一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力,同時對提升個人素質具有更大的幫助,在與同事們兩個月的相處中,我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處,同時也有很多的不同,其中有許多是我要學習加強的,這種性格上的互補,在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏,提升自己。在新年中,我更要加強隊員的團結,團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識專案
銷售最重要的是對自己所從事專案的精度瞭解,我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中,對本專案有了深度的瞭解,但在接待顧客的過程中,還是不斷的有新問題的出現,讓我無法流利的回答顧客的提問,主要是對專案及相關房產知識的不夠了解,在新年之後,對專案的學習,對房產知識的瞭解,是熟識專案的首要。調盤,新年後又新起了幾個樓盤,在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售物件的信心,在不斷的學習中充實自己,在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向,有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標,先從小的目標開始,即獨立流利的完成任務,然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務,直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標,同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道,不時的翻動前期的工作日誌,溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同,但銷售的目的相同,都是為了把自己的產品賣出去,用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售,所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足,所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先,書籍是活的知識的最有利的途徑,新年後要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍,同時不斷的關注房地產方面的訊息,及時的充實自己,總結自己的實踐經驗。其次,實踐出真知,所有的理論只有與實踐相結合,才能被自身很好的吸收,提升自己,從基礎的做起,重新對銷售流程進行學習,在演練中對專案加深印象,同時對顧客關心的合同條款進行熟讀並學習。瞭解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中,不斷的發現問題,在團隊的交流中,解決問題,不斷的提升自己。最後,在生活中用心的觀察他人的銷售方式,尤其是在同行之間更能學到,前期先照搬他人在銷售過程中,遇到問題後的解答方式,經過後期的語言加工,再遇到問題時就能有自己的方式解答。
一、策劃緣起
東部旅遊節日在即,全城熱銷海岸生活
在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開,在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下,鹽田的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。雲深處悄悄入夥等好訊息啟發人們,鹽田需要宣傳,鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《*週刊》,先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航
全球時尚生活資訊,白領精英讀本《*週刊》正式創刊。《*週刊》是深圳市公開發行的全綵色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張週報,經過xx月xx日試刊後,受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文、精確的策劃,《*週刊》為鹽田生活傳遞資訊。
三、媒體互動
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為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田,《*週刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手,在遍佈深圳、東莞的高檔寫樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《*週刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一週每天48次每次5秒的宣傳廣告,產生更為廣泛的傳播效果,達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活,為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史:概括山海鹽田,幾年鉅變
2、描述旅遊東部:處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事
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五、其他配合
全面互動,《**週刊》期待合作
1、採訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
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3、贈送老闆、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
(一)、經營管理指標完成情況
上半年公司緊緊圍繞年初總公司制定的20xx年度經營計劃指標開展各項工作,努力克服各種不利因素,齊心協力,紮實工作,基本完成了上半年工作目標計劃。
1、專案工程實現竣工面積平方米(1樓平方米、2平方米、3平方米、4平方米、5平方米、10平方米、11平方米、12平方米、13平方米、17平方米、18平方米、19平方米、20平方米),完成上半年計劃的72%。
2、圓滿完成了1、2、3、4、5樓的交房工作(17樓計劃6月21日交房、19樓計劃6月18日交房、20計劃6月20日交房),截至6月11日共計交付350套。
(二)、專案銷售完成情況
上半年(截止6月8日)商品房銷售共計26套(其中住宅25套,商鋪1套);完成銷售面積2272平方米(其中住宅銷售2079平方米,商鋪銷售193平方米);實現銷售收入1283萬元(其中住宅實現銷售收入1110萬元,商鋪實現銷售收入173萬元);完成上半年計劃的33%。
上半年公司在銷售中組織了多次有成效、有特色的的宣傳活動,為促進銷售打下了堅實的基礎:籌備參與了瀋陽市房管局主辦的"瀋陽市夏季房交會"活動,聯絡參與了沈北看房團活動。各項活動的組織都取得了較好的經濟效益和社會效益,從不同程度上提高了專案的知名度和美譽度;同時公司還加強了商品房售後管理工作,售後工作不僅解決了業主的維修困惑,同時又樹立了公司的正面形象,提升了公司美譽度,上半年共接報修戶226戶,維修質量合格率達100%,維護了公司的良好信譽和社會形象。
(三)、專案工程施工節點完成情況
專案開發建設工程。在各位領導的大力支援下,瀋陽公司集中精力,先後在現場召開多次工程協調會,全力以赴抓工程建設,保證了按期交房。截至上半年專案工程主要完成了以下工作:
1、1~5樓工程收尾完成,已竣工交付業主;
2、6~9、14樓已於交付使用,上半年工程維保工作正常進行;
3、10~14樓已於通過竣工初驗,上半年主要進行了初驗問題整改,計劃6月25日整改完成,達到竣工交付條件;
4、15、16樓室內刮大白、室內零星修補、室外散水、臺階、坡道等專案施工已完成,目前剩餘不鏽鋼欄杆制安、正壓送風百葉制安、外牆(上料口)塗料修補等分項工程正在施工中,計劃6月25日施工完成,達到竣工驗收條件;
5、17、18、19、20樓於20xx年5月底通過竣工初驗,目前正在進行初驗問題整改工作,計劃6月18日達到竣工交付條件;
7、會所外牆面磚、屋面瓦、室內抹灰基本完成,計劃6月30日達到竣工驗收條件;
8、給水、消防、燃氣、暖氣、雨水、汙水外網均已施工完成;
9、弱電監控外網正在施工,目前已完成管路及線路敷設,計劃6月25日施工完成;
10、強電外網正在施工,目前已完成管路敷設、箱變基礎澆築,計劃7月5日完成自維部分電纜敷設及高低壓裝置安裝;
11、有線電視及寬頻外網施工均已完成,計劃6月30日訊號接入戶內;
12、園區瀝青道路路槽、山皮石底基層已完成,水泥穩定層完成60%,計劃6月25日瀝青砼面層鋪裝完成;
13、園區景觀綠化工程:西立面圍牆砌築、抹灰、鐵藝完成,會所以西多層、洋房及1~5樓南側區域種植土換填完成,景觀小品完成30%,主入口大門主體結構完成,計劃6月30日完成草皮種植,園區景觀綠化基本到位。
(四)、存在的問題及解決措施
1、營銷方面存在的問題:
瀋陽專案與售樓中心門前因市政改造,面對著交通管制、封路、造成客戶到銷售現場以及客戶到專案現場難以通行的影響,大大降低了對客戶的吸引力。導致到訪、成交量的萎靡。因面對專案延期交房、交付房屋質量問題、專案未達到交付條件等原因,導致在市場上我專案口碑被大大破壞,意向客戶的購買慾望大大降低。前印象的消除,最終達到成交目的。積極與各個媒體進行溝通,在重塑品牌形象、產品優點上做足工作。
2、專案工程目前存在的問題
(1)、地下室剩餘工程量還較大,主要為地下室頂板及牆板漏水情況嚴重,造成室內大白大面積汙染;地下室通風系統、排汙系統裝置電源及配電箱未到位,人防系統配電箱及備用電源(柴油發電機組)未到位等。
(2)、會所施工處於停滯狀態,剩餘工程較多,主要為室內地熱系統、樓地面、大白、外牆塗料等專案均未施工,消防控制室裝置未到位,各相關係統聯動除錯無法進行。
(3)、施工總包方竣工資料不齊備,造成15、16樓、會所、地下室及各單體樓商業網點暫無法組織竣工報驗。
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2、熟識專案
銷售最重要的是對自己所從事專案的精度瞭解,我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中,對本專案有了深度的瞭解,但在接待顧客的過程中,還是不斷的有新問題的出現,讓我無法流利的回答顧客的提問,主要是對專案及相關房產知識的不夠了解,在新年之後,對專案的學習,對房產知識的瞭解,是熟識專案的首要。調盤,新年後又新起了幾個樓盤,在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售物件的信心,在不斷的學習中充實自己,在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向,有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標,先從小的目標開始,即獨立流利的完成任務,然後再一步步的完成獎勵下授的銷售任務,直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標,同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道,不時的翻動前期的工作日誌,溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同,但銷售的目的相同,都是為了把自己的產品賣出去,用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售,所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足,所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先,書籍是活的知識的最有利的途徑,新年後要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍,同時不斷的關注房地產方面的訊息,及時的充實自己,總結自己的實踐經驗。其次,實踐出真知,所有的理論只有與實踐相結合,才能被自身很好的吸收,提升自己,從基礎的做起,重新對銷售流程進行學習,在演練中對專案加深印象,同時對顧客關心的合同條款進行熟讀並學習。瞭解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中,不斷的發現問題,在團隊的交流中,解決問題,不斷的提升自己。最後,在生活中用心的觀察他人的銷售方式,尤其是在同行之間更能學到,前期先照搬他人在銷售過程中,遇到問題後的解答方式,經過後期的語言加工,再遇到問題時就能有自己的方式解答。
一、市場分析
空調市場連續幾年的價格戰逐步啟動了,二、三級市場的低端需求,同時隨著城市建設和人民生活水平的不斷提高以及產品更新換代時期的到來帶動了一級市場的持續增長幅度,從而帶動了整體市場容量的擴張。201x年度內銷總量達到1950萬套,較201x年度增長11.4*.201x年度預計可達到2500萬-3000萬套.根據行業資料顯示全球市場容量在5500萬套-6000萬套.中國市場容量約為3800萬套,根據區域市場份額容量的劃分,深圳空調市場的容量約為40萬套左右,5萬套的銷售目標約佔市場份額的13*.
目前在深圳空調市場的佔有率約為2.8*左右,但根據行業資料顯示近幾年一直處於“洗牌”階段,品牌市場佔有率將形成高度的集中化。根據公司的實力及201x年度的產品線,公司201x年度銷售目標完全有可能實現.201x年中國空調品牌約有400個,到201x年下降到140個左右,年均淘汰率32*.到201x年在格力、美的、海爾等一線品牌的“圍剿”下,中國空調市場活躍的品牌不足50個,淘汰率達60*。201x年度LG受到美國指責傾銷;科龍遇到財務問題,市場份額急劇下滑,新科、長虹、奧克斯也受到企業、品牌等方面的不良影響,市場份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在201x年度受到中國人民的強烈抵日情緒的影響,市場份額下劃較大。而空調在廣東市場則呈現出急速增長的趨勢。但深圳市場基礎比較薄弱,團隊還比較年輕,品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據以上情況做以下工作規劃。
二、工作規劃
根據以上情況在201x年度計劃主抓六項工作:
1、銷售業績
根據公司下達的年銷任務,月銷售任務。根據市場具體情況進行分解。分解到每月、每週、每日。以每月、每週、每日的銷售目標分解到各個系統及各個門店,完成各個時段的銷售任務。並在完成任務的基礎上,提高銷售業績。主要手段是:提高團隊素質,加強團隊管理,開展各種促銷活動,制定獎罰制度及激勵方案(根據市場情況及各時間段的實際情況進行)此項工作不分淡旺季時時主抓。在銷售旺季針對國美、蘇寧等專業家電系統實施力度較大的銷售促進活動,強勢推進大型終端。
2、K/A、代理商管理及關係維護
針對現有的K/A客戶、代理商或將拓展的K/A及代理商進行有效管理及關係維護,對各個K/A客戶及代理商建立客戶檔案,瞭解前期銷售情況及實力情況,進行公司的企業文化傳播和公司201x年度的新產品傳播。
一、半年完成情況
今年1-6月商品房新開工面積1.03萬㎡;共發放2個商品房預售許可證,預銷售面積24126.69㎡,預銷售新建商品房住宅達204套,商品房門面為1769.205㎡;截止目前(20xx年續建專案、20xx年新建專案)我縣房地產開發總面積為379945.92㎡,其中商品房庫存面積為20xx69㎡,新建商品房預計銷售額為5.4億元。
二、主要工作完成情況如下:
1、進一步加快房產管理資訊化建設
上半年全縣5家房產公司完成網上資質審批,有力促進房產管理工作的資訊化和系統化。在房產資訊管理工作上進一步優化了流程,變外迴圈為內迴圈,變串聯稽核為並聯稽核。為提高房產行政管理部門業務經辦人員的平臺應用和操作水平,規範房地產行業企業資質行政審批,完善房地產行業企業信用體系建設,增加資訊透明度,促進行業規範化管理,實現高效行政和政務公開。
2、進一步規範全縣房產市場秩序
一是抓企業資質年檢。年初,對全縣範圍內的房地產開發企業進行了資質備案檢查,共檢查19家企業,按房地產開發資質等級區分:一級1家,二級1家,三級3家,四級1家,暫定9家,暫定免檢3家。註冊資資金在800萬元以上的13家,300萬元以上的5家。二是對開發企業資質年檢、新建商品房預售款監管、重點工程建設工作進行了全面部署。三是積極化解房企與業主矛盾。上半年,共接待來信來訪人員3人次,回覆率為100%,對這些來信來訪,我辦通過實地察看、資料查證、約談調查、會議調解等多種舉措積極化解矛盾,避免了群眾上訪情況的發生,維護了全縣房產事業大局的穩定。四是加強法律法規的宣傳。組織房產普法知識宣傳活動2次,發放宣傳材料200餘份,懸掛橫幅2條,宣傳版面1塊,並及時下發了各類房產法律法規檔案並組織房產企業培訓學習。
3.房地產市場綜合管理
今年2月我局開展了全縣20家房地產市場專項檢查整治工作,在局領導的帶領下對全縣所有房地產企業進行自查,進行了一次全面的摸底。檢查主要內容有:預售商品房是否取得預售證;是否存在未取得預售許可證就以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用的情況;銷售現場預售許可證張掛公示情況,是否在規定時間內公示全部房源,銷售現場樓盤銷控表張掛公示情況是否真實;是否存在一房多售行為;是否存在採取返本銷售、售後包租的方式預售商品住房行為;是否存在未取得預售許可證即釋出預售廣告情況;是否實行明碼標價、申報價格與實際成交價格是否相符;是否有任意提高房價的行為;等其他違規情況。
五月對全縣所有家房地產行業開展非法集資風險排查工作,主要針對房產公司20xx年續建及20xx年新建的專案,這些專案工程部、銷售部、財務部等部門,相關問題進行了逐項排查:
一是對工程部的排查:進一步明確了公司開發專案均是在取得“國有土地使用證”、“建設用地規劃許可證”、“建設工程規劃許可證”、“建築工程施工許可證”、“商品房預售許可證”的合法前提下進行銷售的。
二是對財務部等相關部門的排查:20xx續建20xx新建所有專案計劃投資共達66473.4萬元,房產公司自有31500萬元,經排查,各收入明細和相關銀行貸款明細,賬目清晰,來之有道,工商行管理局等稅務部門審計均已合格,未出現“非法向社會公眾集資現象”。
三、目前存在的主要問題及今後工作開展措施
對房地產市場秩序的監控和整治有待加強,嚴格把關對房產資質稽核和發放預售許可證。主要措施:
一是按照第二次中央工作座談會議和自治區黨委八屆七次全委(擴大)會議的部署要求,為進一步提高房地產市場監督服務水平,促進房地產市場平穩健康發展,推動實現社會穩定和長治久安的總目標,緊緊抓住絲綢之路經濟帶建設帶來的難得機遇,採取有效措施,不斷提高房地產市場監管服務水平。
二是增強房地產開發的計劃性,聯合相關部門確定合理的土地供應和房地產開發量,對房地產專案的開發進度提出更加嚴格的要求,實施有效的全過程監控。
三是引導開發企業研究開發中小戶型,提高住宅規劃設計水平,提倡精細設計,完善功能,在較小的套型內創造較高的居住舒適度。
四是堅持正確的輿論導向,加強對房地產市場調控政策的宣傳,客觀、公正報道房地產市場情況,引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。
五是堅持從嚴監管,進一步規範市場秩序
1、加強房地產開發專案全過程、資金進行監管。對開發專案規劃設計方案進行會審會籤,作為跟蹤管理的依據;在過程管理上,保證房地產開發專案的基礎配套設施按規劃設計建設到位,提高工程建設質量;在後期管理上,實行房地產開發專案交付使用制度,消除交付使用後的管理隱患。
2、加大依法行政,加大對違法、違規行為的整治查處力度,在堅持“警示函”制度的同時,對違規情節惡劣、性質嚴重的,依法給予經濟處罰。
3、形成監管合力。房地產市場監管是綜合系統工程,需要相關部門緊密配合,協調動作,形成合力。要提高橫向協調能力,加強與國土、金融、稅務、統計等部門的工作聯絡,全面加強市場監管的力度和深度。
六是及時受理和依法處理房地產市場消費糾紛,依法保護消費者合法權益。
四、下半年工作計劃
1.注重積極引導,推動行業科學發展
按照國家和自治區、州、縣有關房地產發展的最新政策和規定,結合自身職能職責,制定新一輪促進我縣房地產業及房產企業發展的工作方案和具體措施。同時,積極引導房產企業挖掘自身潛力,利用自身優勢,用活、用足上級有關政策,充分發揮政策的導向作用和推動效應,為促進我縣房地產業科學和可持續發展提供動力。
2、注重抓好轉型,繼續實施“三大戰略”
深入實施“大企業戰略”、“數字資訊化戰略”及“品牌戰略”,促進我縣房地產業加快轉型和創新,進一步提升行業整體發展質量和效益。
一是繼續實施大企業戰略。指導企業樹立長遠的戰略眼光,制定中、長期發展規劃及年度發展計劃;鼓勵企業間的兼併與重組,指導和幫助有條件的企業積極開展資質升級工作。同時,嚴把資質審查和申報關,提高房地產業的准入門檻,改變過去小打小鬧,不成規模、不上檔次的開發形式。並引導企業強化內部管理,由粗放式管理向精細化、規範化和資訊化管理模式轉變,增強企業的綜合競爭力,從而有效提升我縣房地產業的集中度和資源配置效率。
二是繼續實施數字資訊化戰略。繼續完善商品房預售款監管系統,進一步提升房產管理資訊化水平。同時,鼓勵有條件的房產開發企業加快推進數字化和資訊化建設,將數字資訊化管理模式應用於企業的材料採購、房地產營銷,以及房地產中介、物業管理等業務當中,努力實現低成本、高效率的房產開發、房地產市場分析、營銷策略研究、房產中介服務。為小區後期管理提供功能完備的技術平臺,提升小區的整體形象。
三是繼續實施品牌戰略。堅持不斷創新管理制度,積極探索科學的管理模式。加緊建立房地產開發企業信任評價體系,制定收集和評價企業信用資訊的統一標準,建立和完善誠信評價、警示制度,營造誠信經營的良好環境,提高企業的合同履約率,打造房地產開發企業誠信品牌;同時,鼓勵優勢房地產開發企業與大、中建築企業強強聯合,發揮各自優勢形成合力,共同建立優質品牌專案和品牌工程。加快制定和完善房地產企業創優評先的獎勵措施,將創優評先工作與企業年終考核工作掛鉤,提高企業創優評先的積極性,進一步提升企業的社會責任感和品牌形象。
上半年我公司在市委、市政府的正確領導下,在相關部門的支援和公司全體員工的努力下,按照公司的職能和發展計劃,在經濟建設,行政能力建設,黨風廉政建設和三個文明建設等方面都取得了較大的進步和可喜的成績,公司實現經營收入240多萬元,上交稅金23萬元,現總結如下:
一、加強學習,同心同德,團結協作,努力開創新局面
1、加強政治思想學習,繼續深入學習實踐科學發展觀活動,開展幹部選拔任用工作四項監督制度集中學習月活動。公司領導非常注重抓好員工的思想道德建設,認真開展好黨支部的民主生活會和各種思想政治活動,認真貫徹學習“十六”大、“十七”大精神;通過開展集中學習月活動,組織全公司廣大幹部職工認真學習四項監督制度,使領導幹部熟悉、紀檢組織人事幹部精通、幹部群眾瞭解四項監督制度,切實增強各級領導幹部貫徹執行四項監督制度的自覺性,進一步匡正選人用人風氣,努力提高我公司的選人用人公信度和群眾滿意度。
2、在上級黨委、政府的正確領導下,公司領導班子團結一致、幹部員工凝聚一心,充分發揮強有力的組織能力和業務能力,積極謀求公司的經濟發展大計。在經濟建設方面,大多數時候領導都能親力親為,從實處抓起,一般情況都與黨支部班子及中層領導一起研究工作,在做重大工作決策和實施工作計劃時,都及時召開中層以上領導會議或職工會議,抓動員落實責任到部門,做到決策無失誤,落實有成效。
二、積極實施職能工作和發展經濟建設具體情況
根據公司工作計劃,半年來,在市委、市政府的領導下積極開展職能的舊村改造、房地產開發、土地開發等工作,取得較大的成績。
1、全面開展金富公寓小區建設工作,經過數月籌備辦理前期有關手續,完善設計圖紙,於5月初完成工程招投標,目前已完成基礎打樁處理工程,待驗收後進行基礎工程建設。
2、鑫山工業園區標準化廠房建成建築面積8223平方米,完成兩棟廠房工程,宿舍樓已封頂,目前正在抓緊裝修。
3、繼續執行市委、市政府下達的舊村改造任務,對松花22隊、松花6隊、垌心五隊的舊村進行改造,松花6隊舊村改造區建設及拆遷後安置回建16份。簽訂商品房購買合同18份,建房戶放線12份。
三、20xx年下半年工作計劃
1、積極執行市委、市政府佈置的各項新任務。
2、繼續加快松花22隊、松花6隊、垌心五隊舊村改造的延續工作。
3、繼續做好“城鄉清潔工程”的清潔、保潔和機關行政效能建設工作。
4、加緊鑫山工業集中區標準化廠房和金富公寓小區建設。
5、認真貫徹學習“十七”大精神,繼續學習實踐科學發展觀,提高員工思想道德建設。
6、充分作出可行性研究,打好預算,進行新的地塊房地產開發專案。
上個月度,我們的地產銷售業績還不錯,在下個月度,我們將切實做好以下工作:
(一)營銷工作的計劃安排
實現認購*套,簽約*套,簽約金額*萬元(含商業*萬元),銷售回款*萬元人民幣(含商業*萬元)。
已在1月推出*號樓,預計在4月推出*號樓商業,*號住宅,*月推出*號樓住宅與*號樓商業。根據銷售進度擬於*月推出*號樓住宅與*樓商業、辦公;地下室將根據執行情況適時調整。
(二)財務資金流量預測
(三)工程施工計劃安排
一、標段
1、5月完成弱電、智慧化系統方案優化審批。
2、*完成天燃氣設計審批。
3、*完成高壓配電接入點確認。
4、*完成市政綠化方案及專案綠化方案規劃審批。
5、*完成市政排汙及給水接入點確認。
6、*完成住宅公共區域、商業外牆精裝工程。
7、20xx年1月完成除總坪、市政相交部分外,主體各分項工程全部施工。
二、標段
1、*完成主體、砌體工程。
2、其他分項工程將根據施工作業面,從*陸續插入。
3、*樓將根據銷售、施工場地臨時調整。
(三)日常事務性工作計劃安排
1、持續做好前期*題的跟進解決。
2、按專案控制節點要求,做*期施工許可證》、《預售許可證》,按揭回款,市政綠化方案報規,《暫三房產資質》換證工作。
3、根據工程進度計劃,做好給水、強電、燃氣、通訊、光纖等專項配套工程設計、方案優化、審批備案、合同、進場施工管理工作。
4、完成新的招標代理、造價諮詢等單位的確定。完成合格供方資訊庫建設,及合作單位詢價比選,為工程造價預、結算稽核工作做好基礎性工作,對施工現場的簽證、變更,及時、準確、合理、真實,逐級上報籤批。
5、*確定*包*。
7、持續做好公司月度、年度資金、工作總結、計劃;並儘快完善招商團隊、工程、預算工程人員配置。
8、儘快取得公積金、*按揭貸款銀行審批。
9、充分發揮財務監管指導作用,加強公司物資、資金管理,做到資金收、支依據完善,程式合法,嚴格按領導籤批的政策執行;物資進、出入庫簽收合規,發放耗損合理,指導各部做好臺帳工作,不定期進行抽盤。
10、一如既往的按要求,細緻做好工程安全、質量、進度、成本控制工作。
上月度已成為歷史,在下個月度,我們走過了從艱辛起步到順利開盤的歷程,使我們各方面都變得成熟、專業。在下個月度裡,工作任務仍很繁重,但對我們來說,既是挑戰,又是機遇。我們將依靠一流的工程質量,先進的營銷理念,良好的服務意識和優秀的員工隊伍,走過擺在我們面前的一條並不平坦的路,我們堅信,在董事長與公司經營班子的正確領導下,只要我們堅定信念,奮發進取,團結協作,就能跨越前進道路上的任何障礙,我們的事業就能取得新的更加輝煌的勝利。
工程部技術人員的日常管理,工作區域的劃分。萬能工的合理使用,能源消耗的合理控制,各個部門維修費用成本的降底,裝置的維修保養等等均是工程部經理、總監的日常工作。總之,應做到:事業為本、人才為重,事人相宜搭建工程部骨幹員工架構。
管理是一個組織的整體活動,是一個有效的控制過程。概況的講就是利用組織內有限的資源,去實現一個特定的目標。在這個過程中通過一定的手段對現有資源有效合理的配置和控制。它涉及的主要內容包括人員、裝置設施、材料、方法、環節。
管理是一門科學也是一門藝術。我們常對一個管理好的企業讚揚說;他們有一套行之有效的科學的管理體系,領導成員具有很高的領導藝術。
管理作為人類的一項實踐活動,廣泛地存在於現實社會中,它對於任何性質任何型別的組織都具有普遍意義。人們在各類的社會活動中將成功的經驗分類的進行總結歸納,並以理性的思維進行科學的提煉使之條理化、系統化、程式化,從而出現了管理體系。
1、要求對系統有很深的瞭解,(高壓供電方式,幾路供電,上級供電站名稱,聯絡電話聯絡人姓名,變壓器容量、大廈內供電方式、發電機供電方式,主配電櫃的安裝部位、容量、生產廠家、對所有一二級配電櫃的開關供電區域進行核實並貼上標籤。等)
2、掌握大廈供電系統中各主要裝置設施的工作情況與執行引數(變壓器容量、變電戰各主要開關的引數、40系列、20系列、44系列、電容補償控制器、直流操作控制櫃、等設施)
3、正常電源與緊急電源的切換方式
4、變電站防事故的方案。
5、操作證上牆
6、大廈要害機房安全管理規程
7、工程重要機房巡視檢查要求
8、重要機房巡視簽到表重要機房來訪登記表
9、變電站安全管理制度
10、變電站交接班制度
11、變電站執行規程
12、變電站倒閘操作制度
13、變電站倒閘操作票
14、事故處理規程
15、變電站門衛制度
16、變電站工具儀表管理制度
17、變電站工具檔案表
18、工程部工具外借登記本
19、變電站巡視檢查制度
20、變電站電氣消防防火措施
21、變電站崗位責任制
22、市政電路檢修及外電源故障停電啟動發電機程式
23、電站事故停電檢修修復程式
24、柴油發電機試車操作程式
25、柴油發電機試車記錄表
26、柴油發電機供電執行記錄表
27、配電室執行記錄表
28、配電室交接記錄
29、電梯執行記錄
30、電梯放人程式
31、緊急情況聯絡表
第一條為加強工程管理,確保工程按質按期完成,並限度地降低工程成本,節約投資,實現工程總目標,特制訂本職責。
第二條專案經理在工程部經理的領導下,主要負責對工程施工現場的施工組織管理。通過施工過程中對專案部、施工隊伍的現場組織管理及與甲方、監理、總包各方的協調,從而實現工程總目標。
第三條認真貫徹執行公司的各項管理規章制度,逐級建立健全專案部各項管理規章制度。
第四條專案經理是建築施工企業的基層和施工生產指揮者,對工程的全面工作負有直接責任。
第五條專案經理應對專案工程進行組織管理、計劃管理、施工及技術管理、質量管理、資源管理、安全文明施工管理、外聯協調管理、竣工交驗管理。
第六條組織做好工程施工準備工作、對工程現場施工進行全面管理,完成公司下達的施工生產任務及各項主要工程技術經濟指標。
第七條組織編制工程施工組織設計,組織並進行施工技術交底。
第八條組織編制工程施工進度計劃、做好工程施工進度實施安排,確保工程施工進度按合同要求完成
第九條抓好工程施工質量及材料質量的管理,保證工程施工質量,爭創優質工程,樹公司形象,對使用者負責。
第十條對施工安全生產負責,重視安全施工,抓好安全施工教育、加強現場管理,保證現場施工安全。
第十一條組織落實施工組織設計中安全技術措施,組織並監督工程施工中安全技術交底和裝置設施驗收制度的實施。
第十二條對施工現場定期進行安全生產檢查,發現施工生產中不安全問題,組織制定措施並及時解決。對上級提出的安全生產與管理方面的問題要定時、定人、定措施予以解決。
第十三條發生事故,要做好現場保護與搶救工作並及時上報,組織配合事故的調查,認真落實制定的防範措施,吸取事故教訓。
第十四條重視文明施工、環境保護及職業健康工作開展,積極建立文明施工、環境保護及職業健康模範工地。
第十五條勤儉辦事,反對浪費,力行節約,加強對原材料機具、勞動力的管理,努力降低工程成本。
第十六條建立健全和完善用工管理手續,外包隊使用必須及時向有關部門申報。嚴格用工制度與管理,適時組織上崗安全教育,對外包隊的健康與安全負責,加強勞動保護工作。
第十七條組織處理工程變更洽商,組織處理工程事故、問題糾紛協調、組織工程自檢、配合甲方階段性檢查驗收及工程驗收、組織做好工程撤場善後處理
第十八條組織做好工程資料臺帳的收集、整理,建檔、交驗規範化管理。
第十九條樹立公司利益第一的宗旨,維護公司的形象與聲譽,潔身自律,杜絕一切違法行為的發生
第二十條協助配合公司其他部門進行相關業務工作。
第二十一條完成領導交辦的其他工作
市場營銷計劃更注重產品與市場的關係,是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能,必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中,制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說,市場營銷計劃包括:
1.計劃概要:對擬議的計劃給予扼要的綜述,以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀:提供有關市場,產品、競爭、配銷渠道和巨集觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析:綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標:確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略:提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案:本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表:綜述計劃預計的開支。
8.控制:講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述,計劃概要可讓高階主管很快掌握計劃的核心內容,內容目錄應附在計劃概要之後。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨集觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料,市場的規模與增長取決於過去幾年的總額,並按市場細分與地區細分來分別列出,而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.巨集觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨集觀環境趨勢,即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎,找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動,應把機會和挑戰分出輕重急緩,以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢,與機會和挑戰相反,優勢和劣勢是內在因素,前者為外在因素,公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這裡,公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標,策略與戰術的確立。
四、目標
此時,公司已知道了問題所在,並要作為與目標有關的基本決策,這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標,企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率,並想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如,如果公司想得180萬元利潤,且其目標利潤率為銷售額的10%,那麼,必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標,如果公司確定每單元售價20萬元,則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準:
•各個目標應以明確且可測度的形式來陳述,並有一定的完成期限。
•各個目標應保持內在的一致性。
•如果可能的話,目標應分層次地加以說明,應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要,或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇,每一目標可用若干種方法來實現。例如,增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得,也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣,這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後,便可找出房屋營銷的主要策略。
一、認真貫徹執行《建築法》、《合同法》和國家有關勞動保護法令和制度以及公司的安全生產製度。貫徹"安全第一、預防為主"的方針,搞好安全防範措施,把安全工作落到實處,在各種經濟承包中必須包括安全生產,做到講效益必須講安全,抓生產首先必須抓安全。
二、全面負責本工程的一切事務,認真熟悉施工圖紙、編制施工組織設計方案和施工安全技術措施,建立統一規格的"八牌一圖"。會同專案部相關人員精選強有力的施工隊伍,編制工程進度計劃及人力、物力計劃和機具、用具、裝置計劃,做到文明施工。
三、制定適合本工程專案的管理細則、方案及措施,組織職工按期開會學習,合理安排、科學引導、順利完成本工程的各項施工任務。
四、認真履行《建設工程施工合同》條款,保證施工順利進行,維護企業的信譽和經濟利益。
五、根據本工程施工現場情況合理規劃佈局現場平面圖,安排、實施、建立文明工地。要求佈局合理、經濟。
六、編制本工程總進度計劃表和月進度計劃表及各施工班組的月進度計劃表。
七、和工地相關管理人員一起商訂、制定和簽訂本工地的單項工程承包合同、材料進購合同、勞動合同及零工的處理商定。
八、安排、搞好分項總承包的成本核算(按單項和分部分項)單獨及時核算,並將核算結果及時通知承包隊的管理人員,以便及時改進施工計劃及方案,增創更高效益。
九、及時向各班組下達施工任務書及材料限額領料單;認真記錄好專案經理臺賬。
十、深入實際瞭解員工的生活、工作和學習情況,採納員工中的合理化建議,妥善解決好員工的後顧之憂,保質、保量和按期完成本工程的施工任務。
20xx年到來了,對於我而言,是充滿壓力的一年。要想做好房地產銷售工作,得從多個方面入手,下面是本人的工作計劃:
1、加強自身業務能力訓練。在20xx年的房產銷售工作中,我將加強自己在專業技能上的訓練,為實現銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓,全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的鬥志、團結積極的工作熱情。
2、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中,我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化,為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策,對20xx年的市場到底會造成多大的影響,政府是否還會繼續出臺調控政策,應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務,是我必須關注和加以研究的工作。
3、分析可售產品,制定銷售計劃、目標及執行方案。銷售工作重點是公寓,我將仔細分析可售產品的特性,挖掘產品賣點,結合對市場同類產品的研究,為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
4、針對不同的銷售產品,確定不同的目標客戶群,研究實施切實有效的銷售方法。我將結合自已的銷售經驗及對可售產品的瞭解,仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的資料進行統計分析,以總結歸納出完善高效的銷售方法。
5、貫徹落實集團要求,力保銷售任務達成。我將按計劃認真執行銷售方案,根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃,修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結,對於突然變化的市場情況,做好預案,全力確保完成銷售任務。
6、針對銷售工作中存在的問題及時修正,不斷提高銷售人員的業務技能,為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所佔的比重較大,這就要求我要具更高的專業知識做保障,我將在部門經理與同事的幫助下,進行相關的專業知識培訓,使銷售工作達到銷售商鋪的要求,上升到一個新的高度。
20某年即將過去,這一年有很多地方需要改進,現結合20某年的工作狀況,對行政人事部20某年工作總結匯報如下:
人事管理
一、人員招聘
根據公司制定的20某年度招聘任務和人員需求計劃,行政人事部通過現場招聘、網路招聘、熟人介紹等渠道進行招聘。20某年度公司機關部門共入職26人,其中已離職11人,留崗率為58%;20某年公司機關部門共離職39人,較上年度增加18%。
離職原因分析
二、公司目前員工總體情況
截止12月中旬,公司目前員工人數為87人,其中工程類人員16人,營銷類人員10人,綜合管理服務類人員18人(行政、財務、各專案物業主管),勞務人員35人,其他人員8人(機械隊、維修隊)。
三、薪酬和社保福利
(1)薪酬:截至目前,已發放8個月薪資,總額達2331988.62元。
(2)社保:截止12月上旬,公司已為符合條件員工繳納完成養老、醫療、失業、工傷、生育五大保險,並及時辦理了社保其他業務。目前公司參保人數共20人,20某年度社保費已全部繳納完成,公司共計承擔196580元,較上年度減少14%。
行政管理
1、辦公用品、耗材日常管理
依據公司辦公用品管理規定,行政人事部每月初根據庫存量及各部門上報的辦公用品實際需求量編制採購計劃,經相關部門審批完成後交由材料部採購,行政人事部負責辦理驗收、入庫手續,各部門按計劃領用並登記,月末對領用的辦公用品進行統計,並核算各部門成本,在保證以節約為目標的原則下,確保各部門辦公用品的正常使用。20某年度辦公用品費用合計3831.9元,比上年度節約近5600元。
耗材:20某年度耗材費用共計2825元,比上年度節約975元。
飲用水:20某年度飲用水消費達13957.5元,比上年度減少1806.5元。20某年行政人事部將繼續堅持節約原則,在保證工作正常開展的情況下,做好辦公用品、耗材日常管理工作。
2、考勤管理
據統計20某年1月—11月份,各部門人員請假考勤情況如下:
3、證照管理
為給公司創造良好的外部條件,20某年及時完成了對各公司的營業執照及組織機構程式碼證的網上年審工作,並按照公司證照管理規定,對各公司證照借閱進行管理,不斷完善管理手續,確保公司對外事務的安全和順暢。
三、工作中存在的不足
1、人事工作進展緩慢,效率較低:
(1)人員招聘效率低,針對人員流動性較大的部門、群體,無長效人才儲備機制,不能及時有效的補充各崗位空缺;
(2)招聘途徑單一,沒有積極有效的採取多渠道多元化的方式進行招聘;
(3)招聘的人員與公司實際需求存在一定差距,人崗不匹配,這是導致員工離職率高的重要原因之一;
(4)培訓體系不健全甚至是缺失,缺乏系統、長期的培訓計劃和專業性培訓。公司人員整體業務素質較低,不能有效的履行崗位職責,工作效率低,員工的主動學習能力較差;
(5)缺少健全完善的薪酬體系,只注重表面,沒有深化,不能很好的吸引優秀人才,市場競爭力低;
(6)本年度每月薪資發放時間拖延,也是導致員工離職率高的重要原因。(7)日常績效考核流於形式,績效的激勵作用沒有充分發揮。
2、行政工作量大,涉及面廣,有些工作只是完成在表面,缺乏深入。各項職責不明確,缺乏目標,工作效率低。
3、公司的企業文化和團隊建設工作基本為零,沒有從長遠角度來考慮公司的發展,只侷限於眼前的事務工作;
20某年工作目標
根據部門20某年的工作結合公司目前實際情況和今後的發展趨勢,行政人事部計劃從以下幾方面開展20某年度的工作,全面推行目標管理:
1、根據公司發展要求認真做好員工的招聘工作:20某年是公司的發展之年,規範之年,行政人事部將根據公司發展規劃,制定和落實好公司人力資源的招聘工作,利用春節後的現場招聘會這個有利時機為公司多引進優秀人才,同時加大公司人才引進政策的宣傳,來組織和實施人員招聘工作。
2、切實做好新進員工的培訓和跟蹤考核工作:20某年行政人事部將根據員工整體狀況和公司實際情況,加強員工業務技能培訓,著重加強管理人員的培訓,全面提高管理水平和業務技能,然後再採取崗前培訓和在職一帶一的培訓方式,對員工進行全面系統的有針對性的培訓,這樣就可以使我們員工的整體業務技能得到進一步的提升。行政人事部將對每個管理人員和每個員工跟蹤考核,並將其培訓情況和表現情況建檔備案,為公司儲備人才收集第一手資料。
3、強化行政工作的監督、管理和檢查。在以後的行政管理工作中,堅持原則,規範各項管理規定,並根據公司工作實際情況,對有關規章制度及時修改、完善,使其更加符合公司工作實際的需要。
4、加強日常與領導、員工的溝通與交流,更好的瞭解員工的工作和生活,使考核達到應有的效果,激勵員工發揮出自身的優勢。
5、20某年行政人事部將在團隊建設及企業文化建設方面多下功夫,通過組織活動、集體協作,改善緊張的工作環境,緩和員工之間的矛盾,增進大家之間的感情,以便能更好的合作,提高工作效率。
“天下難事始於易,天下大事始於細”,隨著公司的發展壯大,我們將加大行政、人事管理力度和員工培訓等各項工作,20某年我們的工作將更加繁重,要求也更高,行政人事部全體員工將帶著良好的心態去迎接這嶄新的一年,為萬里的發展貢獻自己的力量!
(一)、經營管理指標完成情況
上半年公司緊緊圍繞年初總公司制定的20xx年度經營計劃指標開展各項工作,努力克服各種不利因素,齊心協力,紮實工作,基本完成了上半年工作目標計劃。
1、專案工程實現竣工面積平方米(1樓平方米、2平方米、3平方米、4平方米、5平方米、10平方米、11平方米、12平方米、13平方米、17平方米、18平方米、19平方米、20平方米),完成上半年計劃的72%。
2、圓滿完成了1、2、3、4、5樓的交房工作(17樓計劃6月21日交房、19樓計劃6月18日交房、20計劃6月20日交房),截至6月11日共計交付350套。
(二)、專案銷售完成情況
上半年(截止6月8日)商品房銷售共計26套(其中住宅25套,商鋪1套);完成銷售面積2272平方米(其中住宅銷售2079平方米,商鋪銷售193平方米);實現銷售收入1283萬元(其中住宅實現銷售收入1110萬元,商鋪實現銷售收入173萬元);完成上半年計劃的33%。
上半年公司在銷售中組織了多次有成效、有特色的的宣傳活動,為促進銷售打下了堅實的基礎:籌備參與了瀋陽市房管局主辦的"瀋陽市夏季房交會"活動,聯絡參與了沈北看房團活動。各項活動的組織都取得了較好的經濟效益和社會效益,從不同程度上提高了專案的知名度和美譽度;同時公司還加強了商品房售後管理工作,售後工作不僅解決了業主的維修困惑,同時又樹立了公司的正面形象,提升了公司美譽度,上半年共接報修戶226戶,維修質量合格率達100%,維護了公司的良好信譽和社會形象。
(三)、專案工程施工節點完成情況
專案開發建設工程。在各位領導的大力支援下,瀋陽公司集中精力,先後在現場召開多次工程協調會,全力以赴抓工程建設,保證了按期交房。截至上半年專案工程主要完成了以下工作:
1、1~5樓工程收尾完成,已竣工交付業主;
2、6~9、14樓已於交付使用,上半年工程維保工作正常進行;
3、10~14樓已於通過竣工初驗,上半年主要進行了初驗問題整改,計劃6月25日整改完成,達到竣工交付條件;
4、15、16樓室內刮大白、室內零星修補、室外散水、臺階、坡道等專案施工已完成,目前剩餘不鏽鋼欄杆制安、正壓送風百葉制安、外牆(上料口)塗料修補等分項工程正在施工中,計劃6月25日施工完成,達到竣工驗收條件;
5、17、18、19、20樓於20xx年5月底通過竣工初驗,目前正在進行初驗問題整改工作,計劃6月18日達到竣工交付條件;
7、會所外牆面磚、屋面瓦、室內抹灰基本完成,計劃6月30日達到竣工驗收條件;
8、給水、消防、燃氣、暖氣、雨水、汙水外網均已施工完成;
9、弱電監控外網正在施工,目前已完成管路及線路敷設,計劃6月25日施工完成;
10、強電外網正在施工,目前已完成管路敷設、箱變基礎澆築,計劃7月5日完成自維部分電纜敷設及高低壓裝置安裝;
11、有線電視及寬頻外網施工均已完成,計劃6月30日訊號接入戶內;
12、園區瀝青道路路槽、山皮石底基層已完成,水泥穩定層完成60%,計劃6月25日瀝青砼面層鋪裝完成;
13、園區景觀綠化工程:西立面圍牆砌築、抹灰、鐵藝完成,會所以西多層、洋房及1~5樓南側區域種植土換填完成,景觀小品完成30%,主入口大門主體結構完成,計劃6月30日完成草皮種植,園區景觀綠化基本到位。
(四)、存在的問題及解決措施
1、營銷方面存在的問題:
瀋陽專案與售樓中心門前因市政改造,面對著交通管制、封路、造成客戶到銷售現場以及客戶到專案現場難以通行的影響,大大降低了對客戶的吸引力。導致到訪、成交量的萎靡。因面對專案延期交房、交付房屋質量問題、專案未達到交付條件等原因,導致在市場上我專案口碑被大大破壞,意向客戶的購買慾望大大降低。前印象的消除,最終達到成交目的。積極與各個媒體進行溝通,在重塑品牌形象、產品優點上做足工作。
2、專案工程目前存在的問題
(1)、地下室剩餘工程量還較大,主要為地下室頂板及牆板漏水情況嚴重,造成室內大白大面積汙染;地下室通風系統、排汙系統裝置電源及配電箱未到位,人防系統配電箱及備用電源(柴油發電機組)未到位等。
(2)、會所施工處於停滯狀態,剩餘工程較多,主要為室內地熱系統、樓地面、大白、外牆塗料等專案均未施工,消防控制室裝置未到位,各相關係統聯動除錯無法進行。
(3)、施工總包方竣工資料不齊備,造成15、16樓、會所、地下室及各單體樓商業網點暫無法組織竣工報驗。
第一條為加強工程管理,確保工程按質按期完成,並限度地降低工程成本,節約投資,實現工程總目標,特制訂本職責。
第二條專案經理在工程部經理的領導下,主要負責對工程施工現場的施工組織管理。通過施工過程中對專案部、施工隊伍的現場組織管理及與甲方、監理、總包各方的協調,從而實現工程總目標。
第三條認真貫徹執行公司的各項管理規章制度,逐級建立健全專案部各項管理規章制度。
第四條專案經理是建築施工企業的基層和施工生產指揮者,對工程的全面工作負有直接責任。
第五條專案經理應對專案工程進行組織管理、計劃管理、施工及技術管理、質量管理、資源管理、安全文明施工管理、外聯協調管理、竣工交驗管理。
第六條組織做好工程施工準備工作、對工程現場施工進行全面管理,完成公司下達的施工生產任務及各項主要工程技術經濟指標。
第七條組織編制工程施工組織設計,組織並進行施工技術交底。
第八條組織編制工程施工進度計劃、做好工程施工進度實施安排,確保工程施工進度按合同要求完成
第九條抓好工程施工質量及材料質量的管理,保證工程施工質量,爭創優質工程,樹公司形象,對使用者負責。
第十條對施工安全生產負責,重視安全施工,抓好安全施工教育、加強現場管理,保證現場施工安全。
第十一條組織落實施工組織設計中安全技術措施,組織並監督工程施工中安全技術交底和裝置設施驗收制度的實施。
第十二條對施工現場定期進行安全生產檢查,發現施工生產中不安全問題,組織制定措施並及時解決。對上級提出的安全生產與管理方面的問題要定時、定人、定措施予以解決。
第十三條發生事故,要做好現場保護與搶救工作並及時上報,組織配合事故的調查,認真落實制定的防範措施,吸取事故教訓。
第十四條重視文明施工、環境保護及職業健康工作開展,積極建立文明施工、環境保護及職業健康模範工地。
第十五條勤儉辦事,反對浪費,力行節約,加強對原材料機具、勞動力的管理,努力降低工程成本。
第十六條建立健全和完善用工管理手續,外包隊使用必須及時向有關部門申報。嚴格用工制度與管理,適時組織上崗安全教育,對外包隊的健康與安全負責,加強勞動保護工作。
第十七條組織處理工程變更洽商,組織處理工程事故、問題糾紛協調、組織工程自檢、配合甲方階段性檢查驗收及工程驗收、組織做好工程撤場善後處理
第十八條組織做好工程資料臺帳的收集、整理,建檔、交驗規範化管理。
第十九條樹立公司利益第一的宗旨,維護公司的形象與聲譽,潔身自律,杜絕一切違法行為的發生
第二十條協助配合公司其他部門進行相關業務工作。
第二十一條完成領導交辦的其他工作
20_年以來,我公司在佳寶房地產開發集團有限公司和董事會的領導下,經過全體員工的努力,各項工作進行了全面地展開,為使公司各項工作上一個新臺階,在新的年度裡,公司在確保20_年底方案報批的前提下其工作計劃如下:
一、工程方面
一、 以“__城”專案建設為重點,統籌安排,切實做好建設任務
(一)20_年底前力爭方案報批通過
11月份:參與制訂規劃方案,配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。
12月份:配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過,辦理環境保護意見表的工作。
(二)、20_年度工作安排
1月份:組織編制環境評估報告及稽核工作;辦理專案選址(規劃局),參與專案的擴大初步設計,並完成專案場地的地質勘察報告。
2月份:參與工程的施工圖設計及圖紙審查;編制專案申請報告,辦理專案核准(發改委);完成樁基礎的工程招投標工作,工程監理招標工作,並組織場地的地下排水工作。
3月份:辦理工程規劃許可證工作(報市規劃局),並進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。
4月份:完成工程主體的招投標工作,辦理樁基礎工程的施工許可工作。
5月份:辦理工程主體的施工許可工作,確定主體工程的施工隊伍,至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作。
6-9月份:基礎工程完成。
10-12月份:工程主體完成至底六層封頂。
(三)、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善於理順與相關部門關係,不得因報建拖延而影響工程開工。另外,工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理,分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)、工程質量。
“__城”專案是市重點工程,也是“__城”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時,應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主,以自我為輔,力爭將“__城”專案建成為優質工程。
(六)、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準,不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款,在20_年工程進展的同時做好以下兩項工作:
1、認真編制工程預算,配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更,及時掌握材料的變動情況,配合工程部做好工程進度的控制工作,做好工程的兩表對比,最大限度的節約使用資金。
2、制定工程資金使用計劃,“__城”專案工程估算需用資金4.6億元左右;其中基礎部分需用約0.8億元;地上商業部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元,做好工程資金的使用計劃對專案的建設起著關鍵性的作用,工程部、預決算部、財務部、採購部以及招商部等職能部門必須緊密聯絡、團結協作,使各項工作順利進行。
二、財務方面
(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務,力保工程進度不脫節
公司確定的20_年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務的完成,直接關係到第一期工程任務的實現。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。
1、拓寬融資渠道,挖掘社會潛能
擬採取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式,拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流,以保證“__城”專案建設資金的及時到位。
2、採取內部認購房 號的形式,回籠資金、擴大現金流。
為了使工程建設專案快速回籠資金、擴大現金流,考慮在工程開工同時在公司內部採取認購房號銷售計劃,比列約為公寓面積的10 - 15﹪。
3、實行銷售任務分解,確保策劃代理合同兌現。
20_年公司建設工程款總需求是4.6 億元。按“__城”所籤協議書,招商銷售任務的承載體為策劃代理公司。經雙方商議後,元月份應簽訂新的年度任務包乾合同。全面完成招商銷售任務,在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式,以形成自我營銷特色。
三、招商方面
(一)、全面啟動招商程式,注重成效開展工作
招商工作是“__城”專案運營的重要基礎。該工作開展順利與否,也直接影響公司的專案銷售。因此,在新的一年,招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、合理運用廣告形式,塑造品牌擴大營銷
新的一年公司將擴大廣告投入。其目的一是塑造“__城””品牌,二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面,“__城”應在廣告類種、資料統計、效果評估、週期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫,避免版面雷同、無效重複、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
2、努力培養營銷隊伍,逐步完善激勵機制
策劃代理公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員,是一個有機的合作群體。新的一年,公司將充分運用此部分資源。策劃代理公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作,使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制,在制度上確立營銷獎勵辦法,具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
1、結合市場現狀,制訂可行的招商政策
按照公司與策劃代理公司所籤合同規定,“__城”應於20_年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》,但目前該工作已經滯後。公司要求,上述兩書在一季度由策劃代理公司編制出臺。
為綜合規範招商銷售政策,擬由招商部負責另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍,良性迴圈運作
從過去的一年招商工作得失分析,一個重要的原因是招商隊伍的缺失,人員不足。新的一年,招商隊伍在引入競爭機制的同時,將配備符合素質要求,敬業精神強、有開拓能力的人員,以期招商工作進入良性迴圈。
四、行政管理方面
“__城””品牌的打造是公司的戰略目標之一。現代品牌打造的成功必須依賴於企業的現代管理模式。新的一年,我們將在建立現代企業管理體系上下功夫。
(一)、建立完善公司組織結構,不斷擴大公司規模
公司目前設立的部門是:總經理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務部,即“兩室四部”。隨著“__城”專案進入建設施工階段,擬增設運營部、企業策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎。使公司內部機構成為功能要素齊全、分工合理的統一體。
公司的設想是在集團公司的統一領導下,公司實行獨立核算,獨立完成年利潤指標及其它相關指標,在整體上提升集團的競爭力。
(二)、建立現代企業管理體系,推行工作標準到人到崗
現代企業的高效執行,均來自於企業的高效管理。新的一年,公司將根據國家有關規範、條例和集團公司的要求,制定本公司工作標準,併到人到崗。各項工作按標準程式行事,減少人為指揮,逐步形成“__城”特色的企業管理體系。同時,根據不同的工作崗位,制定崗位職責和工作流程,強化企業管理意識,最大化地提高企業管理水平,向管理要效益。
(三)、以“__城”發展為歷史契機,加快集團公司總體建設。
“__城”的發展是歷史的使命,也是市場的要求,同時更是集團總司蓬勃發展樹立企業形象地良好契機,我們應順應這一時代的需要,不斷完善自我,發展自我,調整機制,集聚“內功”,合理發揮員工動能,以使佳寶集團傲立於房地產之林。
人力資源方面
以能動開發員工潛能為前提,不斷充實企業發展基礎,“__城”的企業精神:“開放式管理,以人為本;實事求是,科學求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立,必須充實基礎工作、充實各類人才、充實企業文化、充實綜合素質。新的一年,公司將在“四個充實”上紮紮實實開展工作。
(一)、充實基礎工作,改善經營環境
公司所指充實基礎工作,主要是指各部門各崗位的工作要做到位,做得細微,做得符合工作標準。小事做細,細事做透。務實不求虛,務真不浮誇。規範行為,細緻入微。通過做好基礎工作,改善內部工作環境和外部經營環境。該工作的主要標準,由辦公室制定的公司《工作手冊》確定,要求員工對照嚴格執行。為對各部門基礎工作開展的利弊得失實行有效監督。
(二)、充實各類人才,改善員工結構
企業的競爭,歸根結蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到,目前公司員工崗位適合率與現代標準對照是有距離的。20_年,公司將根據企業的實際需求,制定各類人員的招聘條件,並設定招聘流程,有目的地吸納願意服務於“__城”的各類人才,並相應建立“__城”專業人才庫,以滿足公司各崗位的需要。
(三)、充實企業文化,改善人文精神
企業文化的厚實,同樣是競爭力強的表現。新的一年,“__城”策劃代理公司在進行營銷策劃的同時,對於“__城”文化的宣傳等方面,亦應有新的舉措。對外是“特洛伊城”品牌的需要,對內是建立和諧企業的特定要求。因此,“特洛伊城”文化的形成、昇華、揚棄應圍繞“特洛伊城”企業精神做文章,形成內涵豐富的“特洛伊城”企業文化。
(四)、充實綜合素質,提高業務技能
“__城”開工建設後,有著不同專業的合作公司,也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作,來源於個人的綜合素質、業務技能的提高,亦與整體素質相關。新的年度,辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃,包括工程類、運營類、招商營銷類、地產類、物業管理類等,並逐季度予以實施,使員工符合企業的工作崗位要求。
五、以強化企業管理的手段,全面推行公司各項制度
現代企業的一個重要特徵,就是制度完善、齊全,執行有據,行之有效。為使公司管理有序進行,公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制。通過“五個推行”,把員工鍛造為符合企業要求的一流的群體。
1、推行績效考核制,以日常工作為考核內容
績效考核是國際流行的企業管理形式,公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》,公司定期對員工考核手冊進行檢查。考核等級的評定,主要以如期如質完成本職工作,遵守紀律等為主要考核內容。方法為領導考核、交叉考核、員工考核等,以客觀評定每個員工工作的優劣。員工《績效考核手冊》每月由辦公室負責檢查。
2、推行責任追溯制,以提高員工的榮譽感和責任心
責任追溯是落實崗位責任制的重要方法,也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責任追溯制(包括獎勵賠罰制度等)。強化措施,分明獎罰。即可以責任到人,又能避免無據推論,使員工樹立榮譽感,增強責任心。
3、推行末尾淘汰制,以提高企業市場競爭力
企業的生存發展,除市場客觀環境外,很大程度取決於員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作,特別富於創造力、特別富於團隊精神的群體,才能在市場競爭中立於不敗之地。因此,要符合這一要求,公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績為依據,綜合考評員工的工作能力、工作表現。按考評等級,實行末尾淘汰。
4、推行例會制,提高階段性工作總結工作
20_年實行的例會制,對階段性工作總結提高,對時段工作安排佈置,起了良好的作用。新的一年,例會制在堅持的同時,作好以下調整:
一是例會時間。在每星期二的上午進行。
二是會議主持。每次例會除工作小結及工作佈置外,確定一個工作主題,分別由分管該項工作的總經理、專案經理、主管工程師主持。
三是建立例會工作佈置檢查制度,即前次會議佈置的工作在規定完成的時段內,落實部門應彙報執行情況,以利總結經驗,改進方法,完善提高。
5、推行各級責任制,有效實行分工合作
公司的戰略目標之一是建立科學高效的公司管理機制。這一既定目標客觀上要求公司領導層、部門中層進行各級負責,且分工合作,以防止責任推諉,辦事拖沓,效率低下的現象發生。
公司領導層分工:
總經理:負責全面工作,主持融資、重大合作,主持公司日常工作,分管財務部。
專案經理:負責工程的實施全過程管理。分管工程部。負責與設計單位、施工單位、監理公司及相關部門的工作對接。
行政副總經理:負責公司行政工作,分管辦公室、招商運營部、物業管理部,負責各項對外工作的對接。
營銷副總經理:負責營銷工作,分管營銷部、企劃部。負責營銷廣告策劃,與銷售代理公司、策劃代理公司、媒體單位的工作對接。
公司各中層負責人,按原定職責行使管理責任,新的崗位職責出臺後,按新辦法執行。
全年工作計劃,它是大綱式統領全域性的檔案,不可能細緻到部門各細節。因此,公司要求所屬各部門,應根據公司的20_年工作計劃,在元旦前相應制定出本部門的年度工作計劃,有的放矢,以利於“__城”專案的早日建成和投入市場運營。
一、策劃的總體思路
1.全面把握:首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的錯誤,避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。
2.專案對接:強調對專案所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究,並對專案的資源優勢和劣勢進行判斷與整合,從而實現最優模式與專案自身進行完美對接。
3.創新超越:每一個地產專案都需要超越自我、超越同行業的最高水平,通過在未來領域的積極開拓,不僅為專案自身創造出競爭優勢,還可以為地產企業奠定行業地位。
二、專案背景
1.用地概述
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”,規劃用地位於西路北側,路東側、中路西,北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡,其中出讓面積9327㎡,規劃區間道路面積2073㎡,區間道路由受讓方按規劃要求建造。
2.專案規劃
商業形式:獨立商鋪佈局+大開間框架自由分割商業佈局
住宅形式:小戶型酒店式公寓佈局(不含返遷樓)
2.1商鋪部分:約15000㎡
2.2商住部分:
銷售住宅:約17000㎡
返遷住宅面積:約10000㎡
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)
2.4地下建築:約6000㎡
3.相關部門給定的規劃設計要點
XX市規劃局建設用地規劃設計要點(略)
4.用地紅線圖
三、企業資源分析、企業目標的界定
---效益和品牌
1.專案銷售按目標計劃順利完成
1.1短期銷售必須成功,順利渡過專案風險期,實現資金流的良性運作,確保後續開發資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2.專案對企業品牌及後續專案的拉動和貢獻。
2.1藉助專案運作的成功,永泰田房地產公司確立在崑山房地產行業的地位和影響力。
2.2綜合提升X房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌
原理:達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的遊戲規則,需要有品牌時代的語言與消費者對話,這種全新的溝通語言與遊戲規則,就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品,而更是房地產品牌,品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌,需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處於動態的平衡,消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者,經營者對房地產品牌進行維護與調整,使品牌體驗不斷更新,品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、專案所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與啟用,形成強大的品牌勢能:消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富湧流、社會進步的全新局面。
五、專案開發總建議
引進先進的商業規劃,特別注意引進新業態和設計好專案的業態組合。
通過前期招商,引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌,顛覆舊有商業格局。
注意引入商業物業和統一運營管理概念,對專案精心包裝。
通過超常規宣傳,通過事件營銷進行造勢炒作,讓該專案的開發成為當地市民關注的熱點,並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”,推出短期租賃政策,儘量降低投資門坎,使專案積聚大量的潛在客戶群。
為了加快房地產公司的工作程序,合理、有效的制定年度工作計劃,切實保障各部門、各崗位工作的順利開展,針對公司當前的現狀,有必要做系統調整和規劃。我們必須去偽存精,優化工作流程和人員結構,實行業績和收入掛鉤的分配體系,加大監管力度,實行總公司和房地產公司雙線管理的模式,統籌資源、切實解決工作中存在的系列問題。
一、體制改革
採用多專案運作模式,雙線管理。
各專案以專案部的形式開展工作。實行專案經理負責制。專案經理負責本專案的一切事務管理,包含與總公司管轄範圍內的對接事務,如:財務、採購、人員、考核等。
總公司負責財務(資金排程、稅務、融資),中高層人員(招聘、排程、管理),資源開發(土地),建築材料採購。
專案部負責報建、外部關係處理、工程計劃、工程進度、工程質量、成本控制、現場安全管理、人員管制、建築材料管理(驗收、實地評價、保管)、現場簽證、業主關係、與監理關係、與設計院關係、工程變更、工程驗收、工程資料(收集、建檔)等事務。
二、強有力的人力資源保障
實行總公司和專案部聯手招聘的模式,中高層以上的骨幹人員由總公司負責招募、考核、錄用,以下派的方式給各專案部配置,既受專案部經理管制,又受總公司監督。
各專案部負責基層崗位人員的招聘。
建立人才梯隊,為人員甄選、更新作儲備。
三、組織關係重組
梳理現有的配置,重新設計新的架構。原則是:以崗定人。絕對不是以人定崗。不能因為現有某人而設一個無效的崗位。
明確各部門的《部門職責》和《個人崗位說明書》,明確每個人的工作範圍、許可權和對應的責任,能夠有效地防止職務重疊、責任扯皮,鴨多不下蛋的局面。
優化部分富餘人員。優化的原則是:價值、工作量、匹配度、綜合考量的結果。
四、工作流程的整合
改變現在的獨立管理流程,增加總公司監督的工序。原則是:複雜的事情簡單化,以加快工作效率。
加強橫向聯絡的力度,杜絕“各自為政”的現象發生。
五、建立新的《薪酬體系》
形成長效激勵機制,結合行業標準和地區標準,細化每個崗位的工資結構,未來的工資將由很多板塊組成,包括:基本工資、知識工資、崗位工資、職務津貼、績效工資、工齡工資、提成工資、風險收入、專案獎金、年終獎、車輛補貼、駐外補貼、通訊費、工作餐補貼等
完善福利體系。結合國家的法律法規,給在職人員辦理社保,進一步實現:員工生日祝賀、婚喪禮儀、年度旅遊、教育培訓等福利。
六、建立目標管理制
公司制定長期、中期工作目標,下發到各部門,由各部門提交詳細的月度、季度工作計劃。交總公司“監督委員會”備案,總公司安排專人跟蹤計劃的實施情況,並直接對總裁負責。
所有人員都必須提交《周工作計劃》,一份給自己的直接上司,一份給總公司“監督委員會”。工作計劃裡面要詳細註明:事項、預計完成時間、具體負責人、協助人、完成情況、未完成的原因、改進措施。工作計劃的達標率是年度績效考核的主要依據。每季度由總公司“監督委員會”召開一次“工作檢討會”。分析各崗位的工作執行情況,並開展“批評與自我批評”,責任到人,精確到每一件事。
七、簽訂“工作責任狀”,實行風險收入,對保質保量完成工作任務的人員實行重獎,對完不成工作任務的人員進行經濟處分。
八、完善勞動關係
每個人都必須和公司簽訂《勞動合同》和《保密協議》。
新進人員必須體檢上崗,預防不必要的事件發生。
一、認真貫徹執行《建築法》、《合同法》和國家有關勞動保護法令和制度以及公司的安全生產製度。貫徹"安全第一、預防為主"的方針,搞好安全防範措施,把安全工作落到實處,在各種經濟承包中必須包括安全生產,做到講效益必須講安全,抓生產首先必須抓安全。
二、全面負責本工程的一切事務,認真熟悉施工圖紙、編制施工組織設計方案和施工安全技術措施,建立統一規格的"八牌一圖"。會同專案部相關人員精選強有力的施工隊伍,編制工程進度計劃及人力、物力計劃和機具、用具、裝置計劃,做到文明施工。
三、制定適合本工程專案的管理細則、方案及措施,組織職工按期開會學習,合理安排、科學引導、順利完成本工程的各項施工任務。
四、認真履行《建設工程施工合同》條款,保證施工順利進行,維護企業的信譽和經濟利益。
五、根據本工程施工現場情況合理規劃佈局現場平面圖,安排、實施、建立文明工地。要求佈局合理、經濟。
六、編制本工程總進度計劃表和月進度計劃表及各施工班組的月進度計劃表。
七、和工地相關管理人員一起商訂、制定和簽訂本工地的單項工程承包合同、材料進購合同、勞動合同及零工的處理商定。
八、安排、搞好分項總承包的成本核算(按單項和分部分項)單獨及時核算,並將核算結果及時通知承包隊的管理人員,以便及時改進施工計劃及方案,增創更高效益。
九、及時向各班組下達施工任務書及材料限額領料單;認真記錄好專案經理臺賬。
十、深入實際瞭解員工的生活、工作和學習情況,採納員工中的合理化建議,妥善解決好員工的後顧之憂,保質、保量和按期完成本工程的施工任務。
工程部技術人員的日常管理,工作區域的劃分。萬能工的合理使用,能源消耗的合理控制,各個部門維修費用成本的降底,裝置的維修保養等等均是工程部經理、總監的日常工作。總之,應做到:事業為本、人才為重,事人相宜搭建工程部骨幹員工架構。
管理是一個組織的整體活動,是一個有效的控制過程。概況的講就是利用組織內有限的資源,去實現一個特定的目標。在這個過程中通過一定的手段對現有資源有效合理的配置和控制。它涉及的主要內容包括人員、裝置設施、材料、方法、環節。
管理是一門科學也是一門藝術。我們常對一個管理好的企業讚揚說;他們有一套行之有效的科學的管理體系,領導成員具有很高的領導藝術。
管理作為人類的一項實踐活動,廣泛地存在於現實社會中,它對於任何性質任何型別的組織都具有普遍意義。人們在各類的社會活動中將成功的經驗分類的進行總結歸納,並以理性的思維進行科學的提煉使之條理化、系統化、程式化,從而出現了管理體系。
1、要求對系統有很深的瞭解,(高壓供電方式,幾路供電,上級供電站名稱,聯絡電話聯絡人姓名,變壓器容量、大廈內供電方式、發電機供電方式,主配電櫃的安裝部位、容量、生產廠家、對所有一二級配電櫃的開關供電區域進行核實並貼上標籤。等)
2、掌握大廈供電系統中各主要裝置設施的工作情況與執行引數(變壓器容量、變電戰各主要開關的引數、40系列、20系列、44系列、電容補償控制器、直流操作控制櫃、等設施)
3、正常電源與緊急電源的切換方式
4、變電站防事故的方案。
5、操作證上牆
6、大廈要害機房安全管理規程
7、工程重要機房巡視檢查要求
8、重要機房巡視簽到表重要機房來訪登記表
9、變電站安全管理制度
10、變電站交接班制度
11、變電站執行規程
12、變電站倒閘操作制度
13、變電站倒閘操作票
14、事故處理規程
15、變電站門衛制度
16、變電站工具儀表管理制度
17、變電站工具檔案表
18、工程部工具外借登記本
19、變電站巡視檢查制度
20、變電站電氣消防防火措施
21、變電站崗位責任制
22、市政電路檢修及外電源故障停電啟動發電機程式
23、電站事故停電檢修修復程式
24、柴油發電機試車操作程式
25、柴油發電機試車記錄表
26、柴油發電機供電執行記錄表
27、配電室執行記錄表
28、配電室交接記錄
29、電梯執行記錄
30、電梯放人程式
31、緊急情況聯絡表
現在我已經在公司擔任業務員有四年的時間了。可以說我是公司數得著的老業務員之一,也是對公司的發展有一定貢獻了。現在200年將結束,我想在歲末的時候就我一年的工作做一下總結,也對自己的工作提前寫下了20年業務員工作計劃範文,讓自己在假期中能夠安穩的度過,也讓自己能夠及時的認識到當前的形勢,希望不會讓自己失望!
轉眼間又要進入新的一年20年了,新的一年是一個充滿挑戰、機遇與壓力開始的一年,也是我非常重要的一年。出來工作已過個年頭,家庭、生活和工作壓力驅使我要努力工作和認真學習。在此,我訂立了本年度工作計劃,以便使自己在新的一年裡有更大的進步和成績。
一、熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。公司在不斷改革,訂立了新的規定,特別在訴訟業務方面安排了專業法律事務人員協助。作為公司一名老業務人員,必須以身作責,在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。
、在第一季度,以訴訟業務開拓為主。針對現有的老客戶資源做訴訟業務開發,把可能有訴訟需求的客戶全部開發一遍,有意向合作的客戶安排法律事務專員見面洽談。期間,至少促成兩件訴訟業務,代理費用達萬元以上(每件萬元)。做訴訟業務開發的同時,不能丟掉該等客戶交辦的各類業務,與該等客戶保持經常性聯絡,及時報告該等客戶交辦業務的進展情況。
、在第二季度的時候,以商標、專利業務為主。通過到專業市場、參加專業展銷會、上網、電話、陌生人拜訪等多種業務開發方式開發客戶,加緊聯絡老客戶感情,組成一個迴圈有業務作的客戶群體。以至於達到4.萬元以上代理費(每月不低於 1.萬元代理費)。在大力開拓市場的同時,不能丟掉該等客戶交辦的各類業務,與該等客戶保持經常性聯絡,及時報告該等客戶交辦業務的進展情況。
、第三季度的“十一”“中秋”雙節,帶來的無限商機,給後半年帶來一個良好的開端。並且,隨著我對高階業務專業知識與綜合能力的相對提高,對規模較大的企業符合了《中國馳名商標》或者《廣東省商標》條件的客戶,做一次有針對性的開發,有意向合作的客戶可以安排業務經理見面洽談,爭取簽訂一件《廣東省商標》,承辦費用達7.萬元以上。做馳名商標與商標業務開發的同時,不能丟掉該等客戶交辦的各類業務,與該等客戶保持經常性聯絡,及時報告該等交辦業務的進展情況。
、第四季度就是年底了,這個時候要全力維護老客戶交辦的業務情況。首先,要逐步瞭解老客戶中有潛力開發的客戶資源,找出有漏洞的地方,有針對性的做可行性建議,力爭為客戶公司的智慧財產權保護做到面,代理費用每月至少達萬元以上。
二、制訂學習計劃。學習,對於業務人員來說至關重要,因為它直接關係到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、綜合能力、都是我要掌握的內容。知己知彼,方能百戰不殆,在這方面還希望業務經理給與我支援。
三、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我的能力減輕領導的壓力。
以上,是我對20年的個人工作計劃,可能還很不成熟,希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶,我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望 20年,我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務,也力爭贏的機會去尋求的客戶,爭取的單,完善業務開展工作。相信自己會完成新的任務,能迎接20年新的挑戰。
20年,我有著的期待,相信自己一定能夠在20年取得更大的進步,自己就是這樣一年一年的走過來的,從一個什麼都不懂的毛頭小夥到現在很有深度的資深公司業務員,我的成長充滿了曲折,不過在今後的工作中,我還是需要繼續不斷的努力,相信自己在 20年一定走的更遠!
一、策劃緣起
東部旅遊節日在即,全城熱銷海岸生活
在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開,在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下,鹽田的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。雲深處悄悄入夥等好訊息啟發人們,鹽田需要宣傳,鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《*週刊》,先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航
全球時尚生活資訊,白領精英讀本《*週刊》正式創刊。《*週刊》是深圳市公開發行的全綵色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張週報,經過xx月xx日試刊後,受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文、精確的策劃,《*週刊》為鹽田生活傳遞資訊。
三、媒體互動
《*週刊》與分眾液晶電視互動,開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田,《*週刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手,在遍佈深圳、東莞的高檔寫樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《*週刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一週每天48次每次5秒的宣傳廣告,產生更為廣泛的傳播效果,達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活,為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史:概括山海鹽田,幾年鉅變
2、描述旅遊東部:處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷:動感都市的社群廣告
五、其他配合
全面互動,《**週刊》期待合作
1、採訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老闆、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商