各項服務標準及操作流程，保證員工服務水平的一致性，做到職責明確。要以制度約束人，在制度執行過程中給員工輸入“按章辦事，一絲不苟”的管理理念。
4、強化培訓的意識，全面提升員工的工作能力
企業的競爭，歸根結底是人才的競爭。目前我部下轄各部門人員的綜合素質普遍有待提高，在新年度的工作中，我們要繼續強化培訓意識，通過培訓全力提高員工的整體素質和工作能力，打造一流的團隊。特別是為迎接二期業主順利收樓，我們要加強對禮節禮貌、服務意識、操作規程、安全作業等方面的培訓。同時，加強員工外送培訓，今年擬選派10名有發展前景的員工赴------物業管理精品課堂學習。
總之，在20--年，我們將努力使工作水平再上一個新臺階，形成並彰顯我們的核心競爭力，不斷提高業主對---的信賴和滿意，樹立良好的形象和口碑，把---物業打造成為--物業管理水平第一的高檔住宅園區。
20__年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施裝置維保的管理、部門內部員工隊伍的建設等方面比較薄弱。20__年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20__年物業管理工作計劃：
一、保安管理
1)、做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。
2)、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。
3)、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨幹力量。
4)、做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。
5)、加大軍事訓練力度，在20__年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。
6)以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。
二、工程維護保養管理
1)對整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等裝置設施的執行管理、維修和保養，確保小區的各項裝置設施正常工作
2、加強對裝修戶進行監督管理。
3、向業主提供有償服務。
三、環境衛生的管理
1)環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2)要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程式與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，並加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。
3)要求保潔部按照開發商的要求進行。
四、客服管理
1)繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。
2)進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。
3)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。
4)完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。
5)加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。
根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反覆加強培訓，並在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。
五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業主滿意度，以制度規範日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施裝置的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。
六、根據公司年度計劃，建立文明和諧小區。
根據公司年度管理工作計劃，20__年的工作重點還是繼續抓好物業安全管理，強化服務意識，規範服務標準，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規以及公司制定的各項規範性制度嚴格執行，逐項整改完善。根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。配合開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。
一、XX專案
1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
2、督促整理好第12XX15幢（共36戶，已收樓32戶）房屋檔案資料。
3、跟進部分綠化植物的補種和改造。
4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
5、制定安全警報現場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業疏忽。
6、督促做好12XX15幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄杆的安裝、車位產權面積的明確（公司要求架空車位出售）、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
7、跟進落實好會所泳池的開張營業，並做好相應的管理與維護工作，包括門票發售、泳池水質處理等。
8、跟進做好小區健身器材的安裝。
9、督促做好各種費用的追收。
二、三個小區公共事務方面
1、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
2、制定《保安器材管理規定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，並認真貫徹實施，明確責任關係，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現象。
3、全面推行租賃經營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統一思想，集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程，確保工作正常進展。
4、為提高費用收繳率，確保財務良性迴圈，以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
5、以專題會議形式，組織三個小區管理骨幹及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格，明確責任關係，杜絕各種同類負面案例再次發生，全面提高管理服務質量。
三、華庭專案
1、擬定"華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為建立"市優"工作打好基礎。
2、做好個別崗位人員調整和招聘工作（如：綠化組長到位、管理處負責骨幹到位等），確保專案工作正常執行。
3、全力抓好30XX35幢物業移交工作，確保業主滿意。
4、督促管理處及時做好26XX29幢摩托車位車牌的製作及安裝；並督促管理處及時頒發通知，要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續，該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
6、督促工程部做好30XX35幢相關附屬工程，如：道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
7、繼續跟進26XX29幢綠化種植工作。
四、居專案
1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業的完好。
3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續方可停放，加強收費工作。
4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現象，維護秩序正常。
5、督促全面檢測該專案紅外報警系統情況，找出問題所在，並做好相應改善，確保系統的靈敏度和正常執行。
6、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。
7、督促完善該專案小區商鋪的資料管理。
8、與財務協調，及時做好壞帳處理。
五、其它事項
1、協調相關部門完成好各項工作任務。
2、招商登記等工作配合。
3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。
以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領導稽核指示，我好改正不足。
物業管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把小區居民的生活質量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應該受到更好的服務。做到小區衛生一塵不染。做到小區沒有任何安全事故發生，做到小區不會有任何的偷盜事件發生，那就是我們最應該做的後勤保障工作。
我們的工作做得好不好，就看我們執行工作計劃認真不認真，只要我們我們認真執行了，工作了，那麼我們的小區物業管理工作一定會做的更好！
一、環境綠化
植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;
對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便於我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公佈房號且上報有關部門。
三、安全
原門崗24小時服務電話：“26”從20xx年3月1日起變更為“26”;
住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;
管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意!電話：(小莫);
嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;
大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作區域性調整，為行人、行車安全創造條件;
燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;
小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對於無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬隻，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;
對於小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便於行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放鬆、能享受到小區軟硬體的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車儘量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園佔用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20xx年將更好、更快的為住戶服務。
六、文化宣傳
我們以後將在物業費通知單背面上,將小區住戶一些出租資訊保安提示小區通告登出;
開放百合園qq群：24、 msn群：@，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯絡卡給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設定“佳佳物業”上線提示，方便我們及時溝通 ;
與社群聯合放露天電影，代發老年人活動票;
建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;
發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞,讓溫暖匯聚;
對做文學、攝影、運動、美食、旅遊、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯絡開展業務;
增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;
調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;
為住戶提供物品交換專欄，把你閒置的物品拿到這裡來這裡釋出,體驗分享的快樂,通過物品交換讓你結織更多朋友;
節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;
代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;
計劃開展向住戶提供網路資訊查詢、報刊閱覽，收發傳真、影印等業務。
我們的各方面已向正常軌道執行,但由於物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、乾旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
一、指導思想與工作目標
__年是後勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為後勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據後勤公司三年發展規劃和__年工作要點 ，物業服務中心__年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成後勤公司下達的各項工作指標。
二、基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規範、完整的物業化管理程式和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，儘快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。
三、具體實施辦法
(一)進一步加強內部管理和制度建設
1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程式。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規範化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。
2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。
3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規範明確各站的工作範圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。
4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算後，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包乾使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低執行成本。
5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續採取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據後勤公司的要求，採取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精幹的物業管理骨幹隊伍。
6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳檔案的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬體條件基本具備的管理站，要在管理等軟體方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。
(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益
1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。
2、繼續完善配套服務專案，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務專案進行支援和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘乾機等裝置，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。
3、做好充分的準備，積極參與白雲校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。
4、下半年武進校區新生宿舍和教學樓落成後，積極參與競標活動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區市場。
5、進一步加強市場調研和與本市兄弟高校間的橫向聯絡和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業市場的競標，力爭拓展1-2個點，使中心的市場規模、經營業績和經濟效益均獲得較大幅度的提高。
新的學期已經開始，我們新一屆團委學生會即將開展新的活動，現將本學期的計劃擬定如下：
一、工作宗旨：帶頭學習宣傳黨和國家的重要方針政策，全心全意為青年團員和同學們成長成才服務。
二、工作目標：在院黨委和校團委、學生會領導下，強化使命感和責任感，全面完成院團委、學生會本期日常工作，並結合我院專業特點和實際情況，開展具有較強針對性的活動，重點加強學習、實踐活動和制度建設，致力於提高同學們參與各類集體活動的積極性，擴大我院學生工作活動的效益和影響。
三、工作思路：秉承服務型和學習型的宗旨，立足本院，面向全校，並且適當的走進社會，開展一系列比較有特色和影響力的活動，來實現我們的工作目標。
四、具體工作計劃
(一)、思想制度建設
1、結合我院專業特色，加強我院學生幹部的理論素養，提高思想認識。
2、例會之前的學習交流。在每次例會之前十分鐘，將由團委學生會及各部主要負責人輪流講講自己的一些經驗或者一些好的建議，與在座的所有同學一起交流，共同提高。
3、我院團委學生會定位是服務型+學習型。服務型,即我們的宗旨是為同學們服務，這也是我們開展一切活動的中心;學習型，即我們團委學生會各部門都要不斷加強自身的建設，不斷學習各種好的經驗以求不斷進步。
(二)、組織制度建設
為了努力使各項工作達到透明化、公開化，我院在制度建設方面制定了一系列計劃，以方便和規範我院各項工作的開展。
1、部長公開競選制
面向全體二年級同學，採取“公開，公平，自願”的原則，公開招聘各部部長，為我院今後學生工作的開展奠定良好的基礎。
2、團委學生會主要幹部聯絡點制度
主要是面向新生，由部長以上的主要學生幹部與各個新生宿舍建立一種聯絡，每個人都負責一個宿舍，經常地進行溝通交流，也加強我們團委學生會在學生中的影響力。
3、制定各類規章制度
一是加強制度建設,積極有效做好一些規章制度的制定和完善工作,著重於團委學生會工作程式的修訂，使之能夠更加貼切院團委學生會的工作實際,在工作中積極組織協調，發揚民主,講究實效。
二是進一步完善我們的部長例會制度。
4、確定“一個重點，兩個分支”的總體工作思路。
這一工作思路是在確定組織部的職能與科學定位後開展的，具體來說：“一個重點”就是一切工作都要圍繞“全心全意提高全院學生的綜合素質以及他們的成長和成材服務”，兩個分支是以百分百的熱情做好本職工作，協調好本院各個部門之間的工作關係，配合好其它部門的工作;結合評估進一步做好院內製度規則和文化的建設，努力豐富同學們的課餘時間。
5、材料檔案管理制度
做好團委學生會各個部門的檔案的管理，將各部門的檔案保管好並存檔。
6、階段考核制度
定期對各個部門進行階段的考核，採取打分制度，將從廣大同學中廣泛徵求意見，並且結合團委學生會其他部門的意見綜合進行考核。
7、各部門內部組織建設
(1)、對各部幹事進行培養，使其對各部事務有一定了解，並給幹事們以實際鍛鍊機會，使其具有一定籌劃活動，組織活動以及團隊合作精神。
(2)、定期舉行各部會議，邀請各班相關人員參加，主要是傳達學校學院的精神和舉措，同時在團委學習會議上積極聽取老師和其它部門負責人的意見，對已出現的問題要儘快快解決，對相關責任人實行通報批評。
(3)、部長、副部長以身作則，踏實努力，按時按質完成工作。
(4)、樹立責任意識，做人要有責任心，做事要負責任。
(5)、加強團隊意識，文娛部內部要緊密團結，密切配合。
(6)、培養幹事創新意識，不要墨守成規。
(7)、重視各部內部成員之間地相互學習，以求共同進步。
時間：x年x月7-8日。
地點：會所球場或067俱樂部(待定)
參加人員：熱心文化建設的業主，邀請地產公司、物業、航天管委會、企業、省消協或其他社群代表;邀請等媒體。
宣傳背景：西安是具有6000多戶居民的大社群，現已建好交房的北區為3400戶，已經入住20xx多戶。是高階社群，其業主來源全國各省富有人群和官員階層的較多，從事教師、律師、金融和各行各業企業主眾多。即使企業家聚集的地方，也是一個龐大的持續性很強的消費需求市場。這些業主的流動性將把他們掌握的資訊放射性倍增傳播出去。社群業主自己辦春晚，比之開發商和物業辦答謝晚會，這個背景獨特、噱頭炫亮的形式正是宣傳企業的好平臺。加之眾多媒體的關注宣傳，會增強企業宣傳的效果。
組織機構：總策劃、導演組、節目組、道具組、劇務組、場地組、安保組、後勤組、財務組、攝像組
節目形式：開場歡歌(誠招演員和節目)
二胡表演(音樂學院教授張春)
太極拳表演(誠招表演者)
舞蹈(趙老師等)
秦腔演唱
兒童節目2個(誠招參與孩子，請家長積極報名)
獨唱、聯唱(誠招表演者)
老年藝術團節目(誠招表演者和節目)
模特表演(誠招表演者)
三句半(誠招表演者和作品)
配樂詩朗誦(誠招朗誦者和作品)
剪紙、書法或其他才藝表演、作品拍賣(誠招表演者)
結束曲(國家一級演員夜鶯等)
節目中穿插遊戲互動、抽獎、頒獎和來賓致辭
宣佈《好鄰居協會》成立並授牌。
廣範徵集：業主春晚主題;晚會創意;節目作品;有特長演員;有特色的節目。
誠心招募：晚會志願者;保安;應急車輛(私家車)。
至誠聘請：總策劃、總導演、藝術總監、各組組長和成員、主持人。
財物募集：業主的春晚是業主自己的事情，我們要在人員分散，兩手空空的條件下辦好自己的春晚，離不開全體業主的支援和參與。萬眾據沙成城牆。大家捐出一份熱情，我們將回報一份快樂。多少不嫌，錢物都可。如果你單位或家裡有不用的紀念品，新年曆、圖書可以拿來作為禮品送給到場觀眾;歡迎各企業和經營戶贊助經費和產品，我們將通過背景牆、節目單、媒體宣傳和活動室張貼廣告的形式回報你;有場地、燈光、音響、背景設計製作和錄影製作資源的業主也請聯絡給予贊助或優惠方便;有企業人脈資源的業主也請推薦介紹給予晚會贊助。對於大家的贊助捐款我們將像第一屆業主春晚一樣，建立《好鄰居基金財物管理賬戶》專人管理，每筆花費都在網上公示請大家監督。
一、潔淨綠化平常辦理任務
1、一年去本著對員工劃一公允、公道、地下的本則，增強員工相同、交換，培育員工的團隊認識戰散體凝集力，使員工以僕人翁義務感投進任務，任務從悲觀主動轉為主動自動，並年夜年夜的削減了職員活動。
2、員工培訓任務
員工培訓任務做為平常任務的目標使命(果年夜部門是新員工，皆是外行或底子已做過潔淨任務)，操縱午時歇息時候每週一次，每次2小時的散中培訓，培訓內容包羅：《潔淨根基技術》、《崗亭職責》、《操縱平安》、《潔淨劑的機能戰利用》、《機械裝備的利用》等，並按照現實環境擬定了各崗亭的《崗亭操縱規程》及《查抄規程》、《培訓規程》、《說話行動標準》及相干的任務方法，同時正在平常任務中沒有中斷的引導戰培訓，培訓任務貫串全部上半年度，經查核，員工實操查核100%及格，實際查核95%合格。其他對兩組工頭停止了下層辦理才能培訓，使下層辦理不竭增強戰提升。
3、對兩班組員工平常的儀容儀表、規矩禮儀、考勤規律、高低班排隊、同一工鞋(員工自購)等嚴酷請求，並應用到平常任務中，潔淨綠化員工的團體抽象及教養獲得很年夜提升。
4、平常保淨任務
增強一期的平常保淨辦理，特別是會所空中晶面處置、玻璃渾洗、地毯渾洗、油煙機渾洗等任務皆按打算完成，並按周打算、月打算按期完成對各個衛存亡角清算、天湖、仙子湖落葉清算、溪火泉源泥沙清算、噴泉渾洗、下火講渾撈及山路渾掃等各項靈活任務，同時減鼎力度對中圍及草坪落葉渾掃，渣滓蒐集，衛死量量有了很年夜的改良戰提升、渣滓蒐集渾運實施日產日渾。
5、東西物料辦理
為節制本錢，根絕物料華侈，潔淨綠化物料實施專人專管，嚴酷發、收掛號，並按打算用量發用。經常使用東西實施以舊換新，東西實施自我保管，誰拾掉誰補償，正在確保量量環境下，能省的必然省該用的便用，同時協同推銷停止物料量量的把閉，物料單價的市場考查，選用量量靠得住、公道的價錢的物料，潔淨物料耗損正在數目、價錢上皆降低良多，實正做到開源節省。同時做好各類機器裝備的利用、保管養護任務，以提升機器裝備的利用壽命。
二、潔淨拓荒任務
正在確保平常保淨任務同時，兩期支樓單位潔淨拓荒、及因為滲漏火維建後潔淨、又一鄉賣樓部、榜樣房開下班做擺正在全部任務之尾位，按照現實環境，迷信公道變更員工，停止公道放置潔淨拓荒、地板挨蠟戰綠化動物佈置等任務，正在全部員工的配合盡力下，美滿完成並放置員……去年打算一樣能夠按照部分職責來講，詳細到那些職責選用何種方式計劃落實實行，進度及節制計劃，並對本年的不敷採納改進計劃及防備辦法，同時連繫公司的成長計劃，調解任務的標的目的及重面，做到事前打算，事中節制，過後總結，使部分任務融進公司的成長年夜計中。
一、倉庫方面
加強對倉管員的日常管理，加強考核力度，爭取杜絕發錯貨、入錯庫位現象發生。希望公司各部門對倉庫內物料、貨架及部分無效庫存及時處理，使倉庫更好的發揮空間優勢，提高庫區利用率，為即將到來的第二季度大量備貨做好準備。對各展廳貨物的盤管，第一季度，倉庫已經對自行車展廳及東鵬潔具展廳進行了盤點，第二季度將陸續對公司其他品牌進行盤點，並配合各部門對庫內小色號及淘汰產品進行處理，東鵬陶瓷、金意陶的樣板需處理解決。
二、配送方面
物流部將根據各部門的需求及時準確的安排配送，充分調動物流駕駛員的積極性，使配送效率更高，同時希望各部門理性進貨，降低物流進貨成本，使物流配送工作更規範，滿足展廳、客戶的需求就是我們的第一要求。
三、溝通
工作中要求物流部各崗位人員與各部門及時溝通，如有問題及時解決，不拖延，寧願多打幾個電話，絕不少打一個電話。同時希望
各部門如有問題也能夠及時跟物流部溝通，做到不拖延、不誤事，有問題儘早溝通協調解決，絕不拖到不得不解決，才去想辦法。
希望在以後的工作中各部門能與物流部相互配合、監督，多提寶貴意見，一起努力使物流部的工作更加完善。
為了使景祥物業服務有限公司的全域性戰略與公司的發展緊密同步，共同打造具有景祥物業特色的企業品牌，創造高質高效的企業效益，根據公司管理要求和各專案實際情況，有關xx年度的經營管理工作，現擬定以下xx年度物業服務工作具體計劃。
一、抓好現場管理，優化服務質量
1、根據目前狀況，前臺服務、區域管理、綠化管理、清潔管理、維修作業、財務費用追收等方面的制度與流程尚未形成規範體系，必須繼續整合與再造，並分別整理成專項指導檔案，認真貫徹實施。
2、一切圍繞“規範和優質”開展工作，強化計劃先行，對各主管以上人員嚴格按《工作計劃》要求，每日、每週、每月完成相應的計劃工作，並要求完成好相應任務，避免工作的盲目性。
3、按質量目標要求，全面抓好服務質量體系執行管理工作，認真收集和點評小區出現的各種典型案例，嚴格要求各部門做好日檢、週報等工作，每月定期組織和召開服務質量評估會議，努力改善和提高整體服務質量；堅持月度物業綜合檢查，對小區各項整治改善工作，明確主次責任部門（人）並抓好現場跟進、驗證和反饋，避免管理上的真空。
4、全面整頓小區長期亂停亂放、而且不交納費用的車輛，重點整治老舊房屋第9、第10、第15棟的摩托車、電動車，先強化停放到指定位置，然再執行收費。在執行整頓前，先制定有明確、可行的措施，儘量降低矛盾的激化，維護小區管理秩序正常。該項工作於xx年1月底前全面鋪開。
5、各部門實行分割槽管理、加強監督，責任到人。對各區域的裝置設施、清潔衛生等管理，均明確操作責任人（清潔工）和監督責任人（物業主管），將相關工作人員的相片、職務和聯絡電話在各樓宇資訊欄頂上進行公示，以便業主與內部的溝通和識別。該項工作在xx年2月底前實施。
6、抓好物業驗收接管和移交工作，加強縱橫向溝通協調，妥善解決業主各種投訴和工程遺留問題，確保物業服務中心業務正常開展。
7、嚴格履行裝修申報專案的稽核審批制度，加強現場巡查工作，杜絕各種亂倒亂放、亂搭亂建等違規現象，維護各小區物業外觀的統一與完好，確保小區物業的保值與升值，“裝修手續辦理流程圖”、“客戶投訴處理流程圖”，以KT板掛形式精緻製作，並於各小區服務中心處進行公示，按章操作。該項工作於xx年3月底前完成。
8、抓好各現場管理的同時，建立好各方面記錄，包括各保安崗位工作記錄記錄臺帳、清潔日檢工作記錄、裝置設施管理記錄、市政管道疏通記錄、綠化清潔用水記錄、管理人員巡崗工作記錄等，以便追溯核查。
9、強化保安管理工作，嚴格按各崗位工作描述控制好各外來車輛和外來人員進入小區，杜絕各治安案件發生，確保治安環境良好。
10、在各小區管理處和主出入口合理位置，設定明顯的服務工作意見箱，在管理服務上，接受公司各部門和廣大業主的監督。該項工作於xx年2月底前實施。
二、抓好培訓、考核和獎懲工作、提高員工綜合素質
1、完善培訓計劃，堅持開展業務培訓工作，內容包括 “制度和流程培訓”，“物管知識培訓”、“各種應知應會培訓”、“禮貌禮儀培訓”、“物管政策法規培訓”等，整體培訓計劃擬定於xx年5月底前完成，對員工全年的培訓課時要求不小25小時。
2、根據不同部門工作性質，儘量以規範量化標準，制定相應的“獎懲細則”和“績效考核標準”。該項工作於xx年5月底前完成。
3、對員工績效考核考期為每半年度一次，通過公平、公正、公開的原則進行考核，通過考核結果，體現出員工的價值，對優秀和先進的員工適當獎勵和激勵；對個別落後和末位的員工，通過再次培訓仍不合格的'，實行淘汰處理。擬定於xx年6月至7月中旬完成本年度的物業服務管理考核工作。
三、抓好宣傳宣導工作，建立回訪制度，樹立業主良好信心
1、按中國民族傳統風俗和國家的法定節日，協調做好社群文化活動宣傳工作，營造良好的社群文化氛圍，包括“五一”、“中秋/國慶”、“聖誕/元旦”、“春節/元宵”等；並全力協助公司做好各種其他節日活動舉辦。
2、定期向業主宣傳相關的物業管理政策法規，讓物業管理的概念及意識深入人心，倡導業主積極參與小區的管理，通過互動，使之形成良好互相監督局面，共同維護小區的良好環境；通過小區資訊欄的宣傳平臺，充分發揮宣導作用。在小區內儘量降低各種違章違規行為，從而促進小區兩個文明的建設和健康發展，樹立龍隱山莊小區良好形象。
3、加強與業主良好的溝通關係，建立良好的回訪制度，根據各板塊工作性質，設定各種回訪諮詢內容，實行預約上門拜訪，認真聽取客戶的寶貴意見，並做好彙總和分析，將回訪的結果作為專題研討內容。在xx年一季度開始，要求各管理處每季度回訪已入住的業主，不得小於30%。對業主提出的問題必須按規定的時效及時回覆，不斷地提高業主的滿意度，樹立業主良好信心。
四、抓好成本控制，實行開源節流
1、厲行節約從點滴做起，將常用的印刷表格全面落實到位，儘量降低辦公費用的支出。
2、各部門所需的辦公用品及費用，須按計劃定量定額做好分配。
3、節約水電能源，控制好各小區公共水電費用的支出，對各小區的公共水電錶，做好定量定額核算，發現問題及時追查原因，杜絕各種浪費現象。在日常上，發揮技術作用，想盡一切節能辦法節約能源，如10棟的部分路燈，可以實行“隔盞亮”的辦法照明，在xx年度龍隱山莊小區公共水電支出，力求在20xx年度總支出基礎上下降10%～15%。
4、大力開展創收工作，加大費用追繳力度，將費用收繳率的高低，作為衡量專案經理、主任經營管理能力的標準之一。在xx年度，將各小區摩托車、電動車停放收費作為創收的工作重點。尤其是第9、10、14、15棟的停車收費，力爭在xx年度加大收取力度以彌補經營不足部分。
5、在日常維修維護上，對各種材料的成本和使用嚴格控制，在選料用料方面按優質優價、貨比三家執行；對維修專案的決定和經費的使用做到合情合理，杜絕各種不應有的開支和浪費現象。
6、充分利用人力資源，因崗沒人，控制好人力成本，杜絕資源浪費，在用人上，儘量利用複合型人才，在操作上實現“一職多能”的效果。如：一個維修工，既能完成水電方面工作，也能完成燒焊方面工作，這樣既能提高工作效率，也能避免資源的過剩或浪費，達到相得益彰的目的。
7、對小區xx年度的經營收支，在無特殊情況影響下，務求控制在預算範圍內。
一、20__年1月—3月
1、對過期設施、裝置或損壞的進行維修或更換；
2、購買過年所需並懸掛張貼；
3、年前預防事故大檢查，及時發現，立即整改；
4、小區封閉管理。加強人員出入管理，確保小區安全，杜絕小區內小廣告的現象。完善車輛管理制度，確保消防通道通暢，嚴禁長期佔用公共停車位現象，與車主及時溝通。停放在小區外圍，制定保安巡視巡防制度，保證小區安全，發現問題，及時糾正；
5、建設小區宣傳公告欄，宣傳國家法律法規，公告小區業主大會、業主委員會決議，公示物業管理各種制度，收支情況等；
6、對於已拆除電梯護板的電梯鋪設防滑地墊；
7、對於各單元進行明確標識；
8、對弱電工作進一步加強完善，不足之處及時處理；
9、及時清理積雪，美化園區，創造舒適環境。
二、20__年4月—6月
1、結合季節性變化，做好各項預防性事故防範措施；
2、小區各樓側面，標識明顯的樓號標誌；
3、6#-7#號樓異味問題繼續查詢原因並解決好；
4、封閉小區南面車輛出入口行人進出的窄縫；
5、論證商議西南門開放問題；
6、繼續推進協調剩餘牆裂業主與總包達成共識解決問題；
7、對車庫漏水及業主家滲水的問題在雨季來臨時加以跟蹤。
8、春、秋兩季做好汙水井化糞池清理工作；
9、對於4#、6#、7#私自拆改消防設施，導致注水不成功，進行打壓檢測，漏點較多並要求業主儘快維修，4月-5月完成注水。
三、20__年7月-9月
1、對小區內園林小品進行改造，加裝一個能遮風擋雨的屋頂，同時在這兩個園林小品的裡面，物業管理圈，安放有靠背的長條椅子，讓業主即使在下雨天也能在小區內休息；
2、在圓環綠化處及噴泉兩側，安放幾個有靠背的長條椅子，供業主休息；
3、參考成功處理空調冷凝水的方案進行小區整體調整；
4、制定小區景觀噴泉及音樂廣播的定期開放制度，為業主創造良好的生活環境；
5、完善小區檔案資料檔案管理。根據《物業承接查驗辦法》的要求，對缺少的資料準備齊全；
6、加強小區綠化管理，建立小區綠化管理制度，防止樹木枯死，雜草叢生。
7、做好夏季防洪去四害、冬天防凍等工作；
8、小區內通訊訊號太弱，協調相關部門，增設裝置，增強通訊訊號；
9、單元入戶門廳地磚存在空鼓質量問題，要逐一排查解決。
四、20__年10月-12月
1、對地下車庫返潮、深秋時節小飛蟲多、老鼠多等現象，提前做好準備，積極採取措施予以治理；
2、做好入冬防凍害工作，公共區域門窗密閉，各管道線路保護完好。做好清雪的及時性。維護好各種裝置；
3、做好冬季消防安全準備。
我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面彙報20xx年工作展望情況。
一、環境綠化
1、植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；
2、對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
1、做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
2、小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便於我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公佈房號且上報有關部門。
三、安全
1、原門崗24小時服務電話：“2621909”從20xx年3月1日起變更為“2611833”；
2、住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助；
3、管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意！電話：（小莫）；
4、嚴格進出管理，請住戶在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品；
5、大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作區域性調整，為行人、行車安全創造條件；、燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；
6、小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對於無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬隻，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
1、代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
2、門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢；、對於小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便於行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放鬆、能享受到小區軟硬體的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
3、避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車儘量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
4、夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園佔用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20xx年將更好、更快的.為住戶服務。
六、文化宣傳
1、我們以後將在物業費通知單背面上，將小區住戶一些出租資訊保安提示小區通告登出；、與社群聯合放露天電影，代發老年人活動票；
2、建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重；
3、發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞，讓溫暖匯聚；
4、對做文學、攝影、運動、美食、旅遊、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯絡開展業務；
5、增設兩個公益宣傳欄（別墅區），通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據；
6、調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境；
7、為住戶提供物品交換專欄，把你閒置的物品拿到這裡來這裡釋出，體驗分享的快樂，通過物品交換讓你結織更多朋友；
8、節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
1、管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求；
2、代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓；
3、計劃開展向住戶提供網路資訊查詢、報刊閱覽，收發傳真、影印等業務。
我們的各方面已向正常軌道執行，但由於物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、乾旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
再次感謝各位業主對我們的支援和幫助，我們對居上百合園小區建設和管理充滿信心，我們將感恩於心，回報於行，繼往開來，為業主和物業使用人排憂解難！
2XX年，是物業公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業資質的換級，企業管理規模的擴大，保持並進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發展擴大。因此，2XX年的工作重點將轉移到公司業務的拓展方面來。為能夠順利的達到當八年級級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素質。繼續抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩步上升。在工作程式上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成。
一、對外拓展：
物業公司到了2XX年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，2XX年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業管理市場，住宅小區在今後較長的一段時間裡仍是市場，退其次是綜合寫字樓，再就勝業園區。按照我公司目前的規模，難以在市場上接到規模大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業型別，我公司應在不放棄該類物業的情形下，開拓寫字樓、工業物業和公共物業等型別的物業市場。走別人沒有走的路。在2XX年第一季度即組織人員進行一次大規模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。
經過2XX年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，資訊缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，2XX年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。
目前暫定2XX年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數字經過研究，是比較實際的數字，能夠實現的數字。如果2能夠找到一個工業園區則十萬平方米是較為容易實現的;如果是在住宅物業方面能夠拓展有成績，有兩個專案的話，也可以實現。目前在談的大觀園專案等也表明，公司2XX年的拓展前景是美好的。
二、換取企業資質
按照四川省的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將於2XX年5月份到期，有關行政部門根據我公司的管理面積等引數來評審我公司的企業等級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業管理專案，則評定為三級企業，應該是可以的。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利於我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在2XX年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。
三、內部管理工作：
(一)人力資源管理：
物業公司在2XX年中設定了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業管理專案的對外拓展工作。同時，在現有的人員任用上，按照留優分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。
在員工的晉升上，更注重於不同崗位的輪換，加強內部員工的培養和選拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業生涯諮詢，培養員工的愛崗敬業的精神。真正以公司的發展為自己的事業。在今後的專案發展中，必須給予內部員工一定的崗位用於公開選聘。有利於員工在公司的工作積極性，同時有利於員工的資源優化。
在培訓工作上將繼續完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司後一年內必須持證上崗率達1。技術性工種必須持相關國家認證證書上崗。2XX年的培訓工作重點轉移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前詩司的人力資源弱項，20xx年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。
(二)品質管理：
質量管理體系在20xx年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯後，執行的標準沒有真正的落實。為此，2XX年將繼續貫徹公司的質量體系，為公司通過ISO9：2認證認真的打好基礎，爭取能夠在2XX年通過認證。
在2XX年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系檔案修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的檔案，組織精簡有效的品質管理培訓。對新接管的專案實施專案式的質量體系設計，對單獨的專案編寫質量檔案，單獨實施不同標準的質量系統。
2XX年將實施品質管理專案專人負責制，公司每個接管的專案都指定專人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該專案的質量內部管理、業主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、製作專案質量管理稽核報告等。同時，配合專案業主(業主委員會)的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有效的內部管理資訊和業主的建議，以便對專案的不合格項進行整改。
2XX年12月擬將進行一次內部質量管理體系稽核，將嚴格依照ISO9：2要素進行，這次內審將是物業公司的第一次品質管理總結會議。
(三)行政工作：
綜合管理部在2XX年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細緻的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在20xx年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯等各項工作。在公司內設定建議信箱，具體設定在公司總部和各專案處，用於公司員工就公司的現狀和工作生活中的各種問題進行諮詢，由行政主管人員抽專門的時間瞭解，並回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質量體系稽核。
客戶服務
1、堅持做好各項物業服務工作。
2、做好發放水、電、天然氣卡，交驗房屋，收繳費用，清退押金等日常工作。
3、做好1號樓電卡、門禁卡的發放工作。
4、繼續配合需要辦理戶籍遷移手續的業主，開具相關居住證明。
5、配合各施工單位進行維修通知及資料整理。
6、及時收取各項費用。
工程維護
1、按照維修計劃，繼續跟催協調鴻業公司專案部安排施工單位，對樓宇外牆立面脫落瓷片進行修補。
2、繼續協調鴻業公司專案部，跟進小區漏水問題的維修進度。
3、繼續協調鴻業公司專案部，安排電子公司處理可視對講及小區監控存在問題。
4、配合四季春供熱公司做好小區冬季供暖的準備工作。
5、配合各施工單位做好小區綠化驗收工作。
6、落實鴻業公司專案部承諾的維修及賠償工作。
秩序維護
1、加強小區南、北門出入人員及車輛管理，避免各類安全隱患的發生。
2、加強地下車庫安全巡查頻次，做到每隔半小時巡查一次。
3、嚴格檢查亂扔裝修垃圾、未裝袋堆放等違規現象，並定期對建築垃圾堆中堆積的易燃物品進行分類整理。
4、對國慶節小區環境佈置裝飾物品進行看管、維護工作。
5、提高保安人員各項服務工作水平，安排培訓會議。
環境佈置
1、做到節假日期間小區環境美觀、整潔，最大程度做到衛生情況達標。
2、繼續對小區剩餘樓宇3層平臺進行清理。
3、對小區公共區域各項設施進行擦拭。
4、將節日期間小區裝扮物品完整拆卸。
感謝您長期以來對神州物業工作的理解、支援與配合。國慶、中秋“雙節”在即，祝全體業主節日快樂!
20xx年，物業公司在xx集團的領導下，稟承集團的宗旨，努力工作，求實創新，圓滿完成了全年工作任務。20xx年，是集團倡導的優質服務年，是集團發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實幹意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定紮實的基礎。今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：
一、認真貫徹執行集團倡導的貫標工作，做好日常工作，提高公司服務質量
這對於物業公司來說有一定難度，公司管轄範圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。儘管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為、為集團爭光。
二、整頓幹部隊伍
物業公司由原x箇中心整合而成，員工很多，公司成立之初，幹部上崗時沒有進行競聘，經過將近一年時間的工作，部分幹部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善幹部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。
三、合理規劃部門
公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基於第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為x個部門。
四、進行定編、定崗、減員增效
考慮到物業公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備儘量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人佔據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。
五、有計劃、有步驟地進行幹部、員工的培訓
在xx個星期之前，我們已經做了x級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之後，每個班組長都寫了心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基於這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。
六、調動全公司員工積極性，多渠道進行創收
在xx集團所有公司當中，論創收能力，我們物業公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創收很難。但是儘管很難，我們也要想方設法創造收益，，盡我們最大努力把創收工作做好。
一、XX專案
1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
2、督促整理好第-幢(共XX戶，已收樓XX戶)房屋檔案資料。
3、跟進部分綠化植物的補種和改造。
4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
5、制定安全警報現場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業疏忽。
6、督促做好-幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄杆的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
7、跟進落實好會所泳池的開張營業，並做好相應的管理與維護工作，包括門票發售、泳池水質處理等。
8、跟進做好小區健身器材的安裝。
9、督促做好各種費用的追收。
二、三個小區公共事務方面
1、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
2、制定《保安器材管理規定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，並認真貫徹實施，明確責任關係，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現象。
3、全面推行租賃經營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統一思想，集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程，確保工作正常進展。
4、為提高費用收繳率，確保財務良性迴圈，以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
5、以專題會議形式，組織三個小區管理骨幹及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格，明確責任關係，杜絕各種同類負面案例再次發生，全面提高管理服務質量。
三、X專案
1、擬定"X首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為建立"市優"工作打好基礎。
2、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨幹到位等)，確保專案工作正常執行。
3、全力抓好-幢物業移交工作，確保業主滿意。
4、督促管理處及時做好-幢摩托車位車牌的製作及安裝;並督促管理處及時頒發通知，要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續，該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
6、督促工程部做好-幢相關附屬工程，如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
7、繼續跟進-幢綠化種植工作。
四、居專案
1、督促做好第X期共X幢對講機故障檢修。
2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業的完好。
3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續方可停放，加強收費工作。
4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現象，維護秩序正常。
5、督促全面檢測該專案紅外報警系統情況，找出問題所在，並做好相應改善，確保系統的靈敏度和正常執行。
6、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。
7、督促完善該專案小區商鋪的資料管理。
8、與財務協調，及時做好壞帳處理。
五、其它事項
1、協調相關部門完成好各項工作任務。
2、招商登記等工作配合。
3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。
以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領導稽核指示，我好改正不足。
20xx年上半年，物業公司在集團領導的大力支援下，緊緊圍繞集團公司提出的“社會化、市場化、規範化”要求，本著“熱情高效服務、依法依規管理”的.工作方針，加強了部門管理和員工自身素質培養，不斷創新和挖掘內部潛力，努力完成各項任務。現將主要工作及計劃彙報如下：
一、上半年工作情況
(一)生產經營指標完成情況
20xx年上半年，物業公司按照年初與集團公司簽訂的實現銷售收入《生產經營責任書》目標，緊抓經營指標落實，有效控制成本。截止6月30日，我公司已實現銷售收入，完成全年指標%，實際總支出。
(二)服務管理工作情況
1、不斷規範內部管理制度，提高物業人員服務意識及綜合素質
一是重點落實公司三體系認證工作。我公司於6月10日正式開展了質量、環境、職業健康安全三體系貫標培訓工作。此舉是物業公司落實集團“持續改進管理年”要求和本公司20xx年度工作計劃，全面提升管理水平的的重要舉措。貫標工作由認證中心全程指導，目前此項工作正在檔案編制階段。貫標工作全員參與，通過全面梳理各項工作，嚴格執行行業標準，為物業服務管理規範化奠定了基礎。
二是細管理、抓培訓、樹形象。公司牢牢樹立管理即是服務的理念，細化各項管理。公司細化管理制度，明晰流程程式，強調工作責任心及主動性，做好職責定位，使物業工作有條不紊。制定了全年培訓計劃，以學習物業服務行業知識、物業法規制度為主要內容，採取領導授課、全員輪流授課、案例分析、模擬現場操作等形式，達到促進員工自覺學習，提升服務意識、服務形象、服務行為、服務技巧的目的。截止目前，共開展集中業務工作培訓10期，全員參與授課15人次，在員工中營造了勤學專業知識、勤分析工作不足、樂於分享工作心得的良好氛圍。一系列培訓使公司管理規範化、人員專業化、服務標準化的目標落到實處。員工不斷改善服務方式方法，樹立了企業良好的形象。
三是建立長效機制，抓好各項制度的考核落實。堅持上下班打卡制度，員工上、下班必須按照公司提供的打卡方式，到指定地點打卡，以記錄出勤情況。辦公室以考勤機記錄的出勤情況及輔助考勤單據統計考勤，考勤成績將與工資及年底考核掛鉤，將考核工作落到實處;堅持每週例會制度，總結上週工作，對發現的問題拿出解決辦法，佈置下週主要工作，同時做好會議記錄的文字確認簽字及歸檔工作，確保了公司內部資訊及時流通，指示精神傳達到位，截止6月26日，共對23份會議記錄採取雙式存檔。今年以來，公司還對《部門經理考核辦法》、《員工考核細則》等檔案進行了完善和修訂，以促進各項制度有效執行。
2、緊抓日常服務管理工作，提升園區整體品質，構建小區和諧氣氛
一是真誠、溫暖、快捷服務確保小區溫馨、祥和、安全。上半年節假日多，公司節日期間組織保潔人員對小區公共設施設、樓道、停車場、景觀池、草坪的垃圾進行了徹底的清掃、清倒，整治了衛生死角;組織安保人員就節日安全防範進行培訓，制定了安全應急預案，明確了分工，落實了責任，加強了措施;在小區大門張貼對聯，中心花園樹上掛燈籠、包金布，設立煙花爆竹燃放區，指定燃放點，由專人負責巡查;節前維修人員對小區各種共用設施裝置進行了徹底的檢測、維修，保證了節日期間水、電及各類設施裝置的正常執行。
二是加強安保隊伍建設，嚴控車輛停放秩序，切實提高園區安防等級。進一步加強了安保隊伍建設，狠抓了隊員培訓教育，在加強隊伍管理的同時，大力開展了安全教育和技能培訓，既提高了隊員的安全防範意識也提高了隊員的安防技能，尤其在消防知識和技能掌握方面，取得了很好的效果。同時，為規範小區秩序，解決小區車輛亂停亂放現象的發生，加強了園區對車輛停放的引導和督促檢查，發現不按規範停放的車輛及時進行督導，採取先友情提示和上鎖提醒的方式，對屢次亂停亂放的車輛進行了上鎖和處罰，為此，大大改善了車主無序停放的不良習慣。
三是規範調整綠化保潔工作範圍，保證園區衛生整潔、環境優美。對綠化人員年齡及工作範圍進行調整，上半年解除3名年齡滿60歲綠化養護人員，招聘1名50多歲養護人員，減少養護人員相應增加一線人員收入，保證了綠化保潔人員思想穩定，工作有序開展。上半年，綠化保潔部繼續嚴格執行裝修垃圾處理管理制度，規範垃圾堆放地點及處理時間;對小區內雜草進行了徹底清理，改善了園區生活衛生環境;對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障了電力供應安全;對園區內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。目前重點工作是積極採取澆灌措施，保障已植草皮安全渡過夏天。
四是加強住戶裝修管理，嚴控違規裝修情況發生，保證園區房屋使用安全、規範。加強了住戶裝修管理，嚴格按裝修協議檢查，半年裝修巡查108戶，並填寫《客服裝修巡查工作記錄表》。上半年裝修驗收61戶，同時依據《凌雲金湖家園房屋裝飾裝修管理協議》在檢查裝修過程中處理違規9筆，有5筆及時進行了更正，目前還有4筆違規事情正在處理中。加強對園區公共設施、保潔情況、保安情況、樓道單元門進行檢查，在日常巡查中發現問題202處，並及時上報相關部門進行處理。累計巡查空置房572戶，保證了空置房屋使用安全。
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