城區集貿市場物業管理狀況調研報告

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總佔地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建築面積約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區域分佈上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚衝大市場和旺業大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。

二、現行管理模式

我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業投資興建，其餘10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤後由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚衝大市場。

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個視窗，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、建立文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商戶入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

(二)開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

金源菜市臨街門面經營早點和畜禽產品的商戶經營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主幹道汙水橫流、垃圾成堆，商戶佔道經營、人車混雜。姚衝大市場、旺業大市場內居民和商戶建築垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發商借政府其自身即得利益獲取後，經營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發商只建不管，市場建成後，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚衝大市場。一部分開發商不真心想管，敷衍了事。以物業管理費難以收取為由，不願意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明建立時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業大市場。

(三)少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造專案範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

(二)集貿市場實施物業管理主要措施。

結合各市場現狀，推行物業管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業管理的秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮由縣商務局督促各物業管理公司加大管理力度，規範市場經營秩序，確保市場環境整潔;2、對由開發商聘人管理或無人管理的旺業大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農貿市場、北河街、姚衝大市場在未推行物業管理之前，為確保市場經營有序，由縣商務局派員會同開發商共同管理，市場內環境衛生由縣綜合執法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產局、住建局、工商局參與，各集貿市場開發商配合，對城區集貿市場物業管理情況再次進行深入調查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場物業管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發商共同組織實施。